構(gòu)建新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)業(yè)會計核算體系探析

唐冬梅

【摘要】筆者作為重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一名會計工作人員，通過日常的會計工作，深刻的意識到，新會計準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系建設(shè)顯得非常重要。事實(shí)上，目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系的現(xiàn)狀不容樂觀，尤其是體系中的成本管理更是重中之重。本文將就此問題展開詳細(xì)的探討，以期為房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)新會計準(zhǔn)則的原則與要求，構(gòu)建出一套更為科學(xué)可行的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系。

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算體系

筆者所在的重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其注冊資本總額為33114萬元，是長安工業(yè)集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，是一家集多種經(jīng)營于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前，我國的中小企業(yè)已經(jīng)在整個國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，已經(jīng)做出了較大的貢獻(xiàn)。但是，筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的結(jié)果將直接關(guān)系到我國整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系現(xiàn)狀

（1）大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)會計機(jī)構(gòu)設(shè)置層次不清晰、分工不明確、辦公條件較差，導(dǎo)致了中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計機(jī)構(gòu)設(shè)置不太符合規(guī)范，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員屬于兼職工作，甚至出現(xiàn)了無證上崗現(xiàn)象，這直接影響了企業(yè)的會計核算水平；（2）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，使得企業(yè)的會計核算主體界限不夠清晰，容易造成企業(yè)財產(chǎn)與個人財產(chǎn)之間的相互占用現(xiàn)象，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員會計核算工作面臨著更多的困難；（3）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度等基本制度在制定之初就存在著不少的問題，也有的中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但是在真正執(zhí)行的過程中卻困難重重亦或沒有真正執(zhí)行到位，從而使得企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督職能沒有真正發(fā)揮出來；（4）很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于過于考慮成本開支費(fèi)用，常常不能妥善保管好相關(guān)的會計檔案資料，也有些房地產(chǎn)企業(yè)由于自身?xiàng)l件的限制，沒有設(shè)置專門的地方和安排專門的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)和保管?？偠灾?，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系中的核算方法不夠規(guī)范，比如說建賬不規(guī)范或不依法建賬，以虛假原始憑證入賬，成本計算對象不規(guī)范以及財務(wù)報告編制率低。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算流程還較為狹隘，不利于發(fā)揮會計參與決策及培養(yǎng)綜合型企業(yè)管理人才的作用，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展。這種較為薄弱的會計基礎(chǔ)，沒有能夠真正發(fā)揮好應(yīng)有的作用，導(dǎo)致外部監(jiān)督困難重重。

二、構(gòu)建新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系

我國新會計準(zhǔn)則頒布于2006年，并與次年宣布于上市公司正式實(shí)施以來，已經(jīng)給我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作提出了較高較新的要求。我們要構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求與原則，并以稅收為導(dǎo)向的會計核算體系。這里談下房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅在新會計準(zhǔn)則下發(fā)生的變化，換句話說就是新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅產(chǎn)生了較大的影響。這是因?yàn)樾骂C布與實(shí)施的企業(yè)會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的影響最大。一般來說，我國企業(yè)現(xiàn)行的稅收包括了應(yīng)稅收入：視同銷售，投資收益以及政府補(bǔ)助；成本費(fèi)用：資產(chǎn)計量，存貨計價，固定資產(chǎn)折舊，無形資產(chǎn)攤銷，資產(chǎn)減值，職工薪酬，預(yù)計負(fù)債以及借款費(fèi)用等方面。事實(shí)上，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定包含了企業(yè)所得稅的確認(rèn)與計量，企業(yè)所得稅的核算方法以及可抵扣的虧損確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則對于企業(yè)所得稅的影響主要包含了：真正確立了會計利潤與應(yīng)稅所得的適當(dāng)分離，明確了所得稅會計的核算方法，遞延所得稅資產(chǎn)的確認(rèn)充分體現(xiàn)謹(jǐn)慎性原則的要求以及對會計人員的素質(zhì)提出更高的要求，使得所得稅會計處理方法不同，所得稅費(fèi)用與應(yīng)交所得稅差額的含義不同，所得稅項(xiàng)目在財務(wù)報表中的列報和披露內(nèi)容不同。

