熱錢下一站：美國房地產(chǎn)

盧西

8月初，剛從美國回來的一家私募股權基金主管合伙人鄭曉東（化名）坐在《新財經(jīng)》記者面前。他一臉疲憊，抱歉地向記者解釋約訪時間一再推遲的原因：“7月份跑了趟美國，花了一千多萬美元去曼哈頓商業(yè)住宅區(qū)買了套高級公寓，我們那個公寓項目30%都是中國買家?！?/p>

在這個經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，鄭曉東無疑是處于金字塔頂尖的那一批富人，他們大多在改革開放初期第一批下海經(jīng)商，現(xiàn)在大都四五十歲，面臨“干不動”和“交班”的憂慮。

過去，源源不斷的資本流入推高了中國的資產(chǎn)價格，人民幣升值預期強烈，人們傾向于拿人民幣資產(chǎn)。如今，他們開始擔心投資的回報率和財富安全，紛紛把手中的人民幣資產(chǎn)拋售，換成美元資產(chǎn)。

看淡國內(nèi)經(jīng)濟前景

為何資本撤離中國？這背后的情況很復雜，鄭曉東選擇在此時投資美國資產(chǎn)的原因很簡單，“看衰國內(nèi)經(jīng)濟增長前景”。鄭曉東一臉鄭重地告訴記者：“一旦情況不好，立馬撤?！?/p>

胡潤百富榜創(chuàng)始人胡潤的觀點是，中國的富人正在尋求讓自己的財富多樣化，他觀察到中國的企業(yè)家正在投資商業(yè)房地產(chǎn)和股票，并在房地產(chǎn)領域進行個人投資，主要是在美國和香港，他認為未來10年可能將繼續(xù)保持這一趨勢。

資金外流的部分原因或許可以歸咎于中國企業(yè)家正在走向海外，跨境投資活動增多。今年浙江一位私人企業(yè)老板關閉了國內(nèi)的工廠，轉而投資加拿大一家上市公司，一位外資銀行家給這位私企老板提供了咨詢服務，他對《新財經(jīng)》表示：“他在國內(nèi)市場不好掙錢，相比而言，國外的經(jīng)營環(huán)境和資產(chǎn)都比較便宜，有合適的利潤空間和投資價值?！?/p>

上述人士告訴記者：“企業(yè)是哪個地方便宜、有利可圖就去哪里，民營企業(yè)關閉潮早已有，而一些大的跨國企業(yè)也在撤離，背后的原因，比如投資環(huán)境惡化，人力、物流和隱形成本在上升，都在挑戰(zhàn)企業(yè)利潤?！?/p>

這位人士認為，過去中國經(jīng)濟依靠出口帶動經(jīng)濟增長，很多企業(yè)賣的是海外市場，原本就是微利，一旦海外市場疲軟，沒有稅收優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)無法成功升級，就只剩下關門一條路。如同多米諾骨牌一樣，負面影響已經(jīng)體現(xiàn)在今年上半年銀行的財務表現(xiàn)上。

數(shù)據(jù)說明現(xiàn)實的險峻，中國銀行業(yè)形勢已經(jīng)從年初的“暴利”走向“危險”境地。根據(jù)8月15日中國銀監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地商業(yè)銀行第二季度不良貸款余額4564億元人民幣，按季增加182億元。其間，不良貸款率維持首季0.9%，凈息差按季收窄0.1％～2.7%。

在一些富人和企業(yè)家想辦法把資金轉移到海外的同時，一些境外投資者也正在將資金抽離中國。

今年3月至今，美國消費品巨頭佳頓、卡特彼勒等世界500強企業(yè)將部分產(chǎn)品從中國代工企業(yè)撤走；福特汽車公司將1.2萬個工作崗位從中國和墨西哥遷回美國；星巴克把陶瓷杯制造從中國撤回到美國中西部；7月18日，體育服裝巨頭阿迪達斯宣布關閉在華的唯一全資工廠。

鄭曉東分析道：“現(xiàn)在避險需求明顯，出于風險多元化控制的考慮，資金將會流入安全的環(huán)境。這不僅僅是中國一個國家面臨的問題，現(xiàn)在資金都在從新興市場流回美國?！?/p>

