賣地難,杭州痛

張育群

“以地生財”的杭州經(jīng)濟(jì)模式，正在面臨困境。而這也是中國絕大多數(shù)地方的困境。

曾經(jīng)，地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金，以及主要以土地為抵押的城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施貸款。如今，嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策正在給高地價套上鎖鏈，而貨幣政策不再寬松也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。

在此背景之下，杭州，這個土地出讓金曾經(jīng)全國第一而如今大幅萎縮的城市，正面臨困境。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇了滑鐵盧。2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區(qū)土地出讓金才316億元，只完成全年計劃的六成。

在中國，賣地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府的大型基礎(chǔ)設(shè)施項目資金通常來源于土地出讓金，而一旦出現(xiàn)賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。

隱秘托市

從整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)時間最長，過程最為曲折，政府、房產(chǎn)商、購房者博弈局面最為復(fù)雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為2011年中國房地產(chǎn)重災(zāi)區(qū)之一。

據(jù)杭州官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年杭州主城區(qū)住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成了杭州樓市主旋律，不少區(qū)域樓盤價格接近于3年前，但成交量依舊從平穩(wěn)走向蕭條。

在這種氛圍中，2011年年底杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)悄悄啟動了《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實施細(xì)則》，安排了1億元資金，用于建立租房補(bǔ)助和購房補(bǔ)助機(jī)制，只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補(bǔ)貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命“松限”不同，杭州的隱秘托市并沒有被中央叫停，高達(dá)20萬的補(bǔ)貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當(dāng)?shù)貥鞘写蛄艘会樑d奮劑。

事實上，在前幾次的中央房地產(chǎn)調(diào)控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2008年年底，浙江最大開發(fā)商綠城集團(tuán)陷入資金鏈危機(jī)，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛(wèi)平逼入絕境?！岸嗵澱雠_政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機(jī)會緩過來。”宋衛(wèi)平曾經(jīng)這樣感嘆。

不僅如此，杭州市政府在當(dāng)時還出臺了《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，從供需兩方面，回調(diào)各項從緊的房地產(chǎn)政策，隨后杭州樓市在2009年大反轉(zhuǎn)。

按照中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年杭州平均房價幾乎翻了一番，突破了2萬元／平米大關(guān)，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當(dāng)年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達(dá)1200億元，在全國排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一家身陷絕境的大開發(fā)商又向杭州市政府發(fā)出求救：房子賣不出去，巨額債務(wù)卻即將到期，政府能否幫忙騰挪一兩個項目？據(jù)透露，杭州市一位領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)即回應(yīng)，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三家公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發(fā)商伸出了援手，將該開發(fā)商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現(xiàn)曲線“退地”。

“現(xiàn)在最大的問題是，政府現(xiàn)在也沒錢了，2012顯然大家都很艱難?！眲倓偠蛇^償債危機(jī)的上述開發(fā)商透露。

從2012年起，地方政府巨額債務(wù)進(jìn)入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。目前為止，還沒有公開的數(shù)據(jù)能顯示杭州市政府的債務(wù)情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務(wù)情況——負(fù)債率20.15％，高于警戒線10.15個百分點，轄內(nèi)四成市縣的政府負(fù)債率等三項指標(biāo)超過警戒線。

“過去幾年，杭州因大規(guī)模的城建，欠債較多?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負(fù)債的彌補(bǔ)。

杭州市統(tǒng)計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎(chǔ)設(shè)施投資3567億元。其中2010年基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模645.22億元，比上年增長7.2％。這些都依靠著巨額的財政投入。錢從哪里來？錢只能從土地里來。

土地財政之困

很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州引進(jìn)的。

1997年，杭州市成立了土地儲備中心，并在第二年出臺了第一個地方土地儲備條例，并在1999年推出了土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強(qiáng)效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進(jìn)經(jīng)驗被快速復(fù)制。

和開發(fā)商一樣，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍掛以來一直用“饑餓”的方式供地，保持土地的“賣方市場”，并且出臺各種地方政策扶持房地產(chǎn)的發(fā)展——這種“綁”在土地上的城市發(fā)展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意愿非常強(qiáng)烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發(fā)更加狂熱的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，并且必須自掏腰包支持大型建設(shè)項目。許多專家稱，這種情形導(dǎo)致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產(chǎn)市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。

“杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困?！睋?jù)趙杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達(dá)到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學(xué)前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應(yīng)就會失血。

中原地產(chǎn)一份報告亦指出，2011年11月和12月，有1/3的土地拍賣流標(biāo)或流拍。全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，由于新樓盤銷量下降，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局，就算他們想買地也無力競購。

2月14日，杭州市召開了一場推進(jìn)十大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作會議，計劃集中200億元資金用于扶持包括蕭山汽車公園、千島湖“水上飛機(jī)”等項目?！斑@200億元從哪里來？”趙杭生聲稱，“顯然只能來自賣地?！?/p>