房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中幾種法律風(fēng)險(xiǎn)防范―――基于經(jīng)辦案例分析

鄒陽(yáng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中幾種法律風(fēng)險(xiǎn)防范―――基于經(jīng)辦案例分析

鄒陽(yáng)?

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)涉及較多的法律關(guān)系，實(shí)踐中存在很多風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)實(shí)際案例介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的各方主體提供參考，并在實(shí)踐中防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)防范

現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)?fù)ǔＳ袃煞N方式，一種是資產(chǎn)并購(gòu)，即以房地產(chǎn)的土地房產(chǎn)為標(biāo)的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；另外一種是項(xiàng)目公司并購(gòu)，即收購(gòu)方通過(guò)受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)而達(dá)到并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目之目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)并不像一般商品買(mǎi)賣(mài)那么簡(jiǎn)單，其中涉及土地權(quán)屬、對(duì)外債權(quán)債務(wù)及新舊股權(quán)變更等多層法律關(guān)系，交易風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦有任何環(huán)節(jié)疏忽都可能會(huì)帶來(lái)投資的巨大損失。因此了解房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并有效地防范對(duì)投資方有著深遠(yuǎn)的意義。

下面筆者通過(guò)幾個(gè)經(jīng)辦案例，簡(jiǎn)單闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)的幾種法律風(fēng)險(xiǎn)：

一、項(xiàng)目用地條件變更情況下，因預(yù)料外政府行為產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例1】佛山順德某房地產(chǎn)公司（以下稱(chēng)“A公司”）于2000年9月通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)取得A項(xiàng)目土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2001年8月，為配合佛山市總體土地規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)?shù)卣?，A項(xiàng)目進(jìn)行土地容積率調(diào)高、建筑高度提高，獲佛山市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并取得免補(bǔ)地價(jià)的非正式回復(fù)文件。2005年6月，某大型房地產(chǎn)公司（以下稱(chēng)“B公司”）收購(gòu)A公司的股權(quán)。2008年1月，A公司收到政府《關(guān)于補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，被要求補(bǔ)繳高額土地出讓金。B公司陷入被動(dòng)。

【案例2】佛山市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下稱(chēng)“C公司”）于2009年收購(gòu)清遠(yuǎn)某集團(tuán)公司（以下稱(chēng)“D公司”）的項(xiàng)目地塊，以4.2億元人民幣的價(jià)格成交。而該地塊在政府出讓給D公司的環(huán)節(jié)中改變了原出讓合同的土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，即改變土地用途、容積率等。清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)卣煲笠栽摰貕K的公開(kāi)拍賣(mài)成交價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)繳的土地出讓金。大大超出C公司收購(gòu)預(yù)算。

上述案例為用地規(guī)劃條件變更導(dǎo)致土地出讓金的調(diào)整，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目受讓方在并購(gòu)過(guò)程中處于被動(dòng)地位，增加了并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）用地變更程序不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、土地用途變更需簽訂補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

一般法理界認(rèn)為《國(guó)有土地出讓合同》為民事合同，出讓方（國(guó)土局）與受讓方（開(kāi)發(fā)商）作為合同的當(dāng)事人，雙方的法律地位平等，法律權(quán)利對(duì)等。容積率及出讓金條款即為《國(guó)有土地出讓合同》的重要條款。有關(guān)土地受讓方對(duì)容積率等合同重要條款的變更行為，國(guó)土局應(yīng)當(dāng)以合同相對(duì)方的身份與土地受讓方平等協(xié)商解決。筆者對(duì)此予以認(rèn)同。但現(xiàn)實(shí)中地方政府往往以管理者身份居高臨下，缺乏平等民事主體協(xié)商的過(guò)程，因而雙方產(chǎn)生矛盾。

