城市無(wú)地可賣(mài)后的增收渠道

陳功

最近，廣東省省長(zhǎng)朱小丹對(duì)宏觀(guān)調(diào)控大吐苦水。他在廣東省政府舉行的上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上稱(chēng)，雖然廣東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速低位回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但下行壓力之大也超乎年初預(yù)期。這是長(zhǎng)期積累的結(jié)構(gòu)性矛盾和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期性因素的疊加反應(yīng)，使得廣東面臨穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重壓力。

面對(duì)宏觀(guān)調(diào)控，“叫苦連天”的主要是地方政府和國(guó)有企業(yè)，因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控，一下子從“哥倆好”變成了“哥倆糟”，當(dāng)年是因4萬(wàn)億受益最大，現(xiàn)在是“憶甜思苦”。

實(shí)際情況是，從廣東到江蘇，從西北到沿海，沒(méi)有說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況很好的，說(shuō)到底還是因?yàn)榻饚?kù)里面的錢(qián)少。過(guò)去的土地出讓金收入過(guò)千億的，如北京、上海，現(xiàn)在只有幾百億了；過(guò)去有幾百億土地出讓金收入的，現(xiàn)在只剩幾十億了。據(jù)說(shuō)還有的城市土地出讓金收入居然為零。

怎么辦？只好要中央放松宏觀(guān)調(diào)控，或者各自搞點(diǎn)“八仙過(guò)海”。問(wèn)題是：中央政策怎么放松？房地產(chǎn)的限購(gòu)一放松，房子倒是建了不少，但城市管理呢？13億人口產(chǎn)生的壓力都讓城市來(lái)解決，這樣的后果根本不堪設(shè)想，更遑論還有通貨膨脹，老百姓的抱怨如疾風(fēng)暴雨。

事實(shí)上，城市化是一個(gè)土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，迫在眉睫，不是可以從長(zhǎng)計(jì)議的事情，但沒(méi)錢(qián)辦不了事情?，F(xiàn)在的關(guān)鍵是要拿出有效的辦法，在堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控的前提下，解決城市財(cái)政枯竭的局面，最好還能順便解決城市運(yùn)營(yíng)和管理中的一些痼疾。

究竟該怎么辦？

我們必須明白，城市化對(duì)GDP是個(gè)好東西，但城市化不是可以永遠(yuǎn)進(jìn)行下去的?，F(xiàn)在中國(guó)很多城市的城市化已經(jīng)遇到瓶頸，“GDP主義”變成了更為極端的“房地產(chǎn)主義”，大部分的錢(qián)在銀行和開(kāi)發(fā)商之間轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，百業(yè)興旺其實(shí)是談不上的。

后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，意味著這種情形出現(xiàn)了改變，要從建設(shè)轉(zhuǎn)向管理，這是城市化過(guò)程中轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，也是城市化的自然演變過(guò)程之一。后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對(duì)于城市而言，最重要的就是社區(qū)管理。過(guò)去社區(qū)管理是包袱，屬于“賠錢(qián)貨”，要拿土地出讓金去填補(bǔ)。而在后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代，社區(qū)管理不但是政府最重要的責(zé)任，還是賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。

我們可以做一些匡算。北京、上海高峰時(shí)期的土地出讓金都曾達(dá)到千億以上，全國(guó)2011年有3.15萬(wàn)億的土地出讓收入。如果城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向社區(qū)管理，在加強(qiáng)社區(qū)管理、提高物業(yè)管理質(zhì)量的前提下提高物業(yè)費(fèi)的收入，以上海1563平方公里的建成區(qū)、北京1268平方公里的建成區(qū)粗略計(jì)算，僅物業(yè)費(fèi)平均每月每平方米提高3元，上海市政府就可以有561億元的財(cái)政收入，北京市的財(cái)政收入也能達(dá)到456億元。

僅僅是這些社區(qū)管理基礎(chǔ)上提高的部分，幾乎就相當(dāng)于2012年的土地出讓金收入。如果再加上另外一塊非常重要的、易為人所忽略的住宅裝修稅收，以及再怎么調(diào)控也多少會(huì)發(fā)生的土地出讓金收入，社區(qū)管理產(chǎn)生的效益完全可以成為城市財(cái)政的重要財(cái)源。

根據(jù)全國(guó)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料，我們的家庭實(shí)際是戶(hù)均3人，人均面積30平方米，收費(fèi)的提高所涉及增加的家庭支出每月會(huì)低于270元。以這樣的計(jì)算作為參考有一定的意義。更為重要的是，它比較公平，多占多交，而且全歸地方財(cái)政所有。

一個(gè)城市只建不管是肯定不行的。從現(xiàn)在的社會(huì)投訴角度來(lái)看，各種物業(yè)糾紛不斷，社區(qū)服務(wù)不周甚至根本是只收費(fèi)而無(wú)人管，已經(jīng)成為老百姓投訴和不滿(mǎn)的主要部分。無(wú)論是從維穩(wěn)的角度，還是從經(jīng)濟(jì)的角度，加強(qiáng)社區(qū)管理，將物業(yè)費(fèi)管起、用好，都是城市政府的首要工作，也可以作為后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代的突破口，同樣是給老百姓一個(gè)交代。