普及產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域稅收常識（之二）

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務(wù)局，遼寧沈陽 110016）

普及產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域稅收常識（之二）

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務(wù)局，遼寧沈陽 110016）

第二部分 土地增值稅

一、土地增值稅的納稅人是如何規(guī)定的？

1.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第六條規(guī)定：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織?！?/p>

“條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者?！?/p>

二、土地增值稅的應(yīng)稅收入如何確定？

1.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

......

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

......

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定：“第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

......

第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

第十四條 條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！?/p>

三、土地增值稅的核定征收率有何規(guī)定？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律、法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>

四、國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價格評估的管理規(guī)定？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字〔1995〕61號）規(guī)定：“一、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

二、對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構(gòu)必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的方法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務(wù)部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。”

五、個人轉(zhuǎn)讓住房是否繳納土地增值稅？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

本通知自2008年11月1日起實施?！?/p>

六、土地增值稅清算時收入如何確認？

1.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。”

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整?！?/p>

七、土地增值稅的納稅期限是如何規(guī)定的?

1.根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十六、關(guān)于納稅期限的問題

根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前?！?/p>

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）規(guī)定：“第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)?！?/p>

3.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十五條規(guī)定：“根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。”

八、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源土地增值稅有何優(yōu)惠政策？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）規(guī)定：“二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！?/p>

九、土地評估價格的管理有什么規(guī)定？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕4號）規(guī)定：“四、按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經(jīng)省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機構(gòu)進行有關(guān)的評估。各土地評估機構(gòu)必須嚴格按照條例和細則中規(guī)定的方法進行應(yīng)納稅土地的價格評估。其評估結(jié)果應(yīng)按稅務(wù)部門的要求及時告房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細則的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅土地的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用，并將此評估結(jié)果抄送土地管理部門備案。

對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)要求從事應(yīng)納稅土地價格評估的評估機構(gòu)提供與應(yīng)稅土地評估有關(guān)的評估資料的，土地評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務(wù)部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準地價等資料應(yīng)嚴格保密，不得轉(zhuǎn)讓或公開引用。

土地價格評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴守職業(yè)道德，按照國家有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結(jié)果的真實性、合法性負法律責(zé)任。各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)會同土地管理部門定期對土地評估機構(gòu)所承擔(dān)的土地增值稅評估業(yè)務(wù)進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

對土地評估機構(gòu)不向稅務(wù)機關(guān)提供與應(yīng)納稅土地有關(guān)的真實土地評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要取消其應(yīng)納稅土地的評估資格，對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，還要提請司法機關(guān)追究其應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟責(zé)任和有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。”

十、什么情況下按評估價格征收土地增值稅？

1.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十三條規(guī)定：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條（三）項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！?/p>

十一、被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)，是否繳納土地增值稅？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！?/p>

十二、土地增值稅稅收優(yōu)惠有哪些規(guī)定？

1.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”

3.根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況?！薄?/p>