國(guó)外老年住宅發(fā)展模式與經(jīng)驗(yàn)

○ 楊紅旭

(本文作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) )

近幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)暗潮涌動(dòng)，被業(yè)界公認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)中的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。第六次全國(guó)人口普查資料顯示：60歲及以上人口1.78億，占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口1.19億，占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)，這反映出我國(guó)老齡化進(jìn)程加快態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，我國(guó)已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國(guó)家，約占世界老年人口總量的五分之一，是亞洲老年人口的二分之一。由于老年群體的生理特點(diǎn)、心理特征和生活方式相對(duì)特殊，他們需要更多的關(guān)心和關(guān)懷，更需要與社會(huì)交往，同時(shí)他們對(duì)居住環(huán)境也有著特殊的消費(fèi)需求。因此，龐大的老年人口也為老年公寓、老人護(hù)理等滿足老年人特殊需求的老年服務(wù)業(yè)帶來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)會(huì)。

老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)是老齡產(chǎn)業(yè)（又稱“銀色產(chǎn)業(yè)”）和服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其在國(guó)外已經(jīng)相對(duì)成熟，逐漸成為了老齡化社會(huì)中最具活力、最有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè)之一。在國(guó)內(nèi)，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)往往被稱為“養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”，受養(yǎng)老保障制度尚不健全、社會(huì)化服務(wù)程度不高、為老年人提供的服務(wù)種類還較少影響，其發(fā)展尚處于起步階段。 總體來(lái)看，老年人需求層次由低到高可以概括為：老有所養(yǎng)、老有所依、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)。

一、老年公寓內(nèi)涵及特點(diǎn)

1、內(nèi)涵

從功能定位上看，老年公寓與一般養(yǎng)老院也沒(méi)有根本性差別，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老范疇。但實(shí)際上，老年公寓與敬老院、養(yǎng)老院等社會(huì)福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在入住對(duì)象、經(jīng)營(yíng)目的、機(jī)制、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面均有較大差異，內(nèi)涵非常豐富：

首先，老年公寓是老年住宅和養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合產(chǎn)品。通過(guò)探索“居住文化”方式，改善老年人生活質(zhì)量和居住條件，提供專業(yè)化個(gè)性化服務(wù)，滿足不同層次老年人的養(yǎng)老需求，以達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所為”。

其次，老年公寓是居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的融合創(chuàng)新。居家養(yǎng)老是讓老年人在原居住地生活，由所在社區(qū)提供必要的服務(wù)；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是讓老年人走出家庭，去接受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中管理與服務(wù)；老年公寓養(yǎng)老是眾多老年家庭聚居到一起，在各自的家庭中享受社區(qū)專業(yè)服務(wù)和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的可選擇服務(wù)。從養(yǎng)老的角度看，老年公寓是“家”的延伸，它可以讓老年人既有“家”可歸，又能享受一般住家無(wú)法享受到的配套服務(wù)，體現(xiàn)的是以人為本的理念。

再次，老年公寓是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作養(yǎng)老與社會(huì)化福利養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老模式。與一般的分散型的居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不同，老年公寓實(shí)施的是集約化、規(guī)模化運(yùn)作，形成銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的一同發(fā)展。同時(shí)老年公寓還可以建立自己的品牌，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從外部生態(tài)環(huán)境營(yíng)造到內(nèi)部現(xiàn)代化管理，形成一個(gè)具有協(xié)同效應(yīng)的系統(tǒng)工程。其社會(huì)福利事業(yè)性質(zhì)則主要體現(xiàn)在國(guó)家政策優(yōu)惠和扶持力度上。

2、特點(diǎn)

首先，在設(shè)計(jì)上，老年公寓要體現(xiàn)老年居住特色。除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、生活服務(wù)等適宜老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無(wú)障礙的居住環(huán)境、活動(dòng)空間和求助系統(tǒng)。其細(xì)部要求比一般住宅要高得多。

其次，在入住對(duì)象上，入住老年公寓有一定的條件約束。從國(guó)內(nèi)外對(duì)老年公寓的實(shí)踐來(lái)看，老年公寓入住對(duì)象在入住前往往需要提供相應(yīng)的體檢證明。不同的身體狀況對(duì)應(yīng)不同的產(chǎn)品。一般而言，老年公寓的目標(biāo)客戶為文化程度、經(jīng)濟(jì)收入層次較高的離休、退休干部以及具備所需支付能力的其他老年人。

