構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)分析

曾祥靜

隨著我國(guó)住房體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展，并且在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中所占的地位也是越來(lái)越重要，成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)比較大，建設(shè)周期也比較長(zhǎng)，所以財(cái)務(wù)核算在其中的重要性也越來(lái)越明顯。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

1.投資大，周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)征地→土地開(kāi)發(fā)→房屋建設(shè)→竣工交付等階段，一般的開(kāi)發(fā)周期都需要2、3年或者是更長(zhǎng)時(shí)間，那么這也就造成了企業(yè)的資金不能在短時(shí)間內(nèi)快速收回。高額的土地價(jià)格和房屋的工程造價(jià)，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性的投入很多資金，那么籌集資金工作也將會(huì)很繁重，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目要跨地域、跨年度開(kāi)發(fā)，這也就更加重了籌資的難度。

2.風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)決策分析要求較高

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)有很多的不確定因素。而這些因素會(huì)直接對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用，同時(shí)這也使企業(yè)承受著很大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，只有對(duì)企業(yè)的投資決策分析提出更高要求，才能盡量避免因?yàn)闆Q策失誤而造成企業(yè)損失的情況。那么也就需要財(cái)務(wù)人員做好投資決策的分析，提高決策分析結(jié)果的準(zhǔn)確性，這樣能才能為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確、有效、及時(shí)的信息，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.財(cái)務(wù)管理難度大

房地產(chǎn)涉及的中間環(huán)節(jié)很多，那么財(cái)務(wù)關(guān)系也會(huì)比較復(fù)雜，其不只表現(xiàn)的是公司和員工、投資者、被投單位、債權(quán)人與企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)和上級(jí)管理部門(mén)之間的關(guān)系，還表現(xiàn)著開(kāi)發(fā)過(guò)程和搬遷居民、供應(yīng)商、承建商、設(shè)計(jì)單位、銀行、中介、買(mǎi)房者與當(dāng)?shù)卣块T(mén)之間發(fā)生的大量資金結(jié)算關(guān)系。這樣復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度。

4.財(cái)務(wù)核算的工作量大

在成本構(gòu)成方面，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容有很多，其中包括配套的設(shè)施費(fèi)、土地的成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、建安成本等一些項(xiàng)目。而在成本對(duì)象方面也是有很多種的，比如單獨(dú)設(shè)計(jì)的單體項(xiàng)目，按區(qū)域劃分的片區(qū)項(xiàng)目，還有竣工時(shí)間、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型近乎相同的群體項(xiàng)目。在竣工交付時(shí)使用成本核算，項(xiàng)目成本要經(jīng)過(guò)歸集→分?jǐn)偂贇w集以后才能計(jì)到收益對(duì)象的。這都大大的增加了成本核算的難度和工作量。

二、實(shí)施財(cái)務(wù)核算體系的作用和關(guān)鍵

1.作用

財(cái)務(wù)核算體系是集團(tuán)總部統(tǒng)一設(shè)立的，制定了統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目以及業(yè)務(wù)流程。企業(yè)下級(jí)員工在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所規(guī)定的范圍內(nèi)，來(lái)增設(shè)會(huì)計(jì)人員和會(huì)計(jì)科目，然后把記錄的電子數(shù)據(jù)儲(chǔ)存在總部數(shù)據(jù)庫(kù)，最后由集團(tuán)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，并進(jìn)行統(tǒng)一的結(jié)賬。這樣就能很方便的查詢信息并處理信息，及時(shí)生成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及合并報(bào)表。用財(cái)務(wù)集中的模式進(jìn)行核算，改變了以往的審計(jì)方式，可以讓內(nèi)審人員利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，分析出可能出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，既強(qiáng)化了監(jiān)管的力度，也提高了工作效率。

