我國(guó)主要城市公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制現(xiàn)狀研究

方琴

摘要：2010年6月公共租賃房建設(shè)正式啟動(dòng)至今，全國(guó)各地不管是從政策制定與實(shí)施、建設(shè)規(guī)模與進(jìn)度上都加速前進(jìn)。然而在具體實(shí)踐當(dāng)中，公租房暴露出了諸多問(wèn)題，與以往保障房同樣面臨的艱巨考驗(yàn)便是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制的建立，在新的保障政策之上，如何能夠處理好這個(gè)問(wèn)題，將對(duì)公租房的可持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

關(guān)鍵詞：

住房保障；公租房；準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；退出機(jī)制

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）07-0042-02

1 公租房產(chǎn)生背景

自上世紀(jì)八十年代伊始，我國(guó)住房制度改革已逾30年，其中住房保障制度也已經(jīng)歷10余年發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活條件得到了極大的提高，同時(shí)也使一部分低收入人群的居住問(wèn)題得到了改善。但是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，原有的住房保障制度出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，特別是保障人群覆蓋的不夠全面合理，使得部分群體成為了“夾心層”，他們買不起商品房，但也不符合現(xiàn)有住房保障（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房）的條件，為解決此問(wèn)題，國(guó)家推出了一種新的保障性住房——公共租賃房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”）。

1.1 住房制度改革與住房保障制度的建立

在我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城鎮(zhèn)住房實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。然而長(zhǎng)期實(shí)行這種福利性質(zhì)的住房分配方式，不僅加重了國(guó)家和企事業(yè)單位的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不符合按勞分配的原則，因此淘汰成為必然。1980年，鄧小平關(guān)于住房問(wèn)題發(fā)表講話，為中國(guó)住房政策改革拉開(kāi)了帷幕。此后，房改大致經(jīng)歷了試點(diǎn)售房、提租補(bǔ)貼和以售帶租等改革階段，以及全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革的確立階段。

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化。同年，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，提出了“最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”的住房供應(yīng)政策目標(biāo)。

1.2 公租房的產(chǎn)生

我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展至今，已經(jīng)建立起以住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度為主要內(nèi)容的住房保障體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，對(duì)于支持城鎮(zhèn)中低收入居民解決住房問(wèn)題起到了重要作用。但是，隨著實(shí)踐的推行以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行的保障體系也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比較突出的大致可以歸納為以下幾點(diǎn)，包括：（1）大部分保障性住房更多的強(qiáng)調(diào)居民的住房所有權(quán)，而對(duì)基本的居住權(quán)卻沒(méi)有足夠重視，同時(shí)由于準(zhǔn)入和監(jiān)督機(jī)制等原因，使得部分經(jīng)濟(jì)適用房成為了高收入者的投資品，侵占了低收入者的合法權(quán)益；（2）保障性住房幾乎都以低收入作為申請(qǐng)住房的必須條件，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件中等偏低，卻又無(wú)力購(gòu)買或租賃商品房的群體便有失公允；（3）現(xiàn)行保障體系覆蓋人群只包括了擁有當(dāng)?shù)貞艏娜巳海S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的流動(dòng)性人口涌入城市，他們無(wú)法購(gòu)買商品房，卻又因收入、戶籍等原因達(dá)不到申請(qǐng)現(xiàn)有保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)。因此，解決好流動(dòng)性人口以及城市居民中不符合現(xiàn)有保障準(zhǔn)入條件者的住房保障問(wèn)題已成為政府不容回避的問(wèn)題。

對(duì)于這些急需納入住房保障的人群，我們將他們統(tǒng)稱為“夾心層”，他們可能是剛踏入社會(huì)的大中專畢業(yè)生，可能是外出務(wù)工的農(nóng)民工，也可能是當(dāng)?shù)氐闹械褪杖刖用?。他們至少具有一?xiàng)以下特點(diǎn)：（1）非戶籍人員或家庭；（2）收入水平高于廉租房標(biāo)準(zhǔn)；（3）達(dá)到購(gòu)買經(jīng)適房條件但是短時(shí)間無(wú)力支付。鑒于以上特點(diǎn)，2010年6月，中央七部委聯(lián)合制定了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出“大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求”。自此，公共租賃房建設(shè)在我國(guó)正式啟動(dòng)。

