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    中小房企路在何方

    2012-04-29 00:44:03敖忠智
    理論與當(dāng)代 2012年8期
    關(guān)鍵詞:小房貴陽企業(yè)

    敖忠智

    2010年,貴陽商品房年度開發(fā)建筑面積達(dá)1351.98萬平方米,其中12家大型房企的開發(fā)總建筑面積占到1010.8萬平方米,在銷售收入方面,12家大型房企全年銷售總額達(dá)242.9億元,其他千家中小房企銷售總額僅為67.78億元,這只是貴陽中小房企艱難生存的一個(gè)縮影,貴陽樓市正上演一出強(qiáng)者愈強(qiáng),弱者愈弱的生存競(jìng)爭(zhēng)大戲,貴陽中小房企目前面臨生死決擇,最后生存的機(jī)會(huì)來自于找準(zhǔn)位置的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。為了解目前貴陽市中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,從2011年4月開始。由貴陽市住建局、貴陽市房協(xié)、貴州商業(yè)高等??茖W(xué)校共同成立了《當(dāng)前形勢(shì)下貴陽中小房企生存與發(fā)展研究》科研課題組,進(jìn)行了4個(gè)多月實(shí)際調(diào)查,調(diào)查方式主要采用問卷和訪談,調(diào)查結(jié)論:“土地少、規(guī)模小、融資難成為中小房企發(fā)展的主要障礙”。

    一、現(xiàn)狀:螞蟻再多也撼不動(dòng)大象

    截止2011年底,在貴陽市進(jìn)行注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)共1013家,根據(jù)房企大小分類,調(diào)查后得出:貴陽符合大型房企定義的有12家,中型房企有16家,剩下的均為小型房企。在12家大型房企中,貴陽本地房企僅有中天城投集團(tuán)和宏立城集團(tuán)兩家,在2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,貴陽新增房企近百家,而新增的基本為中小房企。

    雖然中小房企在數(shù)量上占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì),但這并不代表他們?cè)阡N售上和開發(fā)規(guī)模上占據(jù)有利位置,從2011年上半年銷售統(tǒng)計(jì)中不難發(fā)現(xiàn),貴陽房地產(chǎn)銷售面積前十強(qiáng)企業(yè)占全市銷售總量約72%,較2010年上漲了2%,十強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)日益加大,本地中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額不斷持續(xù)縮小,2011年上半年銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,宏立城花果園項(xiàng)目以約27%的市場(chǎng)銷售量占據(jù)榜首,與其他中小房企市場(chǎng)總計(jì)約27%基本持平,待中天未來方舟下半年開盤后,本地中小房企總計(jì)銷售量所占百分比將進(jìn)一步壓縮。

    事實(shí)上,自2000年以來,中天城投、宏立城的崛起,保利、新世界、世紀(jì)金源等房企大鱷進(jìn)入貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng),千畝級(jí)土地交易、建筑面積百萬平方米級(jí)大盤陸續(xù)亮相貴陽,他們以雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的資本平臺(tái)、先進(jìn)的開發(fā)管理理念、優(yōu)質(zhì)的人力資源配置、科學(xué)的營(yíng)銷組合策略和手段,極大帶動(dòng)和提高了貴陽房地產(chǎn)整體開發(fā)和建設(shè)水平、繁榮了貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng),為貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn);但在市場(chǎng)繁榮背后引發(fā)了新的思考,貴陽大多數(shù)房開企業(yè)長(zhǎng)期處于不健康或亞健康生存狀態(tài),而在近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控下,本地房開企業(yè)的生存和發(fā)展更顯艱難。

    貴陽中小房開市場(chǎng)份額已經(jīng)從2003年70%下降到2011年不足30%,貴陽中小房開企業(yè)市場(chǎng)化占有率正越來越小,市場(chǎng)話語權(quán)已向大型房開集中,中天、宏立城、保利等大型房開已占有貴陽市場(chǎng)半壁江山。在對(duì)貴陽房地產(chǎn)企業(yè)銷量研究顯示,2007年,新世界、世紀(jì)金源等12家大型房企銷量為建筑面積650萬平方米,占據(jù)市場(chǎng)52.1%,到2008年,世紀(jì)城銷量突破300萬平方米,占市場(chǎng)銷售總量的33%,2009年、2010年、12家大型企業(yè)的市場(chǎng)占有率分別突破68.3%和72.1%,本地中小房企的市場(chǎng)空間越來越窄,貴陽中小房企生存形勢(shì)十分嚴(yán)峻。