2.關(guān)鍵

企業(yè)會(huì)計(jì)核算模式基本分為兩種：一是信息對(duì)外開(kāi)放為主，二是內(nèi)部管理提供的信息為主。從目前來(lái)看，這兩種模式都是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，我國(guó)硬件設(shè)施采用的數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器和應(yīng)用服務(wù)器都能滿足需求。一般企業(yè)通用的核算方法包含著企業(yè)所有業(yè)務(wù)類(lèi)型，在制定之前，要對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，然后給操作人員一個(gè)全面、實(shí)際、清晰的操作指南。對(duì)同類(lèi)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，要保證核算方法統(tǒng)一，相關(guān)的數(shù)據(jù)要有可比性。由于不同人的判斷水平和職業(yè)素質(zhì)不同，所以在執(zhí)行任務(wù)時(shí)也會(huì)有一些偏差，那么就可以用計(jì)算機(jī)來(lái)控制，讓每個(gè)人盡可能的用電腦來(lái)操作，這樣就會(huì)提高準(zhǔn)確度，減少誤差的產(chǎn)生，從而達(dá)到理想的控制目標(biāo)。同時(shí)還要對(duì)數(shù)據(jù)加強(qiáng)分析，財(cái)務(wù)集中核算工作不是簡(jiǎn)單的進(jìn)行計(jì)算機(jī)操作，其關(guān)鍵是財(cái)務(wù)人員對(duì)信息的分析能力，要利用這些信息，為企業(yè)的發(fā)展增添動(dòng)力。建立財(cái)務(wù)集中核算體系，能讓企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下對(duì)財(cái)務(wù)核算進(jìn)行控制和管理，這樣有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。

三、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系

1.建立財(cái)務(wù)決策分析系統(tǒng)

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)決策涉及到整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)每一個(gè)決策方案的可行性進(jìn)行分析，從中選出最合理的方案，以供企業(yè)負(fù)責(zé)人作出經(jīng)營(yíng)決策，要保證決策的經(jīng)濟(jì)效益，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

2.建立會(huì)計(jì)核算及前臺(tái)操作系統(tǒng)

財(cái)務(wù)核算軟件可以使用金蝶、西歐PMS前臺(tái)操作系統(tǒng)，要注意系統(tǒng)的相互連接，在制定相應(yīng)的P&P后，要進(jìn)行數(shù)據(jù)初始化。

3.建立資金調(diào)度管理系統(tǒng)

財(cái)務(wù)部門(mén)的總出納要有計(jì)劃的對(duì)資金進(jìn)行調(diào)度，做好流動(dòng)資金的平衡調(diào)節(jié)和統(tǒng)籌安排，加快流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)，保證流動(dòng)資金計(jì)劃和流動(dòng)資金定額能準(zhǔn)確完成。還要在經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)上，分析資金的占用情況，嚴(yán)格的按照國(guó)家規(guī)定的費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和成本開(kāi)支范圍，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的計(jì)算。

4.建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)

包括管理制度建設(shè)、會(huì)計(jì)報(bào)表編制、工程項(xiàng)目管理、采購(gòu)與付款、流動(dòng)負(fù)債、貨幣資金、成本費(fèi)用、重要事項(xiàng)等。

5.建立稅收統(tǒng)籌管理的系統(tǒng)

稅收籌劃，是納稅人在法律所允許的范圍內(nèi)，根據(jù)政府的稅收政策，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)事先安排納稅方案的一個(gè)優(yōu)化選擇，以求盡量的減少稅收費(fèi)用。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面比較廣，所以在這一環(huán)節(jié)上要尤為注意，設(shè)計(jì)的管理系統(tǒng)也要有可行性，不宜太過(guò)復(fù)雜。

