完善房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法需要理論指導(dǎo)——評(píng)《基于模糊測(cè)度與模糊積分的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法與應(yīng)用》

盧新海

（華中科技大學(xué) 公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430074）

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康穩(wěn)定不僅關(guān)系到一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展、金融安全，而且關(guān)系到人們生活水平是否能夠穩(wěn)步的提高。一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)是第一性的,房產(chǎn)是第二性的,房產(chǎn)立于土地之上,房?jī)r(jià)是地價(jià)的折光反映。因此，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要研究土地市場(chǎng)，更要研究房產(chǎn)市場(chǎng)。不僅需要對(duì)充滿(mǎn)不確定性條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格各影響因素的影響程度進(jìn)行定量測(cè)度，同時(shí)還要對(duì)占用大量土地資源的開(kāi)發(fā)區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行更客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)，為解決政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)理論和方法問(wèn)題，為創(chuàng)建科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系提供參考性建議。

湖北工業(yè)大學(xué)朱傳軍副教授新著《基于模糊測(cè)度與模糊積分的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法與應(yīng)用》已由科學(xué)出版社2011年8月出版，該書(shū)對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了開(kāi)拓性的理論探討和實(shí)證檢驗(yàn)。與國(guó)內(nèi)同類(lèi)研究相比，其具有以下特征：

1.理論新穎。房地產(chǎn)價(jià)格水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說(shuō)，是這些因素交叉影響匯聚而成的。房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)是一個(gè)飽受爭(zhēng)議的領(lǐng)域，而對(duì)其評(píng)價(jià)的理論研究盡管有很多，但很難客觀、科學(xué)地反映目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際。同樣，對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)也存在類(lèi)似的問(wèn)題。該著作通過(guò)整合國(guó)內(nèi)外研究資源，綜合運(yùn)用模糊測(cè)度與模糊積分理論、計(jì)算機(jī)算法等學(xué)科相關(guān)理論，將數(shù)學(xué)模型引入研究的全過(guò)程，采用實(shí)證研究與規(guī)范研究、定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，既分析了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的主要因素，又給出了開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了土地利用非線(xiàn)性評(píng)價(jià)方法，其所建立的分析框架和提出的觀點(diǎn)對(duì)優(yōu)化土地資源配置和國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控具有積極作用，不失為公共管理理論在實(shí)踐領(lǐng)域的探索創(chuàng)新。

2.實(shí)踐性強(qiáng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在我國(guó)還處于探索階段、缺乏統(tǒng)一理論體系和方法指導(dǎo)、運(yùn)行模式不成熟、政策法規(guī)不配套，在實(shí)踐中暴露出諸多問(wèn)題，頗受爭(zhēng)議。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律亟待深入研究的問(wèn)題集中表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宏微觀理論基礎(chǔ)與理論依據(jù)；土地經(jīng)濟(jì)效益對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響的量化分析；城市土地節(jié)約集約利用與城市的可持續(xù)性發(fā)展關(guān)系分析；配套的法規(guī)條例的制訂等。該著作在深度剖析國(guó)內(nèi)、外部分多準(zhǔn)則評(píng)價(jià)的理論基礎(chǔ)與成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，針對(duì)城市房地產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)的問(wèn)題和開(kāi)發(fā)區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)方法，圍繞上述問(wèn)題展開(kāi)了系統(tǒng)研究，為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控和開(kāi)發(fā)區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益分析的政策制定提供了科學(xué)依據(jù)，從而具有重要的政策實(shí)踐意義。

3.內(nèi)容豐富。目前，國(guó)內(nèi)大部分學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)均采用線(xiàn)性評(píng)價(jià)方法，而實(shí)際評(píng)價(jià)中由于評(píng)價(jià)指標(biāo)之間具有相關(guān)性，指標(biāo)之間的線(xiàn)性只是相對(duì)的，非線(xiàn)性是絕對(duì)的。因此，相對(duì)于線(xiàn)性評(píng)價(jià)方法來(lái)說(shuō)，非線(xiàn)性評(píng)價(jià)理論更科學(xué)真實(shí)地反映客觀問(wèn)題。當(dāng)然，相對(duì)于線(xiàn)性評(píng)價(jià)而言，非線(xiàn)性評(píng)價(jià)方法的工作難度顯然更大，因?yàn)樽龊孟到y(tǒng)研究工作需要研究者擁有深厚的理論功底、敏銳的觀察能力、極強(qiáng)的邏輯分析和實(shí)證能力。《基于模糊測(cè)度與模糊積分的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法與應(yīng)用》由6章節(jié)組成共15萬(wàn)字，從城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果分析、基于模糊測(cè)度與模糊積分的多準(zhǔn)則評(píng)價(jià)理論、基于模糊測(cè)度的城市房地產(chǎn)影響因素評(píng)價(jià)、基于Choquet積分的開(kāi)發(fā)區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5大方面對(duì)城市房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的理論與實(shí)踐進(jìn)行了創(chuàng)新研究。