見證“業(yè)主時代”

□ 本刊記者 陳沙沙 實習(xí)生 于燕萍

見證“業(yè)主時代”

□ 本刊記者 陳沙沙 實習(xí)生 于燕萍

自 1981年，全國第一個涉外商品住宅小區(qū)北京“東湖麗苑”實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理進入中國已經(jīng)31年。然而業(yè)主與物業(yè)的“糾紛”依然隨處可見，相互推諉的惡性循環(huán)也并不意外。業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系是“雇傭”、“服務(wù)”，還是“親密敵人”、“管家”、“親兄弟”？

如何使雙方從“沖突”到妥協(xié)，直至和諧？ 獨立于政府之外，北京出現(xiàn)了一支業(yè)主大會輔導(dǎo)隊伍，成為開啟“業(yè)主時代”的推手，探索著另一種發(fā)展模式。

在北京市朝陽區(qū)富力城小區(qū)，業(yè)主大會成為溝通各方關(guān)系的橋梁。

包圍重重的小區(qū)

走出地鐵13號線霍營站，穿過一片小樹林，鉆過碎石鋪出的立交橋“隧道”，跨過鐵軌，就能到達北五環(huán)外的瑞旗家園，這是北京第一個、也是最大的兩限房項目。

這條通行路線，從2009年交房至今，成為瑞旗4685戶家庭、近2萬多人的主要出行方式，也成為小區(qū)居民最初維權(quán)的主要問題之一。除此之外，“環(huán)境、安全、維修”更是業(yè)主和物業(yè)各執(zhí)一詞的焦點。

“剛搬來時，草地都是綠的，現(xiàn)在成了荒草灘；路燈不亮，電梯故障，車胎集體被扎，沒人管，維修慢；配套設(shè)施跟不上，公共領(lǐng)域倒成了商業(yè)用途?！本用駛兗娂娫V說著自己的感受。

在居民紛紛抱怨的同時，少數(shù)熱心的業(yè)主開始了分頭維權(quán)，他們找開發(fā)商理論、找物業(yè)公司維權(quán)、找人大代表傾訴、找公安人員報案、找政府相關(guān)部門投訴，甚至出現(xiàn)了游行、集會。

但是，個別維權(quán)猶如沒有凝聚力的“散沙”，絲毫沒有解決問題。而沒有組織的單個業(yè)主，也面臨身份遭質(zhì)疑的尷尬。

面對零星維權(quán)的挫敗，更多業(yè)主接觸并開始嘗試召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會來行使權(quán)力和管理小區(qū)事務(wù)。

“業(yè)委會成立以后，可以代表廣大業(yè)主談判，甚至解聘或撤換另一家物業(yè)公司。”作為瑞旗家園業(yè)委會籌備組組長，趙宏亮如此解釋業(yè)委會的作用。

自2011年11月被回龍觀街道辦事處委派為籌備組組長后，趙宏亮帶領(lǐng)著幾名成員進行了3個多月的籌備工作?！耙婚_始都是摸著石頭過河，走了很多彎路。后來聯(lián)系上了‘首一’，才正式走上了軌道。”

他口中的“首一”，即成立于2011 年7月4日的北京首一業(yè)主大會工作輔導(dǎo)中心，一家北京市住建委批復(fù)成立的“民辦非盈利”單位。全國首家為業(yè)主大會規(guī)范化運作提供專業(yè)指導(dǎo)與咨詢、協(xié)助政府推進物業(yè)管理領(lǐng)域規(guī)范化建設(shè)的社團組織。

“掃雷”與“撲火”

在瑞旗家園業(yè)主大會籌備過程中，“首一”發(fā)揮了專業(yè)性的指導(dǎo)作用，不僅逐字解讀有關(guān)政策法規(guī)，輔導(dǎo)制定《管理規(guī)約草案》、《業(yè)主大會議事規(guī)則草案》等所需章程，還以第三方調(diào)解機制身份積極參與“四方會談”來解決小區(qū)內(nèi)部矛盾。

“四方會談”的起因是，《管理規(guī)約草案》一稿公示中，一條有關(guān)“業(yè)委會成員工資”的規(guī)定引起了廣大業(yè)主的不滿，并集合起來聯(lián)名到街道辦事處投訴。

“為工資的事，很多小區(qū)都發(fā)生過矛盾。但小區(qū)的公共收益不多，業(yè)委會成員應(yīng)該是公益性質(zhì)的，沒有政府文件規(guī)定能發(fā)工資?！薄笆滓弧敝笇?dǎo)部主任童超堅持道：“當然，可以適當?shù)匕l(fā)些津貼，但要業(yè)主大會決定?！?/p>

回龍觀街道辦事處工作人員李嘉瑩回憶，“街道負責人、投訴方業(yè)主代表、籌備組代表、‘首一’共同來到街道座談?！滓弧鶕?jù)政策對雙方進行了勸說，并達成了約定，才使籌備工作繼續(xù)下去?！?/p>

這類事情對“首一”來說，早已見慣不怪。在工作總結(jié)中，他提到“首一”干的就是“掃雷”與“撲火”。張大憲和童超還記得在金世紀嘉園面臨的多方壓力更是“劍拔弩張”。