再次，在社區(qū)服務(wù)上，特別是在我國(guó)，老年公寓要以親情化為核心。我國(guó)老年人的家庭觀念比較牢固，地緣文化觀念濃厚，重視街坊鄰里的情感維系，他們對(duì)社區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)同感、依賴感和歸屬感，離開(kāi)兒女和鄰居入住老年公寓，自然希望在新的生活環(huán)境中同樣能夠感受到溫情環(huán)繞，因此，老年公寓的服務(wù)須以親情化為核心，努力營(yíng)造“家庭親情、鄰里親情、物業(yè)服務(wù)親情三位一體”的氛圍。

最后，在經(jīng)營(yíng)管理上，對(duì)老年公寓的管理應(yīng)不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目。老年公寓是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更是一個(gè)社會(huì)服務(wù)體系，其運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該更加注重各類服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)

1、老年服務(wù)業(yè)

對(duì)于老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)，國(guó)外沒(méi)有明確的提法，但是西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家率先進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)起步較早，積累了大量經(jīng)驗(yàn)。

總體來(lái)看，當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家老年服務(wù)業(yè)已經(jīng)較為成熟，服務(wù)方式和服務(wù)內(nèi)容都相當(dāng)豐富，基本上滿足了人民的養(yǎng)老需求。同時(shí)，在居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，均形成了較為完善的服務(wù)體系，具體如下表所示：

2、典型國(guó)家老年住宅

（1）英國(guó)

老年住宅問(wèn)題是英國(guó)社會(huì)保障的重要內(nèi)容之一。早在1969年英國(guó)住房建設(shè)部和地方政府就明令規(guī)定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，針對(duì)有生活自理能力但無(wú)人照顧的老人，英國(guó)政府還推出了專門的社區(qū)老年公寓，對(duì)其進(jìn)行收養(yǎng)。目前，英國(guó)具有代表性的老年住宅主要有以下三種類型：一是針對(duì)可以獨(dú)立生活的老年人，提供的內(nèi)部無(wú)障礙設(shè)計(jì)的老年人住宅；二是在上述老年住宅的基礎(chǔ)上，增設(shè)常駐特別管理人員的住宅，該種住宅通過(guò)緊急聯(lián)絡(luò)用的通信系統(tǒng)，把特別管理人員和各老年人住房聯(lián)系起來(lái)，管理人員不僅要應(yīng)付住戶老年人的突發(fā)事件，同時(shí)對(duì)老年人發(fā)生的某些問(wèn)題，負(fù)責(zé)與有關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系或調(diào)節(jié)；三是在上述第二類的住宅和服務(wù)的基礎(chǔ)上，每天最少提供一次飲食服務(wù)的老年住宅，其服務(wù)對(duì)象擴(kuò)大到了身體虛弱、行動(dòng)不便的老年人。

（2）美國(guó)

1965年制訂了《美國(guó)老年人法》。美國(guó)按老年人的年齡、健康狀況和意愿，將老年居住建筑分為以下五類：獨(dú)居住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年安養(yǎng)社區(qū)，并對(duì)不同的老年居住建筑規(guī)定了相應(yīng)的設(shè)施和居住形式。

其中，老年公寓按提供服務(wù)的數(shù)量多少又可以分為以下三種：一是自住型老年公寓（它專為生活能自理的老人設(shè)計(jì)，除生活配套設(shè)施和豐富的娛樂(lè)設(shè)施外，不為居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助）；二是陪助型老年公寓（這里的老年人不需要24小時(shí)的醫(yī)療照顧，但要求有專門的服務(wù)人員上門打掃室內(nèi)清潔，或提供穿衣洗澡和膳食等服務(wù)）；三是特護(hù)型老年公寓（除了陪住型老年公寓所提供的服務(wù)外，該類公寓還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到為老年癌癥患者提供的特護(hù)房間）。隨著老年公寓快速發(fā)展，在美國(guó)具有一定規(guī)模的老年社區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)。其優(yōu)點(diǎn)是住在組合式老年社區(qū)的老人可以隨年齡和健康狀況的變化，得到連貫、系統(tǒng)的服務(wù)和護(hù)理，同時(shí)社區(qū)的服務(wù)設(shè)施也較為齊全，利用效率也更高。

