躍進與隱憂

廖杰華

越秀地產(chǎn)的逆勢擴張，不能說明房地產(chǎn)的春天已經(jīng)到來。

一直強調(diào)高周轉(zhuǎn)和快速開發(fā)的越秀地產(chǎn)，目前正在逆周期而動，除在全國拿地外，越秀地產(chǎn)在營銷方面非常積極，其中出貨回籠資金正是越秀地產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率為目的的銷售策略。

逆勢增長的目標

廣州地產(chǎn)老將，目標跨過百億門檻。

按照越秀地產(chǎn)最新的計劃，2012年合同銷售目標達100億元，銷售面積96萬平方米；預(yù)計新開工面積約186萬平方米，竣工面積約101萬平方米。

越秀集團董事長陸志峰表示，越秀地產(chǎn)今年將會進一步提高開發(fā)建設(shè)能力，盡量降低項目開發(fā)周期，以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率。

而2011年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額和面積分別約90.54億元和60.85萬平方米，同比分別增長2.2%和12.1%。

相比于營業(yè)收入過百億，越秀地產(chǎn)高達80.82億元的經(jīng)營性利潤更讓人側(cè)目。

不過，越秀地產(chǎn)近期內(nèi)盈利的大幅提升，很大程度上來自于投資物業(yè)重估增值。

2011財年越秀地產(chǎn)的投資物業(yè)公允價值達49.56億元。雖然越秀地產(chǎn)核心物業(yè)在租金水平和出租率等方面有大幅度提升，但越秀地產(chǎn)的銷售并不均衡，上下半年呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。

數(shù)據(jù)顯示，2011年最后三個月，越秀地產(chǎn)的合同銷售額分別為18.17億、8.15億和17.03億，合計43.35億。相比之下，前9個月的銷售額只有47億，目標完成率剛過52%。

截至目前，越秀地產(chǎn)土地儲備約為1116萬平方米，新開工面積為159萬平方米，在建面積約為396萬平方米。

為了達到迅速擴張的目標，越秀地產(chǎn)并未放慢拿地步伐。

較高的負債率

金利豐證券的研究報告顯示，越秀地產(chǎn)去年凈資本負債率達75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年將會有106億元貸款到期。

相比于內(nèi)地房企，越秀地產(chǎn)的資金成本優(yōu)勢明顯。

3月1日，越秀地產(chǎn)公布2011 年全年業(yè)績，公司實現(xiàn)合約銷售金額90.54 億元，同比上升2%；實現(xiàn)營業(yè)收入（含出售投資物業(yè)）約102.72億元，同比增長47％。純利約為51.37 億元，同比增長4.6倍，超過市場預(yù)期。第一上海分析師柯學(xué)鋒認為，盈利增長的主要原因是入賬物業(yè)銷售收入和投資物業(yè)重估公平值大幅增加。

陸志峰稱，公司今年會加大商業(yè)物業(yè)的銷售比重，占總銷售四成，亦會開始銷售非廣州市物業(yè)，如江門、煙臺及沈陽地區(qū)。

陸志峰表示，公司現(xiàn)時總收益中來自物業(yè)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)的占比各半，其認為現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的比重較同業(yè)為高，未來會積極降低商業(yè)物業(yè)占總銷售比的份額，希望2015年前商業(yè)物業(yè)的收益占總銷售比重由現(xiàn)時50%降至約20%。

雖然越秀地產(chǎn)有意降低未來商業(yè)地產(chǎn)的收益，但在2011年其對持有物業(yè)仍是給予厚望。據(jù)越秀地產(chǎn)方面表示，公司旗下廣州國際金融中心總投資額涉75億元，自去年底已投入57億元，希望今年該項目寫字樓出租率由去年底的25%升至今年底的65%；另一個持有項目財富天地廣場商貿(mào)城則要確保基本完工，招商工作基本完成，預(yù)期明年3月開業(yè)。