“業(yè)主代表在辦事處靜坐了一天。在我們的勸說下，凌晨兩點才離開?！蓖忉尩?，“一些街道辦沒有充分認清職責，認為成立業(yè)委會是對自己的威脅，所以不配合，甚至不讓業(yè)主大會申請備案?！?/p>

此外，小區(qū)是聚集了眾多利益和矛盾的領(lǐng)域：開發(fā)商的利益、物業(yè)的利益、小區(qū)居民的訴求……一些開發(fā)商和物業(yè)公司為了維護既得利益，往往暗中使絆，阻擾業(yè)委會成立。

隨著《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的頒布實施，社區(qū)居民通過業(yè)主委員會這種形式的自治，路徑漸次明晰，如何把一盤散沙的社區(qū)居民有序組織起來，協(xié)調(diào)各方立場，是一個長期訓(xùn)練的過程。

溝通各方的橋梁

近年來，物業(yè)發(fā)生了從“管理公司”到“服務(wù)公司”名稱的改變，然而角色行為的變化確非易事。在張大憲和童超看來，業(yè)主和物業(yè)的博弈仍在繼續(xù)，但共生雙贏的平衡，也許就在不遠的未來。

張大憲這樣分析，如果把政府放在左，業(yè)主放在右，或者把開發(fā)商、物業(yè)放在左，業(yè)主放在右，業(yè)委會要坐在中間偏右的位置，“我們要更多地幫助業(yè)主，但一屁股坐在哪一邊都行不通?！?/p>

朱雀門家苑小區(qū)是南城一個知名的高檔社區(qū)，但業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛不斷。其中，最有名的是，2009年8月因小區(qū)物業(yè)未將樓外廣告收益向業(yè)主公示，央視主持人趙普狀告物業(yè)公司。而物業(yè)公司也多次將不繳納物業(yè)費的業(yè)主告訴法庭。

朱雀門業(yè)主在維權(quán)的道路中認識到成立業(yè)委會才能更好地管理好小區(qū)，更利于依法維權(quán)。2011年9月26日，在街道的支持、開發(fā)商的配合下，小區(qū)成立業(yè)主大會會議籌備組。街道辦指定張大憲理事長任組長。

不到三個月，朱雀門家苑就召開了業(yè)主大會選出了業(yè)委會。業(yè)委會成立后經(jīng)業(yè)委會溝通，公共收益86萬余元從物業(yè)賬戶依法移交給業(yè)委會，被全體業(yè)主所用。

同時張大憲表示，業(yè)主委員會不單是個維權(quán)機構(gòu)，“你要維權(quán)成立個律所不更直接嗎？”他和團隊把業(yè)委會定位為一座橋梁，協(xié)調(diào)業(yè)主的代表是溝通好各方的橋梁。

通過“首一”的輔導(dǎo)，業(yè)委會候選人們更了解如何代表全體業(yè)主行使權(quán)力，如何經(jīng)營小區(qū)。

“業(yè)主時代”進行時

在市住建委關(guān)于“首一”成立的批復(fù)中，字里行間透露出寄望“首一”作為“第三方”，成為“1+36”文件實施的一種探索模式。

2010年10月1日頒布的《北京市物業(yè)管理辦法》，被業(yè)內(nèi)稱為全國范圍內(nèi)最接近《物權(quán)法》立法精神的政府規(guī)章?；诖耍凇掇k法》頒布之初，開啟“業(yè)主時代”的提法，也逐步得到政府階層的認可。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會前副主任張農(nóng)科接受媒體采訪時坦言，“這完全是水到渠成的結(jié)果。”

從2003年出臺的《物業(yè)管理條例》到2007年出臺的《物權(quán)法》，業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利主體地位實現(xiàn)法定化。而北京市物業(yè)管理“1+36”系列法規(guī)政策的出臺，無一不體現(xiàn)著“業(yè)主的事情由業(yè)主自己決定，把業(yè)主的權(quán)利還給業(yè)主”的立法精神。

根據(jù)北京市住建委、市民政局、市社會辦聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于推進住宅區(qū)業(yè)主大會建設(shè)的意見》，到“十二五”期末，即2015年，北京市爭取實現(xiàn)有物業(yè)管理的住宅區(qū)業(yè)主大會全覆蓋。

作為北京市住建委專家組成員，張大憲深知多年來業(yè)委會的現(xiàn)狀。“北京市有4000多個小區(qū)，只有不到三分之一的小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會?，F(xiàn)有的業(yè)委會基本上是‘維權(quán)’打出來的，是矛盾沖突后的產(chǎn)物?！?/p>

“和平地建立業(yè)委會，這需要多方的積極配合，包括對基層組織的培訓(xùn)。”童超展望道：“物業(yè)管理很多事務(wù)需要專業(yè)知識，‘首一’正在編制培訓(xùn)教材，幫助業(yè)委會成員適應(yīng)將會出臺的‘持證上崗’規(guī)定?！?/p>

從2009年開始“散沙”式的維權(quán)，到2011年11月籌備組成立、到首次宣布召開業(yè)主大會， 4月14日晚，瑞旗家園業(yè)委會第一批投票已正式開始，志愿者拿著投票箱奔走在樓宇間。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會，對于這里的人們來說，不僅是對物業(yè)的監(jiān)督，也是對社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的期望。而通過“首一”的輔導(dǎo)，業(yè)委會候選人們，也更了解如何代表全體業(yè)主行使權(quán)力，如何經(jīng)營小區(qū)。