兩只手的較量

樓市是資金密集型市場，貨幣政策的緊縮，是真正的殺手。

這是一個“很糾結(jié)”的問題。計劃之手和市場之手的博弈漸趨白熱化，2011年的樓市在經(jīng)歷過限購限貸、房價問責(zé)、保障房大建、房產(chǎn)稅試點等一系列政策干預(yù)后，表現(xiàn)出了“疲軟”的特征，房價出現(xiàn)環(huán)比回落，中介關(guān)門潮和房企退出潮也正現(xiàn)苗頭，對未來的判斷，雖還有樂觀者，但和股市一樣，悲觀的情緒正日漸濃厚。

在我看來，房價、物價皆因貨幣而起，貨幣超發(fā)造成的物價和資產(chǎn)價格上升，是這兩年來的最大特征，計劃之手即使能夠管得住財政資金的初次分配，卻很難管住市場資金流轉(zhuǎn)中的逐利行為，手忙腳亂地四處救火，也是實情。

樓市是資金密集型的市場，貨幣政策的緊縮，是真正的殺手。這一點再配合上“限購”，才成就了今年樓市治理的效果。但很顯然，這種效果不能持久。限購的本意是“限制投資投機性購買”，但實際上，貨幣緊縮造成的“首套房貸利率優(yōu)惠取消”、“貸款難”等，也同樣讓“限購”變成了“都不許動”?！盎榉俊?、“改善性住房”的需求，在此時也并未因房價環(huán)比下降而實際受惠。

保障房的建設(shè)推進(jìn)力度很大，部分城市的保障房建設(shè)模式確實讓百姓受益了，但也有隱憂，“1000萬套”的數(shù)字一方面不可避免地?fù)接幸欢ㄋ?，另一方面，資金壓力在經(jīng)濟放緩和信貸緊張的情況下難以為繼。

我經(jīng)常說的“調(diào)控會有底線”，并不是說我們事先設(shè)定了房價的底線。它的真正含義，應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠存活下去，宏觀經(jīng)濟能否維持一定的增長動力。劣質(zhì)的地產(chǎn)項目和開發(fā)商，是此輪調(diào)控要淘掉的“沙子”，在此意義上，價格摔多少只是一個外在表現(xiàn)。調(diào)控的目的不可能是將整個房地產(chǎn)市場推倒重來，這樣做的成本幾乎是無法估量的。

所以，我仍然堅持我的看法，今年房地產(chǎn)市場的變化主要是“結(jié)構(gòu)性變化”。其一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，“優(yōu)勝劣汰”，高品質(zhì)、居住成熟度高、設(shè)施配套完善的房產(chǎn)，價格穩(wěn)定，不會有大的價格下降，而劣質(zhì)房產(chǎn)的價格泡沫會逐漸破滅；其二，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，普通中小戶型（含保障房）的市場供應(yīng)不斷增加，普通商品住宅的價格穩(wěn)中有降，這部分住房中的新建商品住宅，應(yīng)是限購的重點；其三，行業(yè)的組織結(jié)構(gòu)集中化，逐漸涌現(xiàn)的行業(yè)股權(quán)交易，不僅說明中小開發(fā)商的退出趨勢，也說明行業(yè)資源整合的力度在增強。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)未來的健康發(fā)展，將走向品牌化、品質(zhì)化和強調(diào)服務(wù)價值的發(fā)展方向?？v觀今年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢會越來越明顯，房價總體以“回穩(wěn)”為特征，在貨幣投放有一定的增速情況下，房價難現(xiàn)“大降”的現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟調(diào)控的成敗取決于能否“增加居民收入、能否保持就業(yè)增長、能否減少分配差距、能否促進(jìn)中小企業(yè)增長”這四個方面。如果做得好，與宏觀經(jīng)濟戚戚相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)、股市都可以實現(xiàn)軟著陸。無論從內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展、還是難以預(yù)料的外部沖擊來看，“穩(wěn)定經(jīng)濟”與“穩(wěn)定房價”的關(guān)系都是密不可分的。否則，調(diào)控將難免再次走向“大收后的大放”，調(diào)控走回老路，可謂前功盡棄。