如上述案例1中，A項(xiàng)目土地容積率的調(diào)高本是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)?shù)卣囊笏鞒龅?，依?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。可見(jiàn)，雖然A項(xiàng)目土地容積率的調(diào)高獲當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)，但受讓方與國(guó)土局并沒(méi)有對(duì)容積率調(diào)高簽訂變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該調(diào)整行為不符合法律的明確規(guī)定，屬于程序不合法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于改變土地用途的變更程序不合法，未完全繳納土地出讓金等情況將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在后期開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)土局具有合同相對(duì)方和行政主管部門(mén)的雙重身份，也往往利用其行政權(quán)力強(qiáng)行制定調(diào)整土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)并以行政決定的方式要求受讓方補(bǔ)繳，而國(guó)土局可能協(xié)調(diào)政府其他部門(mén)對(duì)土地受讓方的合法開(kāi)發(fā)行為加以阻撓，比如A項(xiàng)目在補(bǔ)繳地價(jià)的談判過(guò)程中，無(wú)法正常獲取新一期的《施工許可證》，停工長(zhǎng)達(dá)一年，損失巨大。

2、項(xiàng)目土地變更中政府非正式機(jī)構(gòu)及非正規(guī)文件的困惑

依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、容積率等，必須報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂變更合同及相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。案例1中，A項(xiàng)目土地的容積率調(diào)高雖然獲得當(dāng)?shù)亍靶聟^(qū)管委會(huì)”的批準(zhǔn)，并取得免補(bǔ)地價(jià)的回復(fù)文件，但“新區(qū)管委會(huì)”僅是當(dāng)?shù)卣钦綑C(jī)構(gòu)，幾年后被撤并，其《會(huì)議紀(jì)要》亦為非正式文件，無(wú)法律效力。后來(lái)A項(xiàng)目收到國(guó)土局的《關(guān)于補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，也是正常的事。因此在房地產(chǎn)并購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于程序不合法的情形，即使政府部門(mén)已出具所謂內(nèi)部文件免除相關(guān)義務(wù)，由于政府行為本身不符合相關(guān)法律規(guī)定，日后依然會(huì)給項(xiàng)目公司帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并購(gòu)公司可能承擔(dān)巨大的債務(wù)。

（二）地價(jià)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)因時(shí)間及地區(qū)不同而存在差異的風(fēng)險(xiǎn)

筆者研究各權(quán)力部門(mén)關(guān)于補(bǔ)繳地價(jià)的相關(guān)規(guī)定，發(fā)現(xiàn)其不明確、不一致。

國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價(jià)。建設(shè)部《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》規(guī)定，土地出讓金的測(cè)算應(yīng)當(dāng)把出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件作為重要依據(jù)之一。受讓方經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件而獲得的收益，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定比例上交城市政府。建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》規(guī)定，受讓人取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須按照〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同〉和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)告知土地管理部門(mén)；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)繳。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使作權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

以上可見(jiàn)，各權(quán)力部門(mén)對(duì)于土地出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并未有統(tǒng)一明確的規(guī)定，而很多地方政府的一般做法是通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)繳出讓金的數(shù)額。土地價(jià)格評(píng)估中，時(shí)間截點(diǎn)的不同、宗地所處的區(qū)域位置不同、對(duì)外交通是否便利、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業(yè)價(jià)格。因此在不同的區(qū)位，對(duì)土地評(píng)估的方式、方法均有不同側(cè)重。甚至容積率修正系數(shù)的使用與否亦成為導(dǎo)致地價(jià)結(jié)果差異的重要因素

