讓保障性住房更有吸引力

陳建

保障性住房建設(shè)既是民生問題，也是關(guān)系本市創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的綜合性問題，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和艱巨性。最近，市人大城建環(huán)保委圍繞本市保障性住房建設(shè)專題開展了為期一個(gè)月的調(diào)研。7月25日，市十三屆人大常委第三十五次會議又對保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行了專題審議。保障性住房建設(shè)的四大關(guān)注點(diǎn)漸漸浮出水面。

把握保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模

大型居住社區(qū)項(xiàng)目大多選址偏遠(yuǎn)，周邊缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，各類配套設(shè)施的建設(shè)和完善也需要一定時(shí)間。入住者多為中低收入人群，通勤時(shí)間、交通成本的增加，以及生活上的不便，使得大型居住社區(qū)的入住率不容樂觀。與本市較為成熟的房屋租賃市場相比，公共租賃房所處位置、所需的租金缺乏優(yōu)勢，也難以將租賃人群吸引到大型居住社區(qū)。以某基地今年5月統(tǒng)計(jì)的居民入住情況為例，計(jì)劃供應(yīng)住房8751套，實(shí)際領(lǐng)房6785套，入住4325套，不足一半；其中出租1610套。實(shí)際居住人數(shù)中，40%為外來人員。

“應(yīng)該以需求為導(dǎo)向，決定保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)?！保@是張載養(yǎng)、袁以星等市人大常委會委員不約而同的呼聲。張載養(yǎng)委員分析，“所謂的需求”有的是被購房熱“放大”的，有的是被行政指令“壓大”的，因此有必要對各類保障性住房政策受惠群體的可支配收入水平、需求層次結(jié)構(gòu)、住房消費(fèi)心理等加強(qiáng)實(shí)證分析研究，根據(jù)不同類型供應(yīng)對象的不同需求確定保障形式，從源頭上保證保障性住房建設(shè)的進(jìn)度、規(guī)模與總體需求相匹配。

有委員建議，保障性住房的房源可以更加多元化。如公共租賃房選址要盡可能滿足上班族的需求，不要過于偏遠(yuǎn)?？梢越梃b外省市經(jīng)驗(yàn)，探索社會化收儲方式，開拓公共租賃房的房源。還要做好保障性住房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、城市交通、人口規(guī)模等相關(guān)規(guī)劃的配套銜接，進(jìn)一步深化產(chǎn)城結(jié)合，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套，依托產(chǎn)業(yè)解決就業(yè)問題，重點(diǎn)就產(chǎn)業(yè)培育、勞動(dòng)力吸納、引進(jìn)地區(qū)級商業(yè)中心等提出具體的對策方案，使居民真正實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。

加強(qiáng)大型居住社區(qū)的社會管理和配套服務(wù)

根據(jù)大型居住社區(qū)的規(guī)模及規(guī)劃導(dǎo)入人口，建設(shè)大型居住社區(qū)相當(dāng)于建設(shè)一個(gè)新城，如惠南新城（民樂社區(qū)）規(guī)劃用地6.04平方公里，規(guī)劃導(dǎo)入人口16.2萬人。人口可以一下子就導(dǎo)入，但加強(qiáng)社區(qū)行政管理和公共服務(wù)資源配置卻需要一個(gè)過程。表現(xiàn)為：

現(xiàn)有社會管理體制架構(gòu)有待完善，管理能力有待提高。雖然上海提出了采用“鎮(zhèn)管社區(qū)”的體制架構(gòu)，但鎮(zhèn)域面積大、管理力量分散，原先用于管理農(nóng)村和農(nóng)民的組織機(jī)構(gòu)，一下子接管大型居住社區(qū)引入的大量城市居民，管理能力和力量難以較快提升到中心城區(qū)水平，而管理成本將成倍提高。

配套建設(shè)滯后仍是突出矛盾，需要加快推進(jìn)。如，有的區(qū)三輪大型居住社區(qū)8個(gè)基地的市政、公建配套未建項(xiàng)目比例高達(dá)近80%，造成小孩入托、學(xué)生上學(xué)、老人看病等問題較為突出；有的區(qū)規(guī)劃配建的商業(yè)設(shè)施，除了部分菜場已交付使用外，其他配套設(shè)施相對滯后，入住居民的日常生活需求難以得到保障。

物業(yè)管理方面的問題逐漸顯現(xiàn)，不容忽視。大型居住社區(qū)業(yè)主自我管理意識不強(qiáng)，亂扔垃圾、毀綠種菜、飼養(yǎng)家畜家禽、損壞公共設(shè)施設(shè)備等不文明行為屢有發(fā)生，且難以糾正；加上物業(yè)費(fèi)收繳率低，有的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率只有49%，也嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的積極性。

