完善我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)建設(shè)的思考

王苗苗

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

完善我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)建設(shè)的思考

王苗苗

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

在市場機制存在資源無法有效配置的局限性下，商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)與政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)協(xié)同發(fā)展的同時，應更重視政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展。借鑒日本、韓國和新加坡的經(jīng)驗，我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)應該在政府的支持下配合公積金項目，籌集社會各界資金，保障我國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)；政策性房地產(chǎn)；商業(yè)性房地產(chǎn)；金融機構(gòu)

一、建立政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的必要性

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，而房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展已跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因為房地產(chǎn)的虛實二重性，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)過度投機，引發(fā)經(jīng)濟泡沫，拉大我國高低收入階層的貧富差距，所以我國應構(gòu)建一種商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)與政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)協(xié)同發(fā)展的模式［1］。市場是配置資源的重要手段，由于信息的不對稱性、經(jīng)濟行為結(jié)果的外部性、“經(jīng)濟人”的理性等因素的存在，使得市場并不能最有效地配置資源。必須有國家的外部宏觀干預才能消除“市場失靈”的現(xiàn)象［3］，同時，政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)有正式或非正式的政府支持，可以為房地產(chǎn)金融一級市場提供貸款擔保，提高貸款使用量和資金的整體流動性，促進國內(nèi)抵押市場的發(fā)展，也建立與資本市場之間的聯(lián)系，給貸款需要者提供另一個彌補資金不足的渠道［2］。筆者以日本、韓國、新加坡的房地產(chǎn)金融機構(gòu)為例對該問題進行分析。

二、日本、韓國和新加坡房地產(chǎn)金融機構(gòu)的情況

在日本，政府住房貸款公庫（GHLC）建立在1950年，是完全歸日本政府所有的機構(gòu)，其不僅給住房金融提供穩(wěn)定的資金，還發(fā)展日本房地產(chǎn)股票的質(zhì)量。日本的住房金融機構(gòu)過去都沒有正式的政府擔保，但是市場參與者也都潛意識認為其有強壯的政府做后盾。從傳統(tǒng)意義上講，住房貸款公庫主要是提供長期的、固定利率的住房貸款給購房者。在2003年，住房貸款公庫開始轉(zhuǎn)移其業(yè)務從直接貸款給購房者到發(fā)展抵押支持擔保市場。日本的住房金融機構(gòu)也開始從私人金融機構(gòu)購買抵押證券并與其自身的貸款一起打包擔保，并通過每月的住房抵押貸款支持證券項目。隨后，住房貸款公庫還開始提供由銀行和其他金融機構(gòu)發(fā)行的抵押支持證券的借款擔保。2007年4月，住房貸款公庫被日本住房金融公庫（JHF）取代，住房金融公庫也完全歸日本政府所有，并特別向私人金融機構(gòu)發(fā)行的住房貸款提供擔保，這個機構(gòu)不再直接借款給日本購房者。

在韓國，韓國住房金融公司（KHFC）建立在2004年以確保購房者得到長期的住房金融。這個機構(gòu)由韓國銀行（占82%股份）和韓國政府（占18%股份）所有。韓國住房金融公司有正式的政府擔保，并由韓國住房金融公司協(xié)會來負責處理每年的損失。住房金融公司通過一系列途徑的發(fā)起者提供30年的固定利率抵押貸款給購房者，主要是通過本公司提供的抵押支持擔保證券來籌集這些抵押貸款。住房金融機構(gòu)也給從銀行和其他金融機構(gòu)貸款的人提供擔保。

在新加坡，住房發(fā)展委員會建立在1960年，任務主要是提供新加坡人好質(zhì)量、可負擔的住房金融貸款。新加坡住房發(fā)展委員是國家發(fā)展部的一個下屬機構(gòu)，完全被政府所有并有政府正式擔保。住房發(fā)展委員會以低利率提供住房金融給低中層收入的購房者，也以市場利率提供住房金融給高層收入階層的購房者。住房金融機構(gòu)基金主要是通過從新加坡政府和銀行借款以及發(fā)行股票獲得。

三、日本、韓國和新加坡住房金融機構(gòu)的貢獻

在日本、韓國和新加坡，政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)抵押支持證券的地位都比私人擔保的抵押支持證券地位增長的要快。政府住房金融機構(gòu)對抵押支持證券的擔保幫助投資者更加信任產(chǎn)品，事實上是逐漸為私人抵押支持證券創(chuàng)造一種穩(wěn)定的產(chǎn)品價格曲線。

