巨量信貸到期,全國房價或將繼續(xù)下行

孫維晨

一度被作為房地產商融資“救命稻草”的房地產信托在2012年迎來了集中償付期。盡管不同的市場機構預測的數據有所差距，但用“巨量”形容這個兌付額度依然不過分。而兌現投資承諾對于房地產企業(yè)、信托公司都具有不可抗拒的“剛性”壓力。

面對信托償付壓力，開發(fā)商或許將加速降價銷售以求快速回籠資金。這樣的預測得到了兩會代表和委員的認同。2月底，在全國兩會召開之前，接受《中國經濟周刊》記者采訪的幾位全國政協(xié)委員均認為，到期的房地產信托可能會導致一些企業(yè)和項目降價銷售。他們認為，受政策影響今年房地產市場的價格或許還將出現小幅下行。

集中償付或迫局部降價

在代表和委員們趕赴北京之前，中央就連續(xù)傳達了關于“調控政策不動搖”的信號。而在繼蕪湖新政三天內夭折之后，2月29日，上海也暫停了微調不久的新政策。分析人士認為這更加說明了中央計劃鞏固調控成果的決心。

而在此前的官方統(tǒng)計中，全國70個大中城市的房價在同比以及環(huán)比項下都出現了“停漲”。來自市場機構的數據則顯示，房地產市場的成交量亦未有明顯起色。而在此時，又傳來了房地產信托產品集中兌付的消息。

來自中國信托業(yè)協(xié)會的數據顯示，截至2011年底，房地產信托余額達到6882億元，同比增長59%。在這一基礎上，不同機構開始預測今年到期的房地產信托產品。第三方理財機構諾亞財富認為，2012年房地產信托到期總規(guī)模為1172.5億元，約為2010年的2.5倍。國泰君安證券的統(tǒng)計數據是房地產信托2012年總到期規(guī)模達到1759億元。中金公司則預計到期規(guī)模將在2000億到2500億元。

中金公司的報告顯示，2010年和2011年新增信托估計為5000億元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的發(fā)行期限，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億和3100億元，由于房地產市場的低迷，這些信托將面臨著還款風險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉讓等方式來應對。由于今年第三季度是信托還款高峰期，所以將加劇第二季度行業(yè)的調整；但總體而言，信托展期將使得系統(tǒng)性風險延遲到2013年釋放，上市公司、龍頭企業(yè)信托參與度較低或占比較低，而參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風險。

中金公司根據中國信托協(xié)會以及其他專業(yè)信托機構的數據模擬推算顯示，2012年3月將是償付小高峰，信托公司大約需要償還220億元；從7月開始，每月須償還超過300億元。

于是，調控持續(xù)、成交低迷、信托到期等宏觀背景接連擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前。

長期研究房地產問題的全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：“房地產信托到期可能會給開發(fā)商帶來更大的壓力。原本一些企業(yè)的資金鏈已經很緊張了，現在他們應該快速降價銷售，以回籠資金。這是目前最明智的辦法。”

宋林飛認為，大部分靠信托投融資的企業(yè)是中小型企業(yè)。這些企業(yè)土地儲備不足，在建項目較少，面臨調控則資金鏈更加緊張。房地產信托到期必須還本付息，但如果沒有足夠的資金支持，房地產企業(yè)可能面臨一定的風險。

另一位全國政協(xié)委員、清華大學政治經濟研究中心主任蔡繼明也對《中國經濟周刊》記者預測，今年房價下降的可能性較大。他告訴記者：“很多地方都在微調，結果都失敗了，這說明中央的調控并未放松。房企應該明白能在順境中獲利也會在逆境中損失的道理。”不過，他并不確定到期支付的信托產品將對房地產市場帶來多大影響。

今年全國房價或繼續(xù)小幅下行

實際上來自信托公司內部的感受則要比觀察者來得更直觀?！耙恍┲行推髽I(yè)的資金鏈現在都很緊張?！边@是一位來自陜西的一家信托公司高級經理的體會。他說，如果今年全國的房地產銷售依舊這么不景氣，房地產企業(yè)不能如期兌付信托的情況有可能爆發(fā)。

這位高級經理告訴《中國經濟周刊》記者，很多開發(fā)商目前“心里很矛盾”?！伴_發(fā)企業(yè)想降價但不敢降，擔心持幣待購者的觀望心理將加重。觀望者都有追漲殺跌的習慣，會越跌越不買?！蓖瑫r這些開發(fā)商亦抱有僥幸心理，他們覺得再“扛一扛”就會過去，即便資金緊張，只要“能喘氣”就愿意再等?！案螞r，像鄂爾多斯等極端個案城市，即便降價也沒人買?！彼J為，集中到期的信托對助推房價下行影響不大，今年房價繼續(xù)下跌的原動力還是政策的持續(xù)性。

資深信托學者孫飛評論說：“去年和前年發(fā)行的一些信托在3月即將到期。一些企業(yè)可能無法兌現。有的則需要延期兌現?！比绻麅斶€不上，有些中小企業(yè)就可能被大企業(yè)并購重組?！靶∑髽I(yè)手上不乏好地塊好項目，在它們無力償還兌現的時候，就是大企業(yè)兼并充足的檔期?！?/p>

全國政協(xié)委員、山東財經大學房地產研究所名譽所長郭松海對《中國經濟周刊》記者說，今年到期的房地產信托可能會影響一些企業(yè)的銷售策略和定價策略，但是不會給整個市場帶來明顯的波動。

郭松海的理由是，盡管房地產信托到期量較大，但兌付依舊是逐步完成的。而且發(fā)行信托的企業(yè)分布在不同區(qū)域和不同項目，因此會對某些區(qū)域和項目帶來一定影響。他認為，中小企業(yè)必然會被波及，但是龍頭企業(yè)則不會受影響。“這還要區(qū)分一線二線城市的市場差別。但是今年房價繼續(xù)小幅下跌的可能性還是很大?！彼舱J為，只要中央調控不放松，開發(fā)商最終還是要降價銷售，“堅持調控是關鍵?！?/p>

在郭松?？磥?，目前美中不足的是房價不漲，但成交量也沒跟上，這并非中央調控的原本意圖。“從長遠看，中央還是希望房地產市場健康穩(wěn)定，價跌量升。”他建議，今年政府應該對首套房等合理的剛性需求予以保護。“很多二三線城市租售比遠低于國際警戒線1：300，所以并不適合用行政手段一刀切。對剛性的、自住的住房應該給予政策支持?！彼J為在合適的時機可以適當調整首付比例和首套房貸款利息。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康對《中國經濟周刊》記者說：“此前兩次調整存款準備金率實際是對銀根的放松。無形中對房地產市場有一定的影響。目前政策對不同購房需求有不同政策。對剛性自住需求相對寬松，對投資需求則持續(xù)收緊?！?/p>