    二、透視:土地少、規(guī)模小、融資難成為中小房企發(fā)展障礙

    1 中小房企無土地儲(chǔ)備

    調(diào)查顯示:目前貴陽中小房地產(chǎn)企業(yè)的年開發(fā)規(guī)模主要集中在10萬平方米以內(nèi)(占86%),年開發(fā)規(guī)模在1萬平方米以下的占12%,而目前貴陽大型房企年開發(fā)規(guī)模都在100萬平方米以上,即單個(gè)中小企業(yè)的平均開發(fā)規(guī)模僅占單個(gè)大型房企平均開發(fā)規(guī)模的1—5%,近70%的中小企業(yè)無項(xiàng)目或無土地儲(chǔ)備。

    近年來,隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的不斷加大,作為一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制,導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少,另一方面由于土地使用權(quán)出讓“招、拍、掛”制度的實(shí)施及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲,導(dǎo)致土地出讓價(jià)格不斷攀升,近來的土地市場(chǎng)熱衷于一次性大面積出讓土地,同時(shí)在土地“招、拍、掛”出讓中常常競(jìng)買條件過高,導(dǎo)致中小房企無力參與競(jìng)投,因此目前中小房企在獲取土地方面正面臨前所未有的挑戰(zhàn),舉牌中難見中小房企身影。

    難從一級(jí)市場(chǎng)獲取開發(fā)用地、土地儲(chǔ)備不足是制約中小房企發(fā)展的主要困境之一,難以從一級(jí)市場(chǎng)獲取開發(fā)用地的原因是地價(jià)高,導(dǎo)致中小房企難以承受,加之企業(yè)資金不足、自身缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、無法與大企業(yè)抗衡,土地出讓規(guī)模大、競(jìng)買條件設(shè)置過高,致使企業(yè)無法參與競(jìng)投。貴陽市有28%的中小房企目前處于土地儲(chǔ)備不足,僅夠當(dāng)前開發(fā)的狀況;有15%的中小房企目前土地儲(chǔ)備基本充分,能夠滿足未來三年以上的開發(fā);僅有7%的企業(yè)土地儲(chǔ)備充分,能夠滿足未來五年以上的開發(fā);另有50%的中小房企無新開發(fā)用地,處于倒閉邊緣。

    2 中小房企融資難

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),是融資最大的行業(yè),因此企業(yè)融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。從2003年中國(guó)人民銀行“121”文件開始,政府開始加大對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控力度,中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況形勢(shì)顯得非常嚴(yán)峻;此次調(diào)查顯示,90%以上的房企有銀行貸款或其他借款,80%的企業(yè)開發(fā)的流動(dòng)資本金嚴(yán)重不足,中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款總額占債務(wù)總額20%以下的占10%,貸款總額占債務(wù)總額20%-40%的占15%,貸款總額占債務(wù)總額60%-80%占27%,貸款總額占債務(wù)總額在80%以上的占61%,即中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額占債務(wù)總額在20%以上的所占比例高達(dá)79%,這些數(shù)據(jù)表明目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,其融資渠道主要是通過銀行貸款。

    另外,國(guó)有商業(yè)銀行在2010年正不斷緊縮銀根,收緊信貸,提高貸款門檻的授信,其授信門檻已從原來的三級(jí)房企提升到二級(jí)房企,很少有中小企業(yè)能夠獲取開發(fā)類貸款,另外銀行從貸款資金回收的安全考慮,對(duì)大項(xiàng)目和回收型較強(qiáng)的項(xiàng)目關(guān)注度很高,“嫌貧愛富”現(xiàn)象較普遍,貸款普遍向大型企業(yè)傾斜;據(jù)了解,在2010年國(guó)有銀行對(duì)貴陽房地產(chǎn)企業(yè)授信時(shí),不僅授信門檻提高到二級(jí)房企,而且對(duì)抵押物要求非??量?,在同批授信的22家企業(yè)中,本地房企只有一家,且是貸款額度最小的一家。進(jìn)入2011年,銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸及房地產(chǎn)消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)一步提升,中小企業(yè)融資將更為艱難。

    中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)和興盛,一直靠的是房地產(chǎn)良好的金融杠桿支撐。據(jù)分析:在以往的房地產(chǎn)投資資金中,房開對(duì)項(xiàng)目投入一般可控制按3:4:3,即30%自有資金+40%銷售回款+30%開發(fā)貸款;也就是說:以前一個(gè)30億的項(xiàng)目,若分三期開發(fā)的話,房開僅需3個(gè)億就能撬動(dòng)項(xiàng)目。在政府控制開發(fā)類貸款,同時(shí)又調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),控制房地產(chǎn)消費(fèi)類貸款的今天,房企預(yù)期40%的銷售回款和30%開發(fā)貸款無法準(zhǔn)時(shí)到位,所以大批房企出現(xiàn)資金瓶頸或資金鏈斷裂。