四、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)核算體系的有效措施

1.對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)果進(jìn)行合理判斷

在對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的費(fèi)用和收入進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量時(shí)，要根據(jù)規(guī)定對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)果是否能可靠的估計(jì)進(jìn)行判斷。如果判斷結(jié)果是能可靠估計(jì)，那就要在資產(chǎn)負(fù)債表中，根據(jù)完工的百分比來(lái)確認(rèn)當(dāng)期的收入費(fèi)用；如果結(jié)果是不能可靠估計(jì)，那就不能根據(jù)完工的百分比來(lái)確認(rèn)，要按照不同的情況來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理：（1）各項(xiàng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成本可以收回的，則要根據(jù)能收回的實(shí)際成本對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入進(jìn)行確認(rèn)；（2）對(duì)于不能收回的，要在發(fā)生的時(shí)候就確認(rèn)成費(fèi)用，而不是確認(rèn)收入。

2.對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成本要準(zhǔn)確的計(jì)量

已經(jīng)完成的業(yè)務(wù)成本要準(zhǔn)確、及時(shí)的進(jìn)行登記和歸集，對(duì)沒(méi)有完成的業(yè)務(wù)，但卻需要發(fā)生的成本，要對(duì)其進(jìn)行合理的預(yù)計(jì)。應(yīng)該劃清當(dāng)期成本和下期成本之間的界限，不同的成本核算對(duì)象之間成本的界限，以及完成的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成本和沒(méi)有完成的界限。不能以預(yù)算成本、計(jì)劃成本、估計(jì)成本來(lái)代替實(shí)際的成本。

3.確定各業(yè)務(wù)的核算對(duì)象

要正確的對(duì)各業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算對(duì)象進(jìn)行確定，這是核算、反應(yīng)業(yè)務(wù)損益的關(guān)鍵。客戶和企業(yè)之間簽訂的業(yè)務(wù)是多種多樣的，一般建造一項(xiàng)資產(chǎn)就需要簽訂一個(gè)合同，而且建造數(shù)項(xiàng)資產(chǎn)只能是簽一個(gè)合同，或者是數(shù)個(gè)資產(chǎn)同時(shí)簽一組的合同。在這些情況下，對(duì)同一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算對(duì)象確認(rèn)的不同，則產(chǎn)生的核算結(jié)果也是不一樣的。

4.做好各項(xiàng)的基礎(chǔ)工作

要建立財(cái)產(chǎn)物資的轉(zhuǎn)移、領(lǐng)退、清查、收發(fā)、報(bào)廢制度；和成本核算有關(guān)的各個(gè)原始記錄及工程量統(tǒng)計(jì)制度要健全；修訂或是制定材料、工時(shí)、費(fèi)用等各項(xiàng)的消耗定額；還要完善計(jì)量檢測(cè)設(shè)施，嚴(yán)格的計(jì)量驗(yàn)檢制度，讓成本核算有可靠的基礎(chǔ)。

5.對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行教育培訓(xùn)

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制在不斷的完善，各類(lèi)的稅收政策和經(jīng)濟(jì)法規(guī)也在不斷變化著。那么就要對(duì)財(cái)務(wù)的相關(guān)工作人員進(jìn)行有關(guān)的后續(xù)教育，熟練的掌握新的稅收政策和經(jīng)濟(jì)法規(guī)。同時(shí)財(cái)務(wù)人員也要不斷提高自己的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，對(duì)會(huì)計(jì)電算化的操作也要熟練掌握，并且可以能有效應(yīng)用，更要跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，多多了解新的納稅報(bào)稅形式。除此之外，企業(yè)還要對(duì)財(cái)務(wù)人員實(shí)施激勵(lì)政策，對(duì)參加教育培訓(xùn)成績(jī)優(yōu)秀的員工予以獎(jiǎng)勵(lì)，以此來(lái)激發(fā)員工們的責(zé)任意識(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面很廣，在構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系的過(guò)程中，還有很多問(wèn)題是需要解決的，所以企業(yè)要不斷的加強(qiáng)內(nèi)部管理，結(jié)合企業(yè)自身的情況來(lái)制度有效的制度、策略，這樣才能真正的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)核算體系。

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