關(guān)于公允價值計量投資性房地產(chǎn)的思考

羅瓊芳

【摘 要】 《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中引入了公允價值計量模式，公允價值計量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)點是很明顯的，但新準則實施幾年來，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)并不多。文章從準則中公允價值計量投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定及其在實務(wù)中的應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，分析其應(yīng)用困境及原因，提出了摒棄缺點、發(fā)揮優(yōu)勢以完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的幾點建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值； 會計準則； 困境

2006年財政部制定的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。但相應(yīng)的也有關(guān)于公允價值計量的幾點規(guī)定：一是要采用公允價值模式計量，必須滿足規(guī)定的條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。三是投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷。四是已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價值在投資性房地產(chǎn)中的實際應(yīng)用情況。

一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀

認真分析，不難發(fā)現(xiàn)引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)有以下優(yōu)點：能比較真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，讓公司的資產(chǎn)增值信息更透明，從而改善資本結(jié)構(gòu)，特別是在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，由于采用公允價值計量不用計提折舊和攤銷，當期費用少，賬面利潤高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時，公允價值計量投資性房地產(chǎn)與國際接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值，增加了相關(guān)性和可比性。

2006年新企業(yè)會計準則出臺后，規(guī)定上市公司從2007年開始必須實行新準則。在2006年年報中，有9家上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，占上市公司總數(shù)的0.69%；在2007年的年報中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產(chǎn)但只有18家對其計量采用公允價值模式，占上市公司總數(shù)的1.1%；2008年的年報中，690家有投資性房地產(chǎn)的上市公司只有22家采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)；到2010年3月31日，全國615家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司運用公允價值模式計量的僅有26家。從絕對數(shù)來說，雖然有逐年遞增的趨勢，但增加的比例卻非常小。上市公司應(yīng)用情況尚且如此，非上市公司應(yīng)用比例也不容樂觀。既然用公允價值計量投資性房地產(chǎn)有著明顯的優(yōu)點，為何只有較低比例的公司應(yīng)用呢？仔細分析，究其原因，主要有以下幾方面。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的困境及原因

（一）投資性房地產(chǎn)的公允價值難以取得

由于我國市場化程度還不夠高，市場機制不夠完善，不夠活躍，而房地產(chǎn)的價格受國家宏觀經(jīng)濟政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統(tǒng)一的定價，因此，要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價值比較困難。目前大部分以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格來確定其公允價值，而另外一部分公允價值的確定則來源于投資性房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司所獲得的市場調(diào)查報告。但是資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估標準不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價師、土地估價師、資產(chǎn)評估師分別隸屬于建設(shè)部、國土資源部和財政部，采用誰的定價沒有統(tǒng)一的標準，各自的評估權(quán)威也不高。而市場調(diào)查報告所獲取的價格其可靠性和準確性也值得商榷。

（二）采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的成本高

首先，增加會計做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，每個資產(chǎn)負債表日要根據(jù)其公允價值來調(diào)整賬面價值會增加會計的工作量；另一方面，在計算企業(yè)應(yīng)繳所得稅時，關(guān)于投資性房地產(chǎn)其賬面價值為公允價值，即“初始成本+公允價值變動”，而計稅基礎(chǔ)為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時（“投”與“非投”的轉(zhuǎn)換）、持有期間公允價值變動時其年底均考慮所得稅暫時性差異從而進行納稅調(diào)整，在處置投資性房地產(chǎn)時其賬面價值和計稅基礎(chǔ)均為0，這時又需轉(zhuǎn)回原產(chǎn)生的暫時性差異，從而對處置當期應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整，這些各期的調(diào)整均會增加會計的工作量。

其次，取得公允價值成本高。如前所述，公允價值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認可的公允價值，企業(yè)勢必會作一些比較和判斷，還會涉及到請專業(yè)評估師進行評估，增加了工作量和信息成本。

最后，披露成本高。由于房地產(chǎn)的價格變動快、變化大，采用公允價值計量增加了企業(yè)經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性，企業(yè)需要向投資人充分解釋該計量對會計報表產(chǎn)生的影響，詳細披露該房地產(chǎn)當期價值的增減變化情況、公允價值的確定依據(jù)和方法等，信息披露成本較高。

（三）所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，并且不能由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可能不止一項，既可能有房產(chǎn)也可能有地產(chǎn)，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續(xù)計量模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行計量，不能準確地體現(xiàn)相關(guān)性和可比性，并且企業(yè)在以后的會計期間有可能還會增加投資性房地產(chǎn)，而準則又規(guī)定不能由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，所以為了減輕當期的決定困惑，大部分企業(yè)都會本著應(yīng)有的謹慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉(zhuǎn)為公允價值模式。