2 公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制現(xiàn)狀

公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非盈利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房?！笆濉币?guī)劃綱要提出：我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房．逐步使其成為保障性住房的主體。

2.1 公租房發(fā)展現(xiàn)狀

早在2009年，住建部副部長(zhǎng)齊驥就提出要加快公共租賃房的建設(shè)，以解決“夾心層”的住房問(wèn)題，在“十二五”規(guī)劃綱要保障房范疇中，也明確指出：在“十二五”期間全國(guó)新建保障性住房3600萬(wàn)套，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障房覆蓋率將從目前的7%～8%提高到20%以上。其中，2011年要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套（含220萬(wàn)套公租房）。

全國(guó)各地針對(duì)“十二五”規(guī)劃綱要也分別制定出自己的住房保障計(jì)劃：“十二五”期間，北京市計(jì)劃新建、收購(gòu)各類保障房100萬(wàn)套，公租房將在公開(kāi)配租配售保障房中占到六成以上，截至2011年10月，北京已累計(jì)落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)、10.3萬(wàn)套；江蘇省計(jì)劃保障性住房建設(shè)總量139萬(wàn)套，其中2011年建設(shè)任務(wù)為45萬(wàn)套；廣州的保障性住房60%將是公租房；西安宣布未來(lái)3年建設(shè)373萬(wàn)平方米公租房；重慶將原計(jì)劃在2020年前建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房的目標(biāo)提前至2012年完成，而截至目前，已開(kāi)工建設(shè)2871萬(wàn)平方米，30萬(wàn)群眾已完成配租。

2.2 主要城市公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制現(xiàn)狀

公租房建設(shè)至今，全國(guó)各省市針對(duì)人們普遍關(guān)心的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制均因地制宜地進(jìn)行了多次修訂，以期覆蓋更多目標(biāo)人群。

2.2.1 準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑是政府在制定政策時(shí)的首要議題，同時(shí)也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，因?yàn)樗鼘⒅苯記Q定公租房惠及人群。本文將其要點(diǎn)歸納如下：

（1）戶籍。

公租房建設(shè)的主要目的是要將住房保障政策惠及更多的群體，特別是“夾心層”，而他們由于工作性質(zhì)的限制，通常都不具有當(dāng)?shù)貞艏蛘邥簳r(shí)還未取得當(dāng)?shù)貞艏?，所以是否有戶籍的限制，?duì)他們能否申請(qǐng)到公租房至關(guān)重要。目前，我國(guó)公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于戶籍的要求可分為三種情況：

①需持有當(dāng)?shù)貞艏?/p>

作為擁有大批外來(lái)務(wù)工人員的廣州，目前仍然只有具有廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶口人員或家庭才能申請(qǐng)公租房，但是據(jù)廣州市住房保障辦消息，廣州擬降低公租房準(zhǔn)入門檻，只要符合收入、資產(chǎn)、住房等準(zhǔn)入條件，外來(lái)人員交足一年社?；蚩缮暾?qǐng)廣州公租房。

②符合一定條件，可不用持有當(dāng)?shù)貞艏?/p>

擁有嚴(yán)格戶籍制度的北京、上海，在公租房申請(qǐng)戶籍政策上均作出了放寬：《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》對(duì)于無(wú)北京城鎮(zhèn)戶口人員規(guī)定：“連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，本人及家庭成員在本市均無(wú)住房的人員”；上海市住房保障和房屋管理局印發(fā)《市籌公共租賃住房準(zhǔn)入資格申請(qǐng)審核實(shí)施辦法（試行）》，其中對(duì)不具有常住戶口者的規(guī)定為：“持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上（之前持有《上海市臨時(shí)居住證》年限可合并計(jì)算）且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上”。

③無(wú)戶籍限制。

公租房建設(shè)規(guī)模、配租率均居全國(guó)榜首的重慶市，對(duì)于申請(qǐng)人員的戶籍未做任何限制，就目前來(lái)看，這樣的政策是符合公租房興建初衷的。