如上述案例1中，當(dāng)?shù)卣赐ㄖ蟆鞍赐ㄖ胀鹊囟蔚牡貎r(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)繳金額”，全然不顧容積率調(diào)整行為是6年前發(fā)生的事，6年間地價(jià)漲幅超過(guò)200%。在上述案例2中，當(dāng)?shù)卣罁?jù)當(dāng)?shù)匚募囊?guī)定，要求按項(xiàng)目地塊的公開(kāi)拍賣(mài)單價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)繳的土價(jià)。由于公開(kāi)拍賣(mài)單價(jià)遠(yuǎn)比評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)要高，計(jì)算土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)很大的差距。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所屬地區(qū)的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行查閱及了解，并作出評(píng)估，以免因不同地區(qū)的不同規(guī)定及做法導(dǎo)致并購(gòu)所付出的代價(jià)遠(yuǎn)比預(yù)期的大，從而使并購(gòu)方處于被動(dòng)地位，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)良好運(yùn)行。

二、未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中，因施工單位行為產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例3】廣州某投資公司（以下稱(chēng)“E公司”）擬收購(gòu)廣州地區(qū)尚未竣工驗(yàn)收的某房地產(chǎn)項(xiàng)目（以下稱(chēng)“F項(xiàng)目”），因F項(xiàng)目欠施工方工程款，導(dǎo)致工程停建，尚未竣工驗(yàn)收，而施工方除向人民法院起訴主張工程款外，還以留置的方式，占用了F項(xiàng)目的1至5層，出租給一家物業(yè)管理公司，再由該物業(yè)管理公司辦理臨時(shí)建筑證對(duì)外統(tǒng)一招租，分租給幾百個(gè)小租戶。在E公司擬進(jìn)行收購(gòu)的過(guò)程中，因原開(kāi)發(fā)商失去對(duì)F項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，使項(xiàng)目并購(gòu)產(chǎn)生多重障礙。

上述案例為施工方實(shí)際控制房地產(chǎn)項(xiàng)目而限制了產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，雙重阻礙了項(xiàng)目并購(gòu)的進(jìn)程，增加了項(xiàng)目并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）工程款優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致原開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的權(quán)利限制

依據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。據(jù)此工程款優(yōu)先于銀行抵押權(quán)，更優(yōu)先于一般債權(quán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)涉及重大的合同，如建筑工程合同，而該合同是否能夠適當(dāng)履行，將直接影響項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)，并給項(xiàng)目并購(gòu)帶來(lái)不利的法律風(fēng)險(xiǎn)。如上述案例3中，由于項(xiàng)目工程款的拖欠，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，施工單位向人民法院起訴主張工程款，F(xiàn)項(xiàng)目工程難以繼續(xù)進(jìn)行，致使開(kāi)發(fā)商對(duì)F項(xiàng)目的權(quán)利受到限制，給項(xiàng)目并購(gòu)帶來(lái)無(wú)法逾越的困難。

（二）尚未竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的工地管理權(quán)歸施工單位享有

依據(jù)《合同法》第二百八十七條規(guī)定：“本章（建設(shè)工程合同）沒(méi)有規(guī)定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定?！迸c此條對(duì)應(yīng)“承攬合同”中第二百六十五條規(guī)定，“承攬人應(yīng)當(dāng)妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果”。這里所規(guī)定的“保管”，就是“保護(hù)管理”；具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，就是施工單位對(duì)建筑工程的保護(hù)和管理，包括對(duì)建筑物的占有、維護(hù)、保全、防止他人的損害等。如果否認(rèn)施工單位對(duì)建筑物有占有、維護(hù)、保全等權(quán)利，一旦發(fā)生他人損害建筑物的行為，對(duì)發(fā)展商嚴(yán)重不利，承包人也要承擔(dān)法律責(zé)任，《合同法》第二百六十五條規(guī)定，承攬人對(duì)工作成果“因保管不善造成毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。 管理人能夠?qū)芾淼奈镏苯舆M(jìn)行保護(hù)和管理，即施工單位在項(xiàng)目工程驗(yàn)收交付之前，有權(quán)對(duì)工程直接占有、維護(hù)、保全等，因此，按照民法理論，能夠?qū)μ囟ㄎ镏苯舆M(jìn)行保護(hù)和管理的權(quán)利，這已經(jīng)具備一定近乎物權(quán)的效力。本案F項(xiàng)目因拖欠工程款而停工，在尚未竣工驗(yàn)收前，工地管理權(quán)由施工單位享有，并購(gòu)方及原開(kāi)發(fā)商亦不得擅自強(qiáng)行闖入工地。