專家分析認為，中國過去經(jīng)濟高速增長主要得益于低廉的勞動力成本、強大的出口能力和源源不斷的資金流入。“優(yōu)勢還在，只不過中國的這些優(yōu)勢正在逐漸消失。商家轉移資產(chǎn)是為了控制風險，降低成本，使利潤率不下降?！编崟詵|說：“今年5%的企業(yè)撤走不做了，明年可能是10%，后年也許30%，到時你會發(fā)現(xiàn)突然某一天就到一個經(jīng)濟無法忍受的極限了?！?/p>

對美元需求強烈

外匯占款數(shù)額變動可窺見資金流動的方向性變化。外匯占款是衡量中國境外資本流入、流出的一個重要指標，流入內(nèi)地的外匯會被賣給央行。

8月14日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月中國國內(nèi)金融機構外匯占款余額較上月減少人民幣38億元，約合5.97億美元。自從去年四季度起，中國外匯占款即告別月均2000多億元的持續(xù)高增長時代，進入到低增長甚至負增長階段。

《華爾街日報》的Tom Orlik發(fā)現(xiàn)，過去10個月，中資銀行有5個月成為美元的凈賣出方，在此期間，企業(yè)結匯數(shù)量僅達到人民幣1450億元，大大少于通過貿(mào)易順差流入中國的外匯結余，相當于人民幣9050億元。有市場分析人士認為，外匯占款持續(xù)減少的背后，是因為一些外貿(mào)企業(yè)減少了與中資商業(yè)銀行的結售匯活動。

衡量資本流入、流出的另一個指標是匯率變動。而在美元走強、人民幣持續(xù)貶值的背后，是企業(yè)對中國經(jīng)濟前景憂慮的表現(xiàn)。中國外匯交易中心公布，2012年8月15日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為1美元對人民幣6.3482，再創(chuàng)年內(nèi)新低，貶值趨勢持續(xù)。而剛剛過去的二季度，人民幣對美元已經(jīng)跌了0.88%，創(chuàng)下自1994年以來的貶值最大值。

分析公開數(shù)據(jù)可以看出，中國2011年的10月、11月和12月，2012年的1月、4月、5月和7月的資金流出尤為突出，引發(fā)市場對于國內(nèi)經(jīng)濟和人民幣國際化前景的憂慮。

花旗銀行(Citibank)外匯策略師賀偉晟認為，隨著人民幣繼續(xù)貶值，企業(yè)選擇持有美元的這個趨勢在未來幾個月不會改變。盡管央行一直在外匯市場上抑制貶值趨勢，但不少市場人士判斷人民幣對美元貶值還將持續(xù)。大唐電信集團總會計師接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，現(xiàn)在企業(yè)在海外市場都直接向銀行貸美元，盡量不拿人民幣，“美元在升值，企業(yè)當然更愿意拿著美元資產(chǎn)，大型的跨國企業(yè)對資金的管理尤其嚴格?！?/p>

“這是趨勢性的變化，出口企業(yè)向來愿意拿預期升值的貨幣?！编崟詵|擔心信貸和房產(chǎn)泡沫可能即將到來，語氣異常沉重的背后，是不愿意離開的真實愿望。“中國經(jīng)濟的問題很多，結構性難題恐怕短期內(nèi)也不大可能解決?！?/p>

據(jù)了解，過去幾年，中國市場還存在通過在遠期市場上購買美元來提前鎖定匯率，減少自己的風險敞口，在人民幣升值的情況下，企業(yè)可以獲得收益，而如今伴隨人民幣對美元貶值趨勢的持續(xù)，這些交易存在極大的風險。

澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟師劉利剛認為，對于中國的政策決策者來說，如果放任市場交易，那么購買美元的交易肯定會大幅上升，這可能導致市場的恐慌情緒，并進一步推貶人民幣。

近期，包括德意志銀行、美銀美林、摩根士丹利和巴克萊資本等國際投行紛紛下調(diào)了對中國經(jīng)濟增長預期。在這些投行看來，最新公布的各項宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，部分出現(xiàn)超預期下滑的態(tài)勢，這給經(jīng)濟見底回升蒙上了一層陰影。

“據(jù)我了解，今年新增貸款沒有起色，企業(yè)的貸款意愿偏低?！编崟詵|分析道：“資本流出的影響很快就會顯示出來。結售匯意愿降低意味著流入商業(yè)銀行的資金在減少，這會影響市場的資金面，進一步影響企業(yè)的生存狀況?！?/p>

