世界部分國(guó)家和地區(qū)的住房保障經(jīng)驗(yàn)

華佳

英 國(guó)

早在20世紀(jì)70年代，英國(guó)就將住房政策的目標(biāo)設(shè)定為“每個(gè)家庭都能以其支付能力之內(nèi)的價(jià)格獲得合理的住房”，并將其細(xì)分為住房標(biāo)準(zhǔn)、新建和翻新的平衡、成本、特殊需求、產(chǎn)權(quán)選擇等八個(gè)要素，還列出了為期10年的計(jì)劃表。由此，地方政府建設(shè)了大量公共住房，直接以低于市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)出租給特定對(duì)象。幾年后，政府的看法發(fā)生了較大的改變，認(rèn)為住房是存在市場(chǎng)缺陷的私人物品。相應(yīng)地，住房政策也從強(qiáng)調(diào)公共提供轉(zhuǎn)變?yōu)樗饺颂峁?，從直接分配轉(zhuǎn)變?yōu)楦嗟淖灾鬟x擇，從直接低價(jià)分配房源到提供與收入相關(guān)的補(bǔ)貼；政策施行的主體也由地方政府轉(zhuǎn)變?yōu)橹醒胝?，政策工具從政府直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽拷鹑?、稅收、法律及宏觀調(diào)控工具。政府通過(guò)折價(jià)將公房出售給居住者，全國(guó)住房保有率一度快速上升，但隨后私人租賃市場(chǎng)逐漸衰退，住房市場(chǎng)因大量中低收入者的貸款而變得不穩(wěn)定，存量公房的狀況也不夠理想，中央政府難以繼續(xù)保障“夾心層”居民。20世紀(jì)90年代中期，英國(guó)對(duì)住房政策進(jìn)行反思，重新強(qiáng)調(diào)地方政府在住房政策上的權(quán)能，以期減緩私人租賃市場(chǎng)的衰退。一方面改組公共住房，以所有權(quán)多元化的方式，力圖取得公共住房與市場(chǎng)住房之間的平衡；另一方面則強(qiáng)化地方政府在整體城市更新上的能力。

美 國(guó)

美國(guó)住房政策中實(shí)物補(bǔ)貼模式主要是在聯(lián)邦政府主持下進(jìn)行的，各級(jí)政府提供、參與、支持的保障性租賃住房總供應(yīng)量約500萬(wàn)套?？傮w來(lái)看，第一階段的扶持方式主要是政府與私人機(jī)構(gòu)達(dá)成補(bǔ)貼協(xié)議，政府以一定的利息或運(yùn)營(yíng)成本補(bǔ)貼吸引各類機(jī)構(gòu)以特定租金、向特定對(duì)象提供保障房源。由于政府的補(bǔ)貼政策受到政治周期、項(xiàng)目特征差異等影響，在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)人缺位、政治尋租、退出困難等問(wèn)題，房屋管理過(guò)程中則出現(xiàn)了項(xiàng)目更新、持續(xù)運(yùn)作的危機(jī)。第二階段，政府將扶持、補(bǔ)貼規(guī)則納入稅制中，由市場(chǎng)主體自行決定是否投資建設(shè)，這一模式在一定程度上解決了產(chǎn)權(quán)人缺位、政治尋租的問(wèn)題，但同樣面臨項(xiàng)目難以持續(xù)運(yùn)作及更新資金缺乏的問(wèn)題。同時(shí)，相比第一階段，由于第二階段政策的“市場(chǎng)化”程度更高，其租金水平依然高于較低收入對(duì)象的支付能力范圍。

新加坡

新加坡住房保障管理制度始于20世紀(jì)60年代。制度建立之初，新加坡政府就試圖將住房制度與城市整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展聯(lián)系起來(lái)，提倡公民擁有住房的理念。目前新加坡居民中有80%住在保障性住房中，其中95%為保障性產(chǎn)權(quán)房。全國(guó)僅有4%的居民居住于政府直接提供的保障性租賃房中。政府專門成立了建屋發(fā)展局（管理委員會(huì)）來(lái)專門運(yùn)作保障性住房。這一機(jī)構(gòu)享受財(cái)政支持，并有強(qiáng)大的融資能力以及全國(guó)公積金的支持，在業(yè)務(wù)管理上強(qiáng)調(diào)一體化管理，即房屋建設(shè)、分配、管理、維修一體化。

中國(guó)香港

香港的住房保障是只租不售的公屋制度。由房委會(huì)統(tǒng)一制定、落實(shí)政策，并通過(guò)自身的資產(chǎn)運(yùn)作形成有效的資金循環(huán)與平衡。為融通資金，香港于1978年引入了居者有其屋計(jì)劃。居屋為政府與居民共有產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得上市，滿5年后居民可以按股份比例以市場(chǎng)價(jià)格獲得完全產(chǎn)權(quán)。1997年，香港建立了居屋第二市場(chǎng)：居屋滿3年，可向輪候冊(cè)及公屋住戶對(duì)象出售，不需補(bǔ)償增值收益。1998年香港又推出了租者置其屋計(jì)劃，主要運(yùn)作思路與居屋相同，只是購(gòu)房對(duì)象購(gòu)買的是自己原來(lái)承租的公房。2000年后，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，各類居屋出售計(jì)劃全面叫停。香港住房保障制度重新回到以提供公共租屋為重點(diǎn)的管理模式。2002年，香港的住房政策管理架構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整：房委會(huì)逐步剝離經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，將公屋管理職能納入房屋局內(nèi)，回歸公共財(cái)政預(yù)算管理，強(qiáng)化保障職能。2005年，房委會(huì)成功分拆名下的商業(yè)設(shè)施并打包上市，結(jié)束了以商業(yè)設(shè)施盈利彌補(bǔ)公屋運(yùn)營(yíng)成本的管理模式。