從開(kāi)發(fā)模式看，美國(guó)老年公寓大多為私人投資的商業(yè)化運(yùn)作項(xiàng)目。美國(guó)老年住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要原因，就是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。同時(shí)，美國(guó)大多數(shù)地方政府也視老年公寓的投資興建為正面的、積極的因素，一般會(huì)對(duì)其建設(shè)持支持態(tài)度。

從需求角度看，在美國(guó)老年人及其子女都對(duì)老年公寓具有較高的認(rèn)同程度，需求較大。其中中高收入老年人往往會(huì)選擇入住商業(yè)化運(yùn)作的高級(jí)老年公寓，而經(jīng)濟(jì)條件不好的老年人也可以入住老年公寓，因?yàn)槊绹?guó)規(guī)定經(jīng)濟(jì)條件不好的老年人只需支付其養(yǎng)老金的60%，其余部分由政府補(bǔ)貼后就可以入住。

從入住方式看，美國(guó)老年公寓的傳統(tǒng)入住方式為入住初期交納一筆入住費(fèi)，然后每月再交納租金。過(guò)世的租戶可以返還80%的入住費(fèi)，或者根據(jù)他們居住的月數(shù)返還相應(yīng)的金額，這就為那些擔(dān)心自己可能只呆了很短時(shí)間就去世或住進(jìn)療養(yǎng)院的老年人和他們的子女打消了疑慮，有開(kāi)發(fā)商為了吸引老年人入住甚至?xí)颠€100%的入住費(fèi)。

（3）日本

根據(jù)本國(guó)的國(guó)情，日本先后頒布了《日本老年福利法》和《日本長(zhǎng)壽社會(huì)對(duì)策大綱》等法規(guī)和政策，提出從收入保障、保健福利、社會(huì)生活和居住環(huán)境四個(gè)體系推進(jìn)老年住宅發(fā)展。

按老年住宅按事業(yè)主體和入居者特征等，日本老年住宅可劃分為老年公寓、養(yǎng)老院和護(hù)理院等三類，身體健康的主要居住在老年公寓，身體虛弱或需要看護(hù)的主要居住在養(yǎng)老院和護(hù)理院。住宅部門負(fù)責(zé)建立老年公寓，針對(duì)高、中、低不同的經(jīng)濟(jì)階層，按不同的開(kāi)發(fā)部門，分別稱“高級(jí)公寓”、“年長(zhǎng)者住宅”、“銀發(fā)住宅”；福利部門負(fù)責(zé)建立養(yǎng)老院、護(hù)理院，分別稱“收費(fèi)養(yǎng)老院”、“低費(fèi)養(yǎng)老院”、“護(hù)理院”、“特別護(hù)理院”。

在居住模式上，為適應(yīng)家庭核心化傾向，日本采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。當(dāng)前這種“兩代居”已經(jīng)成為日本老年住宅的一大特色。按照親子家庭住房空間關(guān)系的不同，日本“兩代居”主要可以分為以下四種：同居寄宿型（同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備）；同居分住型（同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開(kāi)各自配套）；鄰居合住型（分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用）；和完全鄰居型（分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用）。

（4）瑞典

瑞典擁有完善的社會(huì)福利制度，凡是領(lǐng)取國(guó)家普遍養(yǎng)老金的老年人，都可以領(lǐng)到住宅津貼，津貼金額按有無(wú)配偶和所在地區(qū)物價(jià)指數(shù)確定。對(duì)原來(lái)居住一般性住宅不適于年老后居住的，可以由老年人自行改建，政府發(fā)給修建補(bǔ)助或貸款。同時(shí)，政府還為養(yǎng)老金領(lǐng)取者在普通住宅區(qū)內(nèi)建造老年公寓，或在一般住宅建筑中酌建便于老年人居住的輔助住宅。其住房政策以扶助老年人獨(dú)立生活為目標(biāo)，同時(shí)盡最大努力滿足老年人長(zhǎng)期居住在熟悉的地方和環(huán)境中的意愿。

在瑞典專門的老年住宅主要有以下四種類型：

一是年老者專用公寓，即設(shè)立在普通公寓中的老年人專用住宅單元。公寓室內(nèi)設(shè)備為適應(yīng)老年人專用而設(shè)計(jì)，還配備管理人員，老人生活可依靠社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)。