配置房地產(chǎn)

美國房地產(chǎn)市場正在復蘇，近日發(fā)布的美國“兩房”二季度財報數(shù)據(jù)顯示，房利美二季度贏利51億美元，房地美贏利30.2億美元，雙雙實現(xiàn)了連續(xù)3個季度贏利。這期間，離不開中國買家的積極貢獻。

《新財經(jīng)》記者注意到，資本外逃換美元資產(chǎn)的情況正在增多，而房地產(chǎn)正在成為中國資金投入的一大主要渠道。公開數(shù)據(jù)顯示，自2007年以來，中國買家的比重正持續(xù)上升，2007年時中國買家比例僅為5%，落后于墨西哥、英國和加拿大，但截至2012年，該比例上升至11%，僅次于加拿大的24%。

2011年4月，招商銀行的一份《2011中國私人財富報告》顯示，中國千萬富翁投資國內(nèi)房地產(chǎn)的熱情下降，房產(chǎn)投資降到13.7％，國內(nèi)億萬富翁投資移民意愿強烈。而美國EB-5投資移民各種項目，使中國買家正在成為美國房地產(chǎn)市場的主力軍。

8月5日下午，北京和中移民在北京銀泰中心柏悅酒店三層宴會廳舉辦的投資移民美國說明會現(xiàn)場爆滿，座無虛席。本刊記者晚到5分鐘，就沒有找到座位。和中移民資深顧問告訴記者，除了考慮到孩子教育的問題，現(xiàn)在很多上門的客戶是出于資金安全角度的考慮，大家對經(jīng)濟前景和政治環(huán)境比較擔心，所以也會來找中介，投資一些好項目移民出去。

據(jù)了解，近年來各種EB-5項目越來越多，幾乎涵蓋物業(yè)、酒店、基建、商業(yè)設施等所有領域，但以房地產(chǎn)項目居多。一家美國房屋中介公司顧問向記者透露，目前投資美國郊區(qū)一幢200～300平方米的別墅，也就7萬美元，比國內(nèi)便宜得多。

和中資深顧問說道：“我手頭8個投資了美國房地產(chǎn)的客戶又都選擇了投資移民項目，單純的買房子不如辦理投資移民劃算，我們現(xiàn)在重點推的賭城酒店項目已獲整個酒店賭場的抵押擔保?！?/p>

來自美國官方的數(shù)據(jù)也顯示，截止到2012財年的第三季度，美國移民局共發(fā)放了4813份EB-5移民簽證，其中中國內(nèi)地以3710人占總數(shù)的77%，再創(chuàng)歷史新高。

一位參加該投資移民咨詢會的小企業(yè)老板告訴記者：“現(xiàn)在生意不好做，我賣了北京的一套房子，打算全家移民過去?！?/p>

鄭曉東身邊不少朋友也選擇把資金投向美國，采訪的當天晚上他還有一個飯局，據(jù)他描述，飯局中一個朋友要找他咨詢投資美國房地產(chǎn)的相關問題，鄭曉東說：“這哥們開的公司快撐不住，估計這兩個月就得關門撤了?！?/p>

美國房產(chǎn)中介顧問則建議記者想清楚在哪兒投資更劃算，畢竟美國獨棟房地產(chǎn)價格相較金融危機前已經(jīng)跌去1/3，“如果你不去住，還可以出租，租金不菲，不耽誤你國內(nèi)的生意。”

一位業(yè)內(nèi)人士提醒道，雖然美國房地產(chǎn)類別的EB-5項目會用不動產(chǎn)作還款能力的擔保，但投資仍有風險，畢竟美國的不動產(chǎn)政策乃至國情和中國都不同，如果在規(guī)定時間內(nèi)項目虧損，或者沒有創(chuàng)造出至少10個就業(yè)機會，投資就失敗了。

事實上，像曼哈頓這樣的商業(yè)區(qū)不動產(chǎn)價格還是比北京高。但是，即使投資項目有不動產(chǎn)做擔保，美國鄉(xiāng)村、城市近郊和偏遠城市的不動產(chǎn)價值卻偏低，因此，投資移民應謹慎選擇房地產(chǎn)投資項目。