此外，在土地儲備方面，陸志峰表示，越秀地產(chǎn)未來會透過增加國企資源，不排除會有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從母公司注入越秀地產(chǎn)，但需要視乎情況而定，另外亦會積極參于廣州市“三舊”改造項目，來加大發(fā)展規(guī)模。

越秀地產(chǎn)透露，公司今年資本開支125億元，當(dāng)中預(yù)留60億作增購?fù)羶?，余?5億則為工程支出。

資金迫切回籠

在嚴峻的宏觀調(diào)控下，越秀地產(chǎn)是鮮有的幾個提出目標增長的企業(yè)。

3月上旬，越秀地產(chǎn)在香港舉行了2011年度業(yè)績報告發(fā)布會，陸志峰在業(yè)績發(fā)布會上表示，在確?，F(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，抓住地產(chǎn)行業(yè)低成本擴張的有利機遇，謀劃新一輪的大發(fā)展。

越秀地產(chǎn)今年前兩月的銷售依然可觀。資金方面，截至去年底止，越秀地產(chǎn)總資本負債率41.6%，與前年持平；營運資金約181.63億元，現(xiàn)金及已抵押銀行存款約74.73億元；已承諾未提取的銀行授信額度約31億元。

由于銀行貸款的增加，越秀地產(chǎn)2011年底的資本負債率是45.5%，凈資本負債率為75.5%。越秀地產(chǎn)今后的目標希望國內(nèi)國外負債比例為50:50，從而使得公司融資成本能保持在較低水平。

越秀地產(chǎn)表示，將充分發(fā)揮“越秀地產(chǎn)+越秀房托”這一國內(nèi)唯一的平臺組合優(yōu)勢，著力打造商業(yè)經(jīng)營能力。

3月4日，越秀地產(chǎn)江門項目“星匯名庭”業(yè)主們在售樓部拉開“越賣越瘦”橫幅維權(quán)。自2011年10月26日開盤以來，“星匯名庭”的銷售均價一直高居8000元/平方米以上。而近日，降價近3000元/平方米，若以在售面積100平方米-175平方米計算，降價幅度在30萬元-52.5萬元。

越秀地產(chǎn)對此的解釋則是，“價格優(yōu)惠屬于正常的尾貨處理方式”。

如此“裸賣”出貨，或許是越秀地產(chǎn)在大學(xué)城布下“九子連環(huán)圖”之初未曾料想的：越秀地產(chǎn)自2009年12月11日起壟斷大學(xué)城9幅地塊，將大學(xué)城區(qū)域樓面地價推高至9503元/平方米。 越秀地產(chǎn)兩年間在大學(xué)城區(qū)域投入超過30億元，截至3月18日，回籠資金卻不過5.9億元。為此，“九子連環(huán)圖”的首役還遲遲難以收官，而已于2011年6月陸續(xù)奠基開工的星匯文瀚、星匯文宇，無疑將推高存貨量。精裝改毛坯的大幅變相降價，亦不難看出越秀地產(chǎn)出貨回籠資金的迫切心情。

談及2012年的市場，陳志鴻直言銷售目標將超過2011年。陳志鴻的信心，來源于越秀地產(chǎn)的“棉衣和暖氣”。2012年越秀地產(chǎn)將有22個項目推出，而在定價上，陳志鴻稱將平衡投資者、消費者與公司的關(guān)系，堅持市場化和高性價比?！?012年的主題是——變，信息多變，政策敏感，我們做了很多套計劃，A計劃不行，我們就啟動B計劃”。

陳志鴻認為，“中國人多地少，房屋是稀缺品，今后拼的是實力。2012年，健康的企業(yè)會好，不健康的企業(yè)過不了冬。一個行業(yè)不能沒有門檻，不能誰進來都賺錢。住宅市場是健康的，需求足夠，只要適合市場，找到目標客戶，銷售就不成問題”。