二是服務(wù)住宅和家庭旅館。該類老年住宅內(nèi)設(shè)多套居住單元，設(shè)醫(yī)務(wù)室和各種報(bào)警系統(tǒng)。每套單元都有廚房、浴室，住宅內(nèi)還有公共食堂。其住戶相互獨(dú)立，需要時(shí)住戶可根據(jù)意愿選擇其提供的生活服務(wù)項(xiàng)目。

三是老人之家。這類住宅典型的單元是一個(gè)單人房間，帶一個(gè)盥洗室。許多還建有公共餐廳、公共休息室、圖書館和健身房。

四是公立養(yǎng)老院、老人慢性病房。該類老年住宅由地方政府提供，原來(lái)的老人慢性病房以醫(yī)療為目的，1979年后，以康復(fù)為中心的新型慢性病房開(kāi)始出現(xiàn)。

（5）總體特點(diǎn)

綜觀上述各國(guó)老年住宅發(fā)展與建設(shè)情況，可以得出以下結(jié)論：一是老年住宅產(chǎn)業(yè)具有廣闊前景，當(dāng)前各發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為成熟；二是完善的社會(huì)福利保障體系是開(kāi)發(fā)老年住宅的有力保證，發(fā)達(dá)國(guó)家往往對(duì)居住在老年公寓的老年人實(shí)行個(gè)人支付與社會(huì)保障相結(jié)合的政策；三是發(fā)達(dá)國(guó)家具有良好的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，老年住宅多為企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，籌融資渠道比較順暢，在產(chǎn)品檔次和形式上體現(xiàn)了不同的需求層次和水平，在管理上實(shí)行專業(yè)化管理和服務(wù)；四是發(fā)達(dá)國(guó)家在老年住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面往往有相關(guān)引導(dǎo)和規(guī)定；五是發(fā)達(dá)國(guó)家老年人入住老年公寓通常采取租賃形式。

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在上世紀(jì)八九十年代部分發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、瑞典，其65歲以上老人中入住老年公寓的已經(jīng)達(dá)5%左右。

綜合看來(lái)，西方老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了以老年服務(wù)業(yè)為主，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)伴隨老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的特征。其養(yǎng)老服務(wù)大致可分為居家養(yǎng)老服務(wù)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)兩大類，同時(shí)又以居家養(yǎng)老服務(wù)為主。其發(fā)展特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

第一，居家養(yǎng)老服務(wù)占主導(dǎo)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，盡管社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是各類專門性的特色養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較多，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施比較完善。但是，絕大多數(shù)的老齡人依然趨向于基于社區(qū)服務(wù)的居家養(yǎng)老。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)老人90%居家養(yǎng)老，英國(guó)則為92%，日本為94.6%。

第二，資金投入多元化。由于老齡人口不斷增加，僅靠政府投入難以滿足市場(chǎng)需求。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家政府在逐步增加福利投資的同時(shí)，也大力倡導(dǎo)和吸引社會(huì)團(tuán)體、基金會(huì)和其他非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)以及營(yíng)利性公司積極參與老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第三，服務(wù)內(nèi)容多樣化。隨著老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家為老齡人服務(wù)的領(lǐng)域不斷增多，主要有保健、康復(fù)、護(hù)理、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、就業(yè)幫助、法律服務(wù)、專業(yè)用品提供等。各國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情，在為老年人提供日常生活服務(wù)的基礎(chǔ)上，還創(chuàng)造了豐富多彩的、各具特色的服務(wù)項(xiàng)目。

第四，服務(wù)手段現(xiàn)代化。在發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很多系列化先進(jìn)設(shè)施用于各種護(hù)理服務(wù)過(guò)程，比如用于非自理老人的自動(dòng)轉(zhuǎn)移系統(tǒng)、特殊洗澡設(shè)施、專用便器、電子呼叫對(duì)講系統(tǒng)等，極大方便了老人的生活。

第五，服務(wù)模式人本化。在發(fā)達(dá)國(guó)家的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中，都強(qiáng)調(diào)按照個(gè)人的要求設(shè)置服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)不同類型的服務(wù)采取不同的工作手段，解決各類不同對(duì)象的問(wèn)題，以更好地滿足老年人服務(wù)需求?！?/p>