這些政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)中的大部分都對其國家的抵押支持證券發(fā)展做出了很大貢獻，不僅如此，這些機構(gòu)通過與政府合作的方式還發(fā)展了其國家的立法，移除了法律、稅法和一些規(guī)則上的障礙。這些機構(gòu)還提高了房地產(chǎn)貸款方面一些歷史數(shù)據(jù)的可獲得性，如：不還款率，提前還款利率等，并鼓勵房地產(chǎn)金融機構(gòu)其貸款檔案記錄標準化。我國也應借鑒其經(jīng)驗，大力發(fā)展我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，促進我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

四、借鑒新加坡等地成功經(jīng)驗，促進我國政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展

實踐證明，政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展在房地產(chǎn)金融中的作用是不可替代的，政府住房金融機構(gòu)不僅能夠彌補商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)在市場配置中的資源利用不足，還可以在房地產(chǎn)金融一級市場中提供有力的擔保保證，促進房地產(chǎn)金融二級抵押市場的發(fā)展，提高二級市場的資金流動性［4］。我國也應大力發(fā)展一個這樣的有正式政府擔保支持的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，以有效引導社會閑置資金。

首先，發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的作用。我國的政策性專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)負責吸收企業(yè)、個人的存款以及社會閑置資金，向購房者發(fā)放流動資金貸款和個人購房貸款。并通過發(fā)行債券、股票的形式籌集和融通住房基金。政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)還起到協(xié)調(diào)整個房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的作用，適時進行宏觀調(diào)控，引導住房投資由國家投資為主向企業(yè)、個人投資為主轉(zhuǎn)變。

其次，政府擔保支持。我國也應該建立住房貸款擔保制度，促進住房保障制度的同時也為房地產(chǎn)金融機構(gòu)降低貸款風險。我國的購房者從房地產(chǎn)金融機構(gòu)獲得購房貸款，房地產(chǎn)金融機構(gòu)不僅承擔著巨大的信用風險，消費者也承擔著相應的還款風險，而且一旦貸款者喪失還款能力，房地產(chǎn)金融機構(gòu)將產(chǎn)生巨大的利益損失，貸款者也會失去房產(chǎn)所有權(quán)，危及到生產(chǎn)生活［5］。因此有政府對貸款進行一定擔保，這強有力的支持不僅緩解房地產(chǎn)金融機構(gòu)遇到的風險和損失，也解決了購房者的實際問題。

最后，住房公積金政策。新加坡是住房公積金發(fā)展較為成功的國家，借鑒其優(yōu)秀經(jīng)驗，我國也應充分利用住房公積金發(fā)展我國住房金融。由于我國公積金的較分散，應將公積金集中起來統(tǒng)一調(diào)度，以統(tǒng)一購買政府債券的形式變?yōu)閷ｍ椡顿Y基金，作為保障安居建設(shè)投資公司的資金來源。

［1］王千.政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展研究——基于虛擬經(jīng)濟分析框架的中國房地產(chǎn)金融改革思路［J］.鄭州大學學報（哲學社會科學版），2011（11）.

［2］Michael Davies，Jacob Gyntelberg，Eric Chan.Housing Finance Agencies in Asia［J］.Housing Finance International，2009（3）.

［3］李艷虹.對發(fā)展我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)的構(gòu)想［J］.中國房地產(chǎn)金融，2001（5）.

［4］任碧云.完善我國住宅金融機構(gòu)體系的對策［J］.房地產(chǎn)金融，2004（9）.

［5］許超.國外住房金融政策的借鑒［J］.商業(yè)現(xiàn)代化，2005（4）.

On Improvement of Policy－oriented Real Estate Financial Institutions

WANG Miao－miao （Business School，Zhenzhou University，Zhenzhou Henan 450001）

Under the limitations that resources can’t be allocated effectively in market mechanism，commercial real estate－financial institutions and policy－oriented real estate－financial institutions should develop collaboratively and more attention should be paid to the development of policy－oriented real estate financial institutions.With the experiences of Hong Kong and Asian countries，conclusion can be made that China’s policy of real estate financial institutions should cooperate with the accumulation fund projects with government support，and raise community funds，so as to ensure the healthy and stable development of our real estate.

real estate；policy－oriented real estate；commercial real estate；financial institutions

F830

A

1673－1395（2012）03－0047－02

2012－01－16

教育部人文社會科學研究青年基金項目（10YJC630244）

王苗苗（1987－），女，河南商丘人，碩士研究生。

責任編輯 胡號寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com