（三）各小租戶的承租權(quán)亦對(duì)原開(kāi)發(fā)商權(quán)利產(chǎn)生限制

本案因施工單位對(duì)未竣工項(xiàng)目辦理了臨時(shí)建筑許可證，并將F項(xiàng)目的1至5層出租給物業(yè)公司做小電器市場(chǎng)，并辦理了《市場(chǎng)許可證》。臨時(shí)建筑許可證一般期限為兩年。據(jù)此小租戶的承租權(quán)具備合法性。依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律原則，在收購(gòu)F項(xiàng)目過(guò)程中，因項(xiàng)目存在租賃關(guān)系，限制了并購(gòu)方對(duì)項(xiàng)目的權(quán)利，難以達(dá)到收購(gòu)項(xiàng)目的預(yù)期目的。

兩年等待的時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)太長(zhǎng)。市場(chǎng)每年變化幅度均很大，且資金占用成本更難以負(fù)擔(dān)，本案并購(gòu)方雖然可以與原開(kāi)發(fā)商談妥條件，但因沒(méi)有充分把握處理小租戶清場(chǎng)問(wèn)題，而最終選擇放棄并購(gòu)項(xiàng)目來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目公司間接并購(gòu)中，因原公司高管不當(dāng)行為產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例4】香港某外資公司（以下稱(chēng)“G公司”）收購(gòu)廣州某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的母公司（以下稱(chēng)“H公司”）99%股權(quán)，委任H公司董事，從而控制項(xiàng)目公司而取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目。然而在H公司董事會(huì)決議撤換項(xiàng)目公司董事會(huì)成員后，在其向相關(guān)工商行政部門(mén)申請(qǐng)變更登記及文件、公章交接前，享有H公司1%股權(quán)的自然人股東（董事）利用上述過(guò)渡期，擅自以H公司的名義撤換項(xiàng)目公司的董事會(huì)成員，導(dǎo)致該房地產(chǎn)項(xiàng)目失控，并產(chǎn)生各方訴訟。

上述案例為項(xiàng)目間接并購(gòu)，原公司股東（董事）利用法律漏洞導(dǎo)致并購(gòu)方無(wú)法控制房地產(chǎn)項(xiàng)目，阻礙項(xiàng)目公司的正常開(kāi)發(fā)工作。

（一）母公司董事對(duì)項(xiàng)目子公司行使權(quán)利給受讓人帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)

采用股權(quán)并購(gòu)的方式中，一般是收購(gòu)項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，從而取得控股股東地位的股權(quán)交易行為。而間接并購(gòu)隔了一層，通常指并購(gòu)方收購(gòu)母公司的全部或大部分股權(quán)，通過(guò)控制母公司來(lái)控制項(xiàng)目子公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目。在并購(gòu)方及項(xiàng)目公司母公司為境外法人時(shí)很常用。依據(jù)《公司法》第三十八條規(guī)定，股東會(huì)行使職權(quán)的范圍包括選舉和更換非由職工代表?yè)?dān)任的董事、監(jiān)事，決定有關(guān)董事、監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)。而子公司與母公司之間是依賴(lài)于被控股或被控制經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)系，母公司對(duì)子公司的一切重大事項(xiàng)有實(shí)際上的決定權(quán)，其中尤為重要的是能夠決定子公司董事會(huì)組成。無(wú)需經(jīng)他人同意的情況下，母公司就可以通過(guò)行使大股東權(quán)力而任命董事會(huì)的多數(shù)董事，從而控制項(xiàng)目公司法人意志。

