土流網(wǎng)的“厚土流金”夢(mèng)

伍振

2008年10月，中共中央總書(shū)記胡錦濤前往安徽鳳陽(yáng)縣小崗村考察時(shí)表示，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。自2001年起全國(guó)多地開(kāi)始試點(diǎn)的土地流轉(zhuǎn)，由此獲得官方認(rèn)可。

是年10月，《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》在十七屆三中全會(huì)上討論并通過(guò)?！稕Q定》首先堅(jiān)持黨中央關(guān)于穩(wěn)定土地承包關(guān)系的一貫主張，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。其次，為落實(shí)對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的保障，要求搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作；完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。再次，為保證土地流轉(zhuǎn)的有序和落實(shí)上的保障，提出了“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”的主張。中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)局面漸漸明朗。

根據(jù)農(nóng)村土地承包法執(zhí)法檢查報(bào)告顯示，截至2011年上半年，全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)總面積達(dá)2.07億畝，占承包耕地總面積的16.2%；簽訂流轉(zhuǎn)合同2258.8萬(wàn)份，簽訂率為60%；有25個(gè)省（區(qū)、市）成立了989個(gè)林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、917個(gè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；集體林地流轉(zhuǎn)1.45億畝，占已確權(quán)林地的5.73%；全國(guó)已勘界確權(quán)25.24億畝集體林地，占集體林地總面積的92.23%。

困境：供求信息不能得到高效與準(zhǔn)確提供

作為一個(gè)幾千年的農(nóng)業(yè)大國(guó)，中國(guó)農(nóng)業(yè)面臨著改變千百年來(lái)精耕細(xì)作的傳統(tǒng)，向集約化、機(jī)械化的現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，這要求有一個(gè)高效、有序、規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)支撐。雖然自家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制推廣以來(lái)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象就一直存在，而且在各地得到不同程度的探索，但仍存在諸多問(wèn)題。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)情況是：大多農(nóng)地流轉(zhuǎn)都是農(nóng)民的私下交易，也沒(méi)有規(guī)范的交易機(jī)制，缺乏相關(guān)部門(mén)的統(tǒng)一管理，大量的交易比較混亂和隨意。因此目前而言，農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的行為規(guī)范性差，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為糾紛發(fā)生率高。

而更深層次的原因是土地流轉(zhuǎn)供求信息不能得到高效與準(zhǔn)確提供，而這本身也是農(nóng)業(yè)信息化的內(nèi)在要求。

農(nóng)民散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率地聚集，需要尋求散戶——大戶的土地流轉(zhuǎn)路徑。由于散戶和大戶之間在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、效益和理念等方面存在很大差異，因此兩者的土地需求與供給信息很容易出現(xiàn)不對(duì)稱，由此會(huì)引發(fā)較高的土地流轉(zhuǎn)交易成本，使得散戶——大戶的土地流轉(zhuǎn)路徑很難有效形成。

一方面，分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶不可能為了出租或轉(zhuǎn)讓幾畝土地而主動(dòng)尋找需要土地的陌生的大戶；另一方面, 大戶對(duì)土地的需求數(shù)量通常比較大且要求連接成片，因此他們也不可能主動(dòng)與每個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行談判。

而目前大部分地區(qū)還缺乏有序的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。雖然在一些地方成立了由政府介入的土地信托流轉(zhuǎn)，但是由于地方局限性，一個(gè)直接的后果就是土地流轉(zhuǎn)的半徑受到限制。

由此可見(jiàn)，土地流轉(zhuǎn)主體之間的信息不對(duì)稱、無(wú)序的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織是導(dǎo)致土地供求雙方信息流動(dòng)受阻的重要原因。

有學(xué)者指出：我國(guó)農(nóng)村土地在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等方面的私人利益屬性與資源、政治等方面的公共利益屬性, 要求必須建立一個(gè)土地國(guó)家宏觀調(diào)控與土地微觀市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

換言之, 就是要在現(xiàn)有的三權(quán)分離現(xiàn)狀和與此相適應(yīng)的土地治權(quán)結(jié)構(gòu)下, 充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地流轉(zhuǎn)中的作用。因此，需要進(jìn)一步完善中介服務(wù)組織，形成“土地流出——中介服務(wù)組織——土地流入”的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，建立一個(gè)組織健全、運(yùn)作高效、服務(wù)周全的土地流轉(zhuǎn)中介體系與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為土地流轉(zhuǎn)的供求雙方提供交易信息, 實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)有序化、市場(chǎng)化、組織化流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變, 為土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供快速、高效的土地流轉(zhuǎn)與聚集機(jī)制。