    在本次調(diào)查的近100家本地中小房開企業(yè)中,有近54%企業(yè)因資金短缺無法獲取新的土地儲(chǔ)備;有近30%的企業(yè)因現(xiàn)有資本金嚴(yán)重不足,現(xiàn)有項(xiàng)目無法正常開工;有近70%的中小企業(yè)缺乏資金;有近12%的企業(yè)極度缺乏資金,部分中小企業(yè)采取民間高息融資方式解決資金瓶頸問題。

    3 中小房企銷售規(guī)模小,產(chǎn)品品種單一

    在銷售規(guī)模上,此次調(diào)查的近100家中小房企中,每年銷售額在5000萬以下的占21%,年銷售額在5000萬至1億元的占18%,年銷售額在1至3億元的占12%,年銷售額3億元以上的占5%,連續(xù)三年基本無銷售額的占44%。

    導(dǎo)致其銷售上遭遇瓶頸,根本原因在于:首先,其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。課題組在調(diào)研了近百家本地中小房企后發(fā)現(xiàn),在產(chǎn)品策劃及研發(fā)能力上,由于大多中小企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中受到項(xiàng)目資源、研發(fā)人力資源及對(duì)產(chǎn)品研發(fā)成本等要素的控制,本地中小企業(yè)在產(chǎn)品策劃和研發(fā)能力上偏弱,導(dǎo)致后期產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足。

    其次,在于項(xiàng)目開發(fā)統(tǒng)籌、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)合作伙伴的選擇和項(xiàng)目材料采購(gòu)成本控制等方面,本地中小房企與大型房企有著較大差距。據(jù)調(diào)查,本地中小房企開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)同性質(zhì)、同規(guī)模房產(chǎn)的平均周期是大型房企的1.15倍,生存成本也接近大型企業(yè)的1.15倍;本地中小房企也普遍缺乏企業(yè)品牌貢獻(xiàn)力,本次調(diào)查結(jié)果顯示,在品牌貢獻(xiàn)力方面:萬科、中天城投、世紀(jì)金源等大型房開,其品牌對(duì)營(yíng)銷成果的貢獻(xiàn)率分別達(dá)22%、18%、13%,而本地多數(shù)房開企業(yè)的品牌貢獻(xiàn)率一般均在5%以內(nèi),甚至有部分不注意開發(fā)形象和售后服務(wù)的企業(yè)品牌貢城率為負(fù)值。

    三、救急式轉(zhuǎn)型開發(fā)新產(chǎn)品

    縱觀貴陽房地產(chǎn)起步和成長(zhǎng)的歷史,貴陽中小房企曾經(jīng)是貴陽房地產(chǎn)企業(yè)開疆拓土的主力軍和先鋒隊(duì),貴陽老城區(qū)的改造,新城區(qū)建設(shè)成就的取得,都離不開本地中小房企的辛勤耕耘,有“貴陽浦東”的金陽新區(qū)快速推進(jìn),離不開第一個(gè)大組團(tuán)“碧?;▓@”給市場(chǎng)以足夠信心,它的開發(fā)是十多家本地中小房企獨(dú)立面對(duì)挑戰(zhàn)高風(fēng)險(xiǎn)勝利和成果的印證。貴陽中小房企,為貴陽房地產(chǎn)的繁榮、城市面貌的改善、貴陽人居水平的提升做出了巨大的貢獻(xiàn)。在本地房企面臨越來越嚴(yán)峻的生存壓力時(shí),業(yè)內(nèi)專家呼吁:理應(yīng)對(duì)這些群體以關(guān)注和重視,中小房企的生存空間在何處?

    首先,根據(jù)貴陽2010年-2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃,其城市化率將從25%提升至45%,每年將有2%的提升,大量先富起來的農(nóng)村人口將涌入貴陽,相當(dāng)于未來10年將再造一個(gè)貴陽。

    第二,貴陽二環(huán)的投入使用,三環(huán)的建設(shè),輕軌快鐵的規(guī)劃和建設(shè),大貴陽三環(huán)十六射線的建成和投入使用,大貴陽骨架逐漸形成,路網(wǎng)周邊土地存量盤活,給貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的物質(zhì)空間。

    第三,貴陽老城區(qū)城中村、棚戶區(qū)的改造不斷推進(jìn),這也將大力推進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步激活。