另外，當前我國的房地產(chǎn)市場還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產(chǎn)稅和限購令等一系列調(diào)控政策，但目前的價格走勢還不能真正地反映房產(chǎn)價值，用公允價值計量貌似客觀，實則有風險。對上市公司來說，房價上漲，造成賬面利潤高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現(xiàn)金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會對企業(yè)是否采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。

三、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的幾點建議

（一）完善市場經(jīng)濟制度和市場信息

要取得合理的公允價值依賴于完善和成熟的市場經(jīng)濟制度和市場信息。要完善我國的市場經(jīng)濟制度和市場信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟法律制度，對市場風險要建立相應(yīng)的預警制度；其次，要培養(yǎng)多級市場，重視二級市場的發(fā)展，國家要采取有效措施建立一個信息更公開、交易更透明、價格更合理的活躍市場體制，以使取得的公允價值更公正和客觀；最后，建立第三方評估機構(gòu)，建立規(guī)范的資產(chǎn)評估體系，提高評估人員的素質(zhì)，提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量，對投資性房地產(chǎn)的公允價值不但給以一個定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價值的取得有理可依，有據(jù)可查。

（二）與國際準則接軌，完善準則的細則

國際會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定中明確指出，優(yōu)先考慮公允價值計量，只有在主體確實無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價值時才可以采用成本模式計量。國際準則可采用估值技術(shù)，而我國目前不允許。這些顯著的差異表明我國應(yīng)該積極改善市場環(huán)境，完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟法律法規(guī)制度，在充分借鑒國際會計準則的基礎(chǔ)上，進一步完善采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的準則細則，在細則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國國情的公允價值計量的體系和框架。

（三）同一企業(yè)允許使用兩種計量模式

目前，我國會計準則規(guī)定，企業(yè)對其持有的所有投資性房地產(chǎn)，都只采用一種計量模式。雖然這樣便于國家相關(guān)部門統(tǒng)一管理，但實際情況是部分公司持有多項用途不同、形式多樣的投資性房地產(chǎn)。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時只涉及到租金的處理，其公允價值的變動對它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價值計量，同時也減少了會計的工作量；如果是準備長期持有并且是準備增值后轉(zhuǎn)讓以獲利的投資性房地產(chǎn)則無論是房產(chǎn)還是地產(chǎn)均應(yīng)采用公允價值計量，及時關(guān)注其公允價值的動態(tài)變化，以便掌握關(guān)于其價格的第一手信息，出售時在價格的談判上占有主動地位。

（四）出臺使用公允價值計量的稅收優(yōu)惠政策

現(xiàn)階段各上市公司謹慎應(yīng)用公允價值其中也有一個重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產(chǎn)由成本模式計量改為公允價值計量后可能增加企業(yè)的現(xiàn)時稅收負擔，從而增加現(xiàn)金流出，因此相關(guān)部門應(yīng)制定稅收優(yōu)惠政策來減輕企業(yè)的稅負，避免企業(yè)是因為避稅而繼續(xù)使用成本模式。同時用稅收優(yōu)惠政策可刺激更多的企業(yè)采用公允價值模式，而公允價值模式的大量應(yīng)用又會進一步促進市場制度和市場信息的完善，形成一個較好的良性循環(huán)。

（五）加強監(jiān)管力度和公允價值信息的披露

在應(yīng)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時，我們應(yīng)該看到公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能，現(xiàn)實中企業(yè)利用公允價值進行利潤操縱和進行盈余管理的事件屢屢發(fā)生，因此為了促進公允價值的合理應(yīng)用，應(yīng)加強監(jiān)管力度。首先，相關(guān)部門應(yīng)建立獨立的會計監(jiān)督體系，進一步明確舞弊主體的法律責任，加大會計作假的懲罰力度，強化國家監(jiān)督部門如證監(jiān)會等機關(guān)的監(jiān)督審計力度。其次，要完善企業(yè)尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報報出之前，必須有專業(yè)的評估機構(gòu)對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，并在財務(wù)報告中進行詳細披露，只有完善公允價值的披露，才能保證投資者了解企業(yè)真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

綜上所述，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量是一個循序漸進的過程，但用公允價值計量投資性房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，相信隨著我國市場經(jīng)濟制度的不斷完善、房地產(chǎn)交易市場的進一步發(fā)展、相關(guān)評估制度的建立以及會計準則的日臻完善，會有越來越多的企業(yè)選擇用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。●

【參考文獻】

［1］ 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則（2006）［M］.北京：經(jīng)濟科學出版社，2006.

［2］ 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則——應(yīng)用指南（2006）［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2006.

［3］ 財政部會計資格評價中心.全國會計專業(yè)技術(shù)資格考試輔導教材《初級會計實務(wù)》［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2011.