出路：網(wǎng)流的空間“無(wú)限化”與供求無(wú)障礙化

當(dāng)全國(guó)性便民分類(lèi)網(wǎng)站58同城打出“這是一個(gè)神奇的網(wǎng)站”的口號(hào)并鋪天蓋地在全國(guó)推廣時(shí)，人們的吃穿住行所需要的信息便又多了個(gè)渠道，并且這個(gè)渠道相較于以往任何一個(gè)渠道，信息都更加豐富、集中，且便于檢索和瀏覽。

快速、高效的土地流轉(zhuǎn)與聚集機(jī)制的出路是不是也在網(wǎng)絡(luò)？

其實(shí)在58同城、口碑網(wǎng)等信息平臺(tái)上，土地流轉(zhuǎn)信息像房屋出租信息一樣一直有出現(xiàn)。但土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)大宗敏感的交易，需要的是準(zhǔn)確及時(shí)的信息，以及規(guī)范的法律指導(dǎo)，需要專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)。

土流網(wǎng)正是這樣的一個(gè)嘗試。

2009年，西南民族大學(xué)大四學(xué)生伍勇到一家農(nóng)業(yè)公司實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)過(guò)程中，伍勇發(fā)現(xiàn)很多金銀花種植戶幾十塊錢(qián)就能租到一畝地，而有些人卻要幾百元。

原來(lái)，大部分種植戶信息匱乏，沒(méi)有選擇權(quán)，也找不到最合適的土地，租地的價(jià)格就很高；而許多農(nóng)村家庭因?yàn)橹饕獎(jiǎng)诹ν獬龃蚬?，土地閑置了下來(lái)，出租信息無(wú)法發(fā)布，問(wèn)者寥寥，有的甚至要上門(mén)“懇求”別人“幫忙”租自己的地，所以價(jià)格極低。

剛好那段時(shí)間伍勇在幫同學(xué)找房子，他發(fā)現(xiàn)發(fā)布房產(chǎn)信息的網(wǎng)站和房產(chǎn)中介特別多，因而找房子非常方便。

他由此受到啟發(fā)：“能否建立一個(gè)平臺(tái)，在政策允許的范圍內(nèi)讓農(nóng)村閑置的土地流轉(zhuǎn)起來(lái)，增加農(nóng)民的收入?！?/p>

土地流轉(zhuǎn)是不是也可以像房屋出租一樣，建立網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)平臺(tái)呢？此時(shí)，恰逢中央公布2009年一號(hào)文件，文件中提到了“建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”。伍勇從這個(gè)政策“暗示”中看到了關(guān)于建立土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)的“機(jī)會(huì)”。

當(dāng)別人都在忙著尋找合適工作的時(shí)候，伍勇卻已經(jīng)醞釀了一個(gè)令人熱血澎湃的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃——建立土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。他向成都市國(guó)土局等部門(mén)咨詢了相關(guān)法律問(wèn)題，然后正式注冊(cè)了土流網(wǎng)域名，并著手注冊(cè)土流科技開(kāi)發(fā)有限公司。

“土流網(wǎng)將極大地提高土地流轉(zhuǎn)的效率，還能擴(kuò)大區(qū)域的范圍，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的空間‘無(wú)限化以及供求無(wú)障礙化?！碑?dāng)網(wǎng)站上線后，伍勇興奮異常。

土流網(wǎng)上線后不久便得到國(guó)土資源部信息中心的關(guān)注，他們覺(jué)得大學(xué)生做這個(gè)不可思議，看到土流網(wǎng)做得很專業(yè)，很是佩服。目前，土流網(wǎng)正和部里嘗試一些合作，包括籌建全國(guó)土地流轉(zhuǎn)交易會(huì)。

深化：打造綜合性的土地服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

自2009年上線，土流網(wǎng)已擁有501家土地流轉(zhuǎn)代理和土流經(jīng)紀(jì)人。2011年底，土流網(wǎng)土地掛牌面試超過(guò)6600萬(wàn)畝，擁有10萬(wàn)從事土地交易、投資的有效客戶，其中80%為土地需求客戶，對(duì)各種土地有著強(qiáng)烈的需求。

與廣闊的市場(chǎng)不相符的卻是分散的市場(chǎng)和不規(guī)范的流轉(zhuǎn)行為，因此，土流網(wǎng)意識(shí)到，不能僅僅承擔(dān)一個(gè)信息發(fā)布平臺(tái)的作用，其業(yè)務(wù)應(yīng)更加深化。

“土流網(wǎng)提供土地信息服務(wù)以及各種與土地相關(guān)的配套服務(wù)，發(fā)展土地服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、連鎖加盟店，是一個(gè)綜合性的土地服務(wù)平臺(tái)”。伍勇給自己的網(wǎng)站這樣定位。