那么，我們中小房地產(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套適應(yīng)新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系的話，就要從以下幾個方面來入手：（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)會計人員從業(yè)資格的管理，建立健全會計機(jī)構(gòu)，提高會計人員的素質(zhì)，使得會計人員具備較好的綜合素質(zhì)來應(yīng)對各種不同的形勢要求；（2）在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更好的規(guī)范會計基礎(chǔ)工作，提高會計工作水平，使得會計信息盡量滿足投資者、債權(quán)人及國家宏觀管理部門等的多方面需要；（3）由于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠完善，因而，我們必須盡快完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)外部監(jiān)管，保證會計核算及時、有效、準(zhǔn)確，從而幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)會計規(guī)范化；（4）中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力加強(qiáng)會計檔案保管，嚴(yán)格檔案銷毀手續(xù)，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，相關(guān)會計準(zhǔn)則應(yīng)全面與國際會計準(zhǔn)則接軌，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會計信息的形成基礎(chǔ)，完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強(qiáng)風(fēng)險控制環(huán)節(jié)，政府加強(qiáng)相關(guān)的法律法規(guī)的建設(shè)和執(zhí)行，加強(qiáng)社會監(jiān)督，形成有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部大環(huán)境。總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套新會計準(zhǔn)則下的會計核算體系，就要設(shè)置完善的會計機(jī)構(gòu)，改進(jìn)中小企業(yè)會計核算方法，優(yōu)化會計核算流程，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)會計、經(jīng)營價值的最大化目標(biāo)。

三、強(qiáng)化新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系中的成本管理

筆者所在的企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，房地產(chǎn)屬于較為特殊的企業(yè)，其具有位置的固定性和不可移動性等區(qū)別于其他企業(yè)和行業(yè)的特征，因而，又被稱之為不動產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金量較大，并且在國家宏觀調(diào)控政策日益嚴(yán)厲以及房地產(chǎn)行業(yè)越來越不夠景氣的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)去要想真正獲得盈利，在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展之地，并且應(yīng)對嚴(yán)酷的外部政策和市場環(huán)境，就必須做好會計核算體系中的成本管理工作。一般來說，企業(yè)的成本管理指的就是產(chǎn)品的研發(fā)，生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所發(fā)生的一切費(fèi)用進(jìn)行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的成本類型涵蓋了內(nèi)部后勤，生產(chǎn)經(jīng)營，外部后勤，市場銷售，服務(wù)以及輔助活動等。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由三個部分構(gòu)成，即土地成本、建筑安裝成本和稅費(fèi)，其中的土地成本和建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)總成本的決定性因素。

我們要認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，即未能形成有效的成本管理機(jī)制，很多員工和部門都缺乏自我控制意識。具體來說，問題表現(xiàn)在：有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重生產(chǎn)成本控制，對于其他成本控制較為認(rèn)識不足或者做得不夠到位；成本管理方法較為落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理責(zé)任不明；成本考核不嚴(yán)；核算虛假，亂擠亂攤成本。那么，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系，并很好的做好成本管理工作。具體來說，可以從以下幾個方面來著手：（1）首先要認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)聯(lián)性，合理利用人力、物力和財力，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，樹立強(qiáng)烈的成本意識，盡可能的降低企業(yè)的生產(chǎn)成本；（2）房地產(chǎn)企業(yè)要抓好成本管理的源頭所在，做到全面考慮，制定一個較為先進(jìn)合理的目標(biāo)，以期實(shí)現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化；（3）房地產(chǎn)企業(yè)要大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)成本管理工作，保證管理工作的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，并能夠結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)制度，建立一套科學(xué)的激勵機(jī)制和約束機(jī)制，加強(qiáng)成本預(yù)測和決策，做好事前成本控制，加強(qiáng)內(nèi)部審計，充分發(fā)揮其評價職能，使得內(nèi)部審計工作能夠在會計核算體系中真正發(fā)揮好監(jiān)督和審核的關(guān)鍵性作用，從而保證會計信息的真實(shí)性、完整性和可靠性。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]鄧宜春．關(guān)于中小企業(yè)會計核算問題的探討[J]．企業(yè)家天地下半月刊（理論版）．2008（12）

[2]馮西伏．淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策．經(jīng)濟(jì)與管理．2003（5）

[3]胡傳昶．房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計管理的兩點(diǎn)見解——產(chǎn)品創(chuàng)新和成本控制．現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊）．2010（11）

[4]張穎梅．小議中小企業(yè)的會計核算問題[J]．中小企業(yè)管理與科技．2009（2）