市人大常委會副主任胡延照指出：“保障性住房建設(shè)應(yīng)是全流程的建設(shè)，要在源頭上抓合理選址，在建設(shè)過程中抓工程質(zhì)量，在居民入住后抓社會管理?！庇谐Ｎ瘯M成人員建議，要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對大型居住社區(qū)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、工作經(jīng)費(fèi)等作出明確的規(guī)定，高度重視并認(rèn)真落實(shí)配套設(shè)施建設(shè)的有關(guān)政策、資金，確保同步建設(shè)、同步投入試用，入住居民急需的配套項(xiàng)目一定要優(yōu)先保證。還要強(qiáng)化物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳，提升業(yè)主自主管理的主動(dòng)性和積極性，加強(qiáng)對大型居住社區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作的指導(dǎo)監(jiān)督，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，推動(dòng)大型居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)順利開展。

切實(shí)緩解保障性住房建設(shè)的資金和成本壓力

目前保障性住房建設(shè)各方都反映資金和成本的壓力較大，要求緩解壓力的呼聲強(qiáng)烈。

市級到位補(bǔ)貼與區(qū)級實(shí)際支出差距較大。如目前有的鎮(zhèn)已完成整個(gè)動(dòng)遷量的86.5%，應(yīng)到位資金約93億元，但實(shí)際到位僅39.15億元。有的鎮(zhèn)外配套市級補(bǔ)貼資金不足項(xiàng)目總投資額的1/7；某大型居住社區(qū)根據(jù)異地安置房源每平方米給予300元一次性補(bǔ)貼的結(jié)算辦法，可以得到結(jié)算資金共3.18億元，兩年來僅到位8412萬元。又由于大型居住社區(qū)周邊有的商品房基地拿地較早，土地成本較低，一些早期啟動(dòng)的大型居住社區(qū)建設(shè)開工地塊往往是邊動(dòng)遷邊建設(shè)，沒做到凈地出讓，帶來了工程推進(jìn)緩慢、建設(shè)成本上升等后遺癥。大型居住社區(qū)市政配套費(fèi)用由建設(shè)單位包干，市政配套的費(fèi)用都計(jì)入成本等因素，使得保障性住房與周邊商品房相比也缺乏價(jià)格優(yōu)勢，也增加了保障性住房建設(shè)的成本壓力。

此外，一方面，國有銀行嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款規(guī)模，對保障性住房建設(shè)也不例外；另一方面，商業(yè)銀行考慮利益回報(bào)因素，難以給予保障性住房建設(shè)項(xiàng)目較大優(yōu)惠，使得融資難成為政府和建設(shè)單位的共同難題。

常委會組成人員建議，在今后的工作中，要掌握保障性住房建設(shè)總體性和階段性的資金需求，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌，用好有限資源，使其發(fā)揮出最大的效益。要給予人口導(dǎo)入?yún)^(qū)更多的財(cái)力和政策支持，加大對人口導(dǎo)入?yún)^(qū)轉(zhuǎn)移支付的力度和可持續(xù)性，根據(jù)導(dǎo)入人口數(shù)量，對導(dǎo)入?yún)^(qū)增加的社會管理、服務(wù)成本進(jìn)行核算。根據(jù)不同地段和周邊成熟程度，科學(xué)確定土地出讓價(jià)格，合理分擔(dān)市政公建配套建設(shè)費(fèi)用。進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，鼓勵(lì)社會資本進(jìn)入保障性住房資金渠道。

把保障性住房建設(shè)的相關(guān)政策落到實(shí)處

保障性住房建設(shè)涉及兩級政府、多個(gè)部門，條線之間、條塊之間需要信息及時(shí)互通，工作協(xié)同并進(jìn)，推進(jìn)中出現(xiàn)的問題需要強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)機(jī)制加以解決。目前，不同程度地存在協(xié)調(diào)不夠及時(shí)、各方面尚未形成整體合力、遇到難題難以迅速化解的問題。

同時(shí)，政府出臺了許多相關(guān)政策，一些政策在操作中也需要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進(jìn)一步推進(jìn)落實(shí)。如，在有些倉儲用地、辦公用地、綠化用地、集體土地上建設(shè)保障性住房必須進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整和規(guī)劃參數(shù)調(diào)整，而相關(guān)調(diào)整尚未完全做到同步跟進(jìn)，延緩了“退二進(jìn)三”項(xiàng)目的實(shí)施。又如，動(dòng)遷房基地建成后面臨住房難以快速配售、增加了建設(shè)與資金壓力的問題，這一問題單靠區(qū)政府難以解決，需要市級層面統(tǒng)籌解決。

常委會組成人員建議，市級部門要積極回應(yīng)區(qū)、縣政府和建設(shè)單位的需求，統(tǒng)籌考慮制度設(shè)計(jì)，完善細(xì)化各項(xiàng)政策，加強(qiáng)各類標(biāo)準(zhǔn)的銜接，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。要進(jìn)一步發(fā)揮大型居住社區(qū)建設(shè)推進(jìn)辦公室的作用，加大工作協(xié)調(diào)力度，各方面形成合力，著力解決保障性住房建設(shè)中的難點(diǎn)問題。要有力推進(jìn)保障性住房配售等工作，及時(shí)落實(shí)有關(guān)政策，調(diào)動(dòng)建設(shè)單位的積極性。