為打造一個(gè)綜合性的土地服務(wù)平臺(tái)，土流網(wǎng)首先推出了土流經(jīng)紀(jì)人。

“我認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)內(nèi)需要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，保障土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序?！痹谕亮骶W(wǎng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，伍勇發(fā)現(xiàn)土流經(jīng)紀(jì)人這種新興職業(yè)已經(jīng)悄然興起。這種職業(yè)并不同于一般的中介經(jīng)紀(jì)人，一般的中介經(jīng)紀(jì)人只是對(duì)信息進(jìn)行互換，而土流經(jīng)紀(jì)人除了要具備法律背景外，還要了解土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策文件，從事宣傳、審查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)事務(wù)。

土流網(wǎng)目前聯(lián)合國(guó)內(nèi)一批農(nóng)村土地法律專家，對(duì)土流加盟者提供農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策法律及土地中介交易各種程序進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)提供規(guī)范的交易流程和合同指導(dǎo)。

“我們的合同規(guī)定了超過(guò)50項(xiàng)的細(xì)則，這些都是我們?cè)趲啄陙?lái)實(shí)際操作中積累出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)我們土流經(jīng)紀(jì)人，可以有效規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為”。伍勇舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：比如土地流轉(zhuǎn)出去的期間內(nèi)，農(nóng)戶家可能有人去世需要墳地，這中間可能就會(huì)產(chǎn)生糾紛，這就需要在流轉(zhuǎn)前就做好約定。諸如此類(lèi)的細(xì)節(jié)問(wèn)題，土流網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)都會(huì)涉及，并列入合同細(xì)則。

“如果以后國(guó)家可以為土流經(jīng)紀(jì)人統(tǒng)一培訓(xùn)，頒布培訓(xùn)合格證，組建土流經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行專業(yè)化監(jiān)管，就更完美了。”伍勇說(shuō)。

同時(shí)，土流網(wǎng)基于全國(guó)8000萬(wàn)畝的農(nóng)地?cái)?shù)據(jù)開(kāi)發(fā)了農(nóng)村土地評(píng)估系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)會(huì)根據(jù)土地的類(lèi)型、自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等數(shù)十個(gè)方面綜合分析，評(píng)估出某地塊的價(jià)格。另外，土流網(wǎng)還提供不同地區(qū)不同時(shí)間的農(nóng)地交易價(jià)格、發(fā)布面積、交易面積的走勢(shì)圖，為每一個(gè)客戶提供有效的數(shù)據(jù)參考。

為構(gòu)建全國(guó)唯一的土地服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，土流網(wǎng)已將業(yè)務(wù)延伸到線下，在全國(guó)發(fā)展了10多家加盟商，旨在把加盟商的地域優(yōu)勢(shì)和土流網(wǎng)的強(qiáng)力支持聯(lián)合在一起，保證土流網(wǎng)在全國(guó)土地服務(wù)行業(yè)的龍頭地位。

“我們的目標(biāo)就是打造一個(gè)全國(guó)性的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，在全國(guó)范圍內(nèi)提供土地流轉(zhuǎn)的專業(yè)服務(wù)?！蔽橛绿岢隽送亮骶W(wǎng)的發(fā)展目標(biāo)。

隨著農(nóng)村土地確權(quán)工作的開(kāi)展和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的高效集約化發(fā)展，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)活躍時(shí)期。從現(xiàn)階段的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)看，土流網(wǎng)不失為具有前瞻性和可操作性的一種解決方案，業(yè)界對(duì)其表示贊賞的同時(shí)，也提出了一些問(wèn)題。

成都聯(lián)交所兼成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理秦仕魁認(rèn)為：“土流網(wǎng)”的創(chuàng)意很好，但涉及到土地信息審核，是一個(gè)很重要的問(wèn)題。比如，對(duì)于外地的土地信息，如何保證真實(shí)性？

而在土流網(wǎng)目前的運(yùn)營(yíng)中，這樣的問(wèn)題的確存在。其新成立的鄭州辦事處經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，就出現(xiàn)一些地源信息真實(shí)性過(guò)低，某些地源經(jīng)過(guò)多人加價(jià)倒賣(mài)使得地源信息價(jià)格過(guò)亂（給供需方都造成損失）和供方隨意改變價(jià)格的情況。鄭州的情況只是目前全國(guó)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)無(wú)序的一個(gè)縮影，而這些問(wèn)題都需要土流網(wǎng)在發(fā)展過(guò)程中得到有效規(guī)避。

據(jù)土流網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前土流網(wǎng)土地需求用戶較多，很大部分客戶都找不到合適的地塊，這就需要土流網(wǎng)擴(kuò)充自己的地源信息渠道。雖然土流網(wǎng)目前加強(qiáng)了對(duì)網(wǎng)站的宣傳推廣，這其中包括在中央電視臺(tái)第七頻道做電視廣告等，同時(shí)還推出全國(guó)400電話方便用戶提交信息，但將網(wǎng)絡(luò)作為信息平臺(tái)，面對(duì)文化水平相對(duì)較低和信息渠道相對(duì)較窄的農(nóng)民時(shí)，土流網(wǎng)在推廣時(shí)仍有很多功課要做。