    第四,助推貴州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“2012國(guó)發(fā)2號(hào)文件”出臺(tái),貴州發(fā)展被提升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié),貴州工業(yè)強(qiáng)省促進(jìn)城市化,城市化將促進(jìn)房地產(chǎn)的篷勃發(fā)展,從空間布局上看,按照“黔中帶動(dòng)、黔北提升、兩翼跨越、協(xié)調(diào)共進(jìn)”的原則,充分發(fā)揮黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以貴陽——安順為核心,以遵義、畢節(jié)、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)主體重點(diǎn)發(fā)展,并定位為貴州后發(fā)趕超的發(fā)動(dòng)機(jī)。貴州將推進(jìn)貴陽——安順經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展,加快建設(shè)貴陽安新區(qū),重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、資源深加工、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè);貴陽黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)定位,貴安新區(qū)空間布局將給貴陽房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。依托貴州自然資源和民俗資源優(yōu)勢(shì),結(jié)合“2012國(guó)發(fā)2號(hào)文”導(dǎo)向重點(diǎn)發(fā)展文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等都可能是貴陽中小房企市場(chǎng)發(fā)展的新方向。

    據(jù)了解,目前貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)不同于過去單純將住宅作為主要產(chǎn)品的差異化新嘗試,包括清鎮(zhèn)、白云等區(qū)域內(nèi)部將有大型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世,落址于白云區(qū)的貴陽西部化工市場(chǎng),作為貴州首個(gè)專業(yè)的化工市場(chǎng),將于年底投入運(yùn)行,該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人分析,目前貴州的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,雖然起步較晚發(fā)展水平不高,但借勢(shì)“工業(yè)強(qiáng)省”的發(fā)展攻略和“[2012]國(guó)發(fā)2號(hào)文件”帶來的工業(yè)發(fā)展機(jī)遇,未來必將大有可為,從50年代后期,白云就是貴陽傳統(tǒng)的工業(yè)發(fā)展區(qū)域,隨著工業(yè)不斷發(fā)展,其設(shè)備和倉(cāng)房條件更新?lián)Q代,必然需要更高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū),這是我們的機(jī)會(huì)。

    “2012國(guó)發(fā)2號(hào)文件”中金陽現(xiàn)正新建的“西南國(guó)際貿(mào)易中心”,也是大型商業(yè)地產(chǎn)的大手筆。關(guān)于促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見和精神,關(guān)于低坡淺丘的利用、關(guān)于土地指標(biāo)單列等行業(yè)利好政策,在不少專家看來也是對(duì)中小房企的一次機(jī)遇。貴陽山多地少,諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目都是山地建筑,由于土地的差異化、也帶來了土地利用的差異化,這給大企業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)化批量生產(chǎn)帶來困難,因此中小房企可以聯(lián)系市場(chǎng)需求的差異化和土地利用的差異化進(jìn)行差異化產(chǎn)品靈活開發(fā)并可以取得車小易調(diào)頭的成功突破。

    第五、隨著城市的不斷建設(shè)、城市化進(jìn)程的不斷加快,城市土地的需求量必然會(huì)越來越大,土地的供應(yīng)會(huì)越來越緊缺;中小房企必然會(huì)面臨越來越難獲取土地,甚至無地開發(fā)的情況,最后走向倒閉。因此中小房企應(yīng)充分認(rèn)識(shí)將來無地開發(fā)如何使企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展的問題,解決方法就是改變目前的以短期經(jīng)營(yíng)、以獲取收益、保值、增值的營(yíng)銷方式。具體方法之一就是目前在產(chǎn)品營(yíng)銷中,應(yīng)考慮將位置較好的項(xiàng)目產(chǎn)品由過去的全部銷售轉(zhuǎn)為部分銷售部份出租或全部出租經(jīng)營(yíng),以使企業(yè)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流;方法之二就是適當(dāng)參與一些商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷、同樣采用出租方式進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

    第六、中小房企在迫于市場(chǎng)擠壓向修文、開陽、息烽、清鎮(zhèn)三縣一市謀求發(fā)展和在向貴陽周邊的龍里、惠水的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初期階段,地價(jià)相對(duì)便宜,資金需求量小的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移外,在新的形勢(shì)下也可以采取戰(zhàn)略聯(lián)盟,集聚各種優(yōu)勢(shì)資源實(shí)現(xiàn)1+1大于2;或1+1+1大于3的方式走集團(tuán)化道路,從而增強(qiáng)中小房企的競(jìng)爭(zhēng)力,為貴陽中小房企的振興拓展出如花似錦的光明前程。

    (作者單位:貴陽智宇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司)

    責(zé)任編輯:弭薩

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