阜新市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作淺談

　　摘要：土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。本文即是經(jīng)過(guò)多方調(diào)研并結(jié)合在土地管理部門(mén)多年來(lái)的親身實(shí)踐和體會(huì)，就我市土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制中存在的一些問(wèn)題作了粗淺的分析并提出相應(yīng)的建議及對(duì)策。
　　關(guān)鍵詞：土地收購(gòu)儲(chǔ)備優(yōu)化土地資源配置
　　中圖分類(lèi)號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791(2011)06(b)-0000-00
　　
　　眾所周知，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度這一源于二十世紀(jì)九十年代末期的新生事物，近幾年在全國(guó)各地如火如荼的演繹和推動(dòng)下，對(duì)盤(pán)活城市存量土地，加快國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)程，強(qiáng)化政府土地集中統(tǒng)一管理，推進(jìn)土地的市場(chǎng)配置等，都發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)，伴隨著此起彼伏的拍賣(mài)槌落起，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)城市建設(shè)發(fā)展步伐也產(chǎn)生了重大的影響。隨之而來(lái)的是，一座座現(xiàn)代化建筑拔地而起，城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備，城市面貌大為改觀。但縱觀我市的城市建設(shè)，不僅是與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)無(wú)法相比，而且與周邊省市相比也存在著一定的差距。究其原因，從表面上看，加快建設(shè)需要大量的資金投入，而我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，依靠財(cái)政支出十分有限，導(dǎo)致城市建設(shè)與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來(lái)看，是我們?cè)诮?jīng)營(yíng)城市方面的思想觀念落后，沒(méi)有把土地資源進(jìn)一步引入到市場(chǎng)機(jī)制，把土地資源變成資本來(lái)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本的良性經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)促進(jìn)城市建設(shè)的持續(xù)，健康和快速發(fā)展。
　　而土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度正是基于這種經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng)新理念而產(chǎn)生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進(jìn)一步加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備力度，改變以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)籠頭放水”的政府統(tǒng)一管地和統(tǒng)一供地的新模式，走以地建城，以地養(yǎng)城的城市經(jīng)營(yíng)道路。
　　
　　1 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制現(xiàn)狀
　　土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作起步于2001年初，在市一級(jí)政府的批準(zhǔn)下，在市級(jí)國(guó)土資源部門(mén)成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其工作職責(zé)是：受市政府委托，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的前期準(zhǔn)備工作，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)等工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤(pán)活的土地收回、收購(gòu)、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。
　　
　　2 市級(jí)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制中存在的問(wèn)題
　　在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回籠，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。
　　2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號(hào)文件）。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確收購(gòu)儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源提出明確要求，是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。我市在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由市財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。在財(cái)政撥款不足、融資困難的請(qǐng)款下，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只能采取唯一一種土地收購(gòu)方式----協(xié)議（或合同）收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議（或合同）收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)。由于這種收購(gòu)方式實(shí)際上是一種“賒賬式”收購(gòu)，所以在收購(gòu)有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時(shí)，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權(quán)屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國(guó)家法律法規(guī)于不顧，將本應(yīng)該納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或應(yīng)該經(jīng)過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備推向市場(chǎng)的土地，擅自轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)于他人，從而導(dǎo)致收購(gòu)儲(chǔ)備工作陷于一種尷尬被動(dòng)的局面；二是不利于政府獲取更多的收益。因?yàn)閰f(xié)議收購(gòu)或多或少地會(huì)存在土地使用（所有）權(quán)屬單位人向土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)討價(jià)還價(jià)的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒賬式”的收購(gòu)?fù)恰白尷健钡慕Y(jié)果。
　　在土地收購(gòu)儲(chǔ)備部門(mén)之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。
　　土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門(mén)之間密切配合。從調(diào)查情況來(lái)看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門(mén)之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。一是許多城市建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地收購(gòu)儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)。也制約了土地資源的高效作用；二是已進(jìn)入土地收購(gòu)儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門(mén)介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。
　　在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。
　　主要表現(xiàn)在：一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人卻拒絕收購(gòu)，在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買(mǎi)賣(mài)或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失；城區(qū)一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，在搬遷改造后一下之又深巷偏僻之地變成了臨街“黃金地塊”，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開(kāi)出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開(kāi)門(mén)面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。
　　政府及土地管理部門(mén)在經(jīng)營(yíng)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等一系列過(guò)程中，缺位現(xiàn)象比較嚴(yán)重，營(yíng)造的用地環(huán)境太差。實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備并進(jìn)行公開(kāi)出讓的目的，原本是要通過(guò)土地市場(chǎng)的調(diào)控作用，搞好用地服務(wù)，將需盤(pán)活的存量土地激活，使其朝著合理的用地方向流動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)其利用效益的最大化。以阜新市為例，許多地方，出于片面追求經(jīng)濟(jì)效益的目的，一些政府及土地管理部門(mén)在運(yùn)作土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓地過(guò)程中，往往把自己的職責(zé)僅僅定位于一個(gè)“中間批發(fā)商”的角色，利用權(quán)利優(yōu)勢(shì)，想法設(shè)法地把土地低價(jià)收購(gòu)進(jìn)來(lái)，再想方設(shè)法地把它高價(jià)賣(mài)出去，從而賺其差價(jià)，獲其利益了事。
　　
　　3 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制建議及對(duì)策