上述案例4中，G公司收購(gòu)H公司股權(quán)后， 成為H公司的控股股東，并可以H公司名義實(shí)際對(duì)項(xiàng)目子公司進(jìn)行管理。然而依據(jù)香港地區(qū)的法律規(guī)定，H公司每位董事均有權(quán)代表H公司對(duì)外行使權(quán)利，包括對(duì)下屬項(xiàng)目子公司的董事任命管理權(quán)。因此，即使G公司收購(gòu)了H公司99%的股權(quán)，享有H公司1%股權(quán)的自然人股東（董事）仍有權(quán)代表H公司對(duì)項(xiàng)目子公司進(jìn)行管理，并實(shí)際擅自撤換了項(xiàng)目子公司的董事會(huì)成員，造成并購(gòu)方對(duì)項(xiàng)目子公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目失去控制，嚴(yán)重?fù)p害并購(gòu)方的合法權(quán)益。

（二）股權(quán)并購(gòu)但未經(jīng)工商行政部門(mén)變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)《公司法》第七十四條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，公司應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)原股東的出資證明書(shū)，向新股東簽發(fā)出資證明書(shū)，并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東及其出資額的記載?！豆镜怯浌芾?xiàng)l例》規(guī)定，有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明。公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)向原公司登記機(jī)關(guān)備案。

以上可見(jiàn)，股東名冊(cè)變更登記與工商變更登記，是對(duì)股東、董事及監(jiān)事等變更的公示，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓及變更董事、監(jiān)事后，向社會(huì)公示的變更結(jié)果。而工商登記是通過(guò)對(duì)公司已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)的合法性、真實(shí)性加以審查、確認(rèn)，向社會(huì)公眾公示的一種行政管理手段。對(duì)股東、董事等變更進(jìn)行的工商登記程序是為了向第三人宣示資格和權(quán)利，使股東、董事就其資格和權(quán)利獲得對(duì)抗第三人的能力的法定程序。在此意義上可以說(shuō)，工商登記具有公示力和公信力。

上述案例4中，在H公司作出董事會(huì)決議撤換項(xiàng)目子公司董事會(huì)成員后，向相關(guān)工商行政部門(mén)申請(qǐng)變更登記及文件、公章交接前，H公司的上述決議并未對(duì)外登記公示，從而導(dǎo)致享有H公司1%股權(quán)的自然人股東（董事）通過(guò)利用上述未經(jīng)變更登記所出現(xiàn)的空檔期，濫用其董事權(quán)利擅自變更項(xiàng)目子公司的董事會(huì)成員，對(duì)項(xiàng)目公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行操控而損害并購(gòu)方的合法權(quán)益?，F(xiàn)實(shí)中若項(xiàng)目公司失控陷入官司僵局，將對(duì)并購(gòu)方帶來(lái)無(wú)可估計(jì)的損失。

以上從幾個(gè)不同的方面簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，然而在房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)際操作中遠(yuǎn)不止這些法律風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批程序風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目公司擔(dān)保債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、重大的訴訟仲裁風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目公司的股東協(xié)議及土地使用權(quán)出讓條款中是否存在限制并購(gòu)的條款等，均為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中不可忽視的重大風(fēng)險(xiǎn)。如何有效地控制這些法律風(fēng)險(xiǎn)，并且將房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制到最低程度，需要事前進(jìn)行充分盡職調(diào)查并做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備工作，還要充分聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)律師及相關(guān)專(zhuān)家的建議，方能將風(fēng)險(xiǎn)限制在可控范圍之內(nèi)。

(責(zé)任編輯：周博)

The Legal Risk Prevention on Real Estate Project Merger and Acquisitions -- Based on the Case Analysis

By Zou Yang

The mergers and acquisitions on real estate projects involving several legal relationships, there are many risks in practice. This paper introduces the merger and acquisitions of legal risk prevention on Real estate project through actual cases, in order to provide the reference for the parties, and prevent the risk in practice.

real estate mergers and acquisitions, risk prevention

?廣州律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。