　　首先是要規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。即：在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門(mén)不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后土地收益及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。
　　要積極拓展并選擇合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備機(jī)制建立后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購(gòu)儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活應(yīng)用以下幾種方式：
　　國(guó)有土地收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地；閑置土地；被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；可以收回后入庫(kù)。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。
　　
　　直接貨幣收購(gòu)。對(duì)近期急于開(kāi)發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購(gòu)。
　　集體土地征收。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。如“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。
　　預(yù)約收購(gòu)（即協(xié)議收購(gòu)和合同收購(gòu)）。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購(gòu)。在簽訂收購(gòu)合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。
　　土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
　　規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫時(shí)不具備直接收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門(mén)可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。
　　信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期不具備開(kāi)發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫(kù)，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。
　　要做好相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。城建規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。
　　要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。這是土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。因大量存量土地大多存在于國(guó)有企事業(yè)單位的原劃撥用地當(dāng)中，所以首先應(yīng)當(dāng)加大對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度，建議對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)察，以此來(lái)防范國(guó)有企事業(yè)單位借改制或改革之機(jī)非法買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地資產(chǎn)。其次是要加大對(duì)非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”屬集體所有的集體建設(shè)用地而言。建議各級(jí)政府予以采取不同的方式，加強(qiáng)對(duì)他們的收購(gòu)儲(chǔ)備力度，以有效地制止一些違法行為當(dāng)事人擾亂土地市場(chǎng)秩序，逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的，無(wú)償收回；其三是要加大對(duì)非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對(duì)此類(lèi)違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對(duì)于非法批地者，不僅非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，而且還要對(duì)非法批準(zhǔn)使用土地的直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要依法追究其刑事責(zé)任，對(duì)非法占地者，不僅要給予其相應(yīng)的行政處分，而且還要對(duì)其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進(jìn)行處理，該拆除的進(jìn)行拆除，該沒(méi)收的進(jìn)行沒(méi)收，然后統(tǒng)一納入到土地儲(chǔ)備庫(kù)加以拍賣(mài)，從而達(dá)到治標(biāo)治本的目的。
　　要搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備的建章立制工作。
　　圍繞政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)中心，建立收、儲(chǔ)、供地機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)的規(guī)范化。具體到實(shí)際工作中，一是要擴(kuò)大土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍。強(qiáng)化政府統(tǒng)一征地，把新增建設(shè)用地全部納入政府儲(chǔ)備；充分運(yùn)用收購(gòu)、有償收回、置換和預(yù)儲(chǔ)備等手段，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤(pán)活的存量土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處理的土地加大收儲(chǔ)力度。二是嚴(yán)格土地審批程序。嚴(yán)禁借土地收購(gòu)儲(chǔ)備簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序，嚴(yán)禁以土地收購(gòu)協(xié)議（或合同）替代土地報(bào)批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴(yán)格供地程序。嚴(yán)格劃撥方式供地，嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)制度。要嚴(yán)格按照國(guó)土資源部（2002）第11號(hào)令的規(guī)定，全面推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)賣(mài)掛牌出讓。從而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)池子蓄，一個(gè)籠頭放”的收購(gòu)儲(chǔ)備供地機(jī)制。
　　建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)，規(guī)范完善土地出讓審批程序，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。為加強(qiáng)用地審批管理，規(guī)范土地出讓行為，政府及土地管理部門(mén)應(yīng)對(duì)每一宗地的收購(gòu)、補(bǔ)償、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等，均實(shí)行集體會(huì)審、集體研究、集體決策。
　　在規(guī)范出讓程序同時(shí)，土地管理部門(mén)還應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)交易原則，實(shí)行陽(yáng)光作業(yè)。對(duì)于出讓的每一宗土地，均應(yīng)在新聞媒體上公開(kāi)披露；在運(yùn)作過(guò)程中，要嚴(yán)格按照招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓程序操作，做到監(jiān)察、財(cái)政、公證等部門(mén)全程參與，確保招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的公開(kāi)、公平、公正。通過(guò)強(qiáng)力推行土地出讓招標(biāo)拍賣(mài)掛牌工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規(guī)范各類(lèi)出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生，有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。
　　圍繞政府的中心工作，積極探索新的土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，并對(duì)工作人員加以有效的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備與人員管理機(jī)制的新突破。合理把握收購(gòu)儲(chǔ)備土地的規(guī)模，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制，儲(chǔ)備土地布局要相對(duì)合理，數(shù)量適度，既能調(diào)控市場(chǎng)供求，又能基本保證城市建設(shè)需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng)，保證依法工作，熱情服務(wù)，適應(yīng)全面推行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的需求。
　　要建立良好的土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓環(huán)境。這是至關(guān)重要的一點(diǎn)，也是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場(chǎng)能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此，建議在實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備及出讓的過(guò)程中，一定要站對(duì)自己的位置，勇于承擔(dān)起自己的責(zé)任，不僅要力促當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，更要致力于提高自身素質(zhì)，提高自己的服務(wù)水平。在實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，最大限度地讓利于民。同時(shí)，力爭(zhēng)協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地出讓后，還要即時(shí)給予全方位的跟蹤服務(wù)，該監(jiān)督的就得監(jiān)督，該協(xié)調(diào)的給以協(xié)調(diào)，努力為用地者營(yíng)造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境。