試論廉租房建設(shè)的意義及其存在的問(wèn)題

　　摘 要：文章概述了廉租房建設(shè)的進(jìn)程，分析了廉租房建設(shè)和政策實(shí)施落實(shí)中的難點(diǎn)和問(wèn)題。
　　關(guān)鍵詞：廉租房 制度建設(shè) 難點(diǎn) 問(wèn)題
　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2011）08-275-01
　　
　　在今年的“兩會(huì)”議題中，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論和解決方法依舊是代表們討論的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。在本次“兩會(huì)”中，有代表提議不僅政府要大力推廣廉租房建設(shè)，企業(yè)也可以成為廉租房供給的主體之一。政府可通過(guò)土地、稅收等政策鼓勵(lì)用工量大的企業(yè)和其他企業(yè)，在符合規(guī)劃的前提下，建設(shè)大學(xué)生公寓、農(nóng)民工集體宿舍等多種方式增加廉租房的供給。由此可見(jiàn)，大力推廣廉租房建設(shè)，已經(jīng)成為政府和公眾的共識(shí)。
　　事實(shí)上，國(guó)家對(duì)公租房廉價(jià)房的重視已經(jīng)不止10年了。廉租房是一個(gè)不同于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的概念，所謂廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。作為社會(huì)保障住房之一，廉租房政策在落實(shí)過(guò)程中也暴露出很多問(wèn)題。早在1998年住房商品化改革之時(shí)，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級(jí)政府盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房制度建設(shè)由于責(zé)任不清、資金來(lái)源缺乏等問(wèn)題一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。對(duì)于地方政府而言，廉租房建設(shè)無(wú)益于財(cái)政和政績(jī)。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣(mài)的今天，廉租房建設(shè)會(huì)減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)政府的財(cái)政收入中，甚至占了一半以上。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，由于無(wú)利可圖，故反應(yīng)冷淡。2006年，在商品價(jià)格飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來(lái)越高。該年國(guó)務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商提供銀行信貸便利。從目前的實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標(biāo)準(zhǔn)人群。由于標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，大量被排斥在租住標(biāo)準(zhǔn)之外的人群仍然無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房。在此次樓市調(diào)控中，三部委聯(lián)合發(fā)通知，在廉租房的準(zhǔn)入、管理和監(jiān)督三個(gè)方面細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，使廉租房政策更加明確。
　　國(guó)家出資建設(shè)保障房的重要初衷是保障住房弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，同時(shí)，也希望藉此政策緩解商品房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，廉租房的供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3％~4％?？梢钥闯?，廉租房的大量推出能夠在一定程度上有效抑制目前商品房房?jī)r(jià)的上漲速度，這也是一個(gè)責(zé)任政府的首善之舉。但是，在此也必須清醒地意識(shí)到，廉租房的建設(shè)并不能解決現(xiàn)存在于商品房市場(chǎng)上的所有問(wèn)題。
　　首先，從廉租房的需求角度分析，租賃只能解決居民的暫時(shí)性居住需求，卻不能有效解決居民對(duì)住房的長(zhǎng)期性購(gòu)置需求。在國(guó)人的心目中，擁有自有房產(chǎn)所帶來(lái)的幸福感是租房所遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法比及的，廉租房的大量建設(shè)只能解決“居者有其屋”的居住問(wèn)題，卻不能滿(mǎn)足人們“居者有其房”的購(gòu)置性需求。廉住房建設(shè)必須結(jié)合不同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文心理、歷史淵源來(lái)考量?？v觀我國(guó)現(xiàn)在存在的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因，不在于我國(guó)現(xiàn)有的房屋租賃市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，更不是由于可提供的租賃房數(shù)量過(guò)少造成的，而是在于國(guó)人對(duì)于購(gòu)置性住房的需求過(guò)度旺盛。讓我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，租賃房屋的居民比例遠(yuǎn)超過(guò)了擁有自有住房的居民比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)、瑞士、瑞典等國(guó)的租房比例大概在40%~65%，瑞士的這一比例則高達(dá)65%。西方人的租房比例如此之高，難道僅僅是因?yàn)槲鞣饺速I(mǎi)不起房嗎？事實(shí)上，雖然許多外國(guó)人也買(mǎi)不起房，但租房并不會(huì)因此減少他們的幸福感，反而會(huì)讓他們的生活更加自由靈活，學(xué)習(xí)和事業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)更多。在西方人的價(jià)值觀中，自有房產(chǎn)并不是構(gòu)成幸福指數(shù)的最重要指標(biāo)，西方人不愿意在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚未穩(wěn)定時(shí)，傾注大量的財(cái)富投入到買(mǎi)房中，更不希望被約束在一個(gè)地方，而是寧愿選擇不斷地搬家和租房。與此形成鮮明對(duì)比的是，擁有自有房產(chǎn)的國(guó)人不斷趨于年輕化。并不是中國(guó)人比西方人更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)房，而是因?yàn)樵趪?guó)人的心目中，自有房產(chǎn)所帶來(lái)的安全感可以給予居民最高的幸福感。，有人戲稱(chēng)房?jī)r(jià)高漲的重要原因是“丈母娘在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”。雖然，這樣的說(shuō)法并不可取，但卻從側(cè)面反映出國(guó)人對(duì)購(gòu)置性住房的需求是多么的迫切，買(mǎi)房等于結(jié)婚，買(mǎi)房等于穩(wěn)定，類(lèi)似的觀念在短期內(nèi)不可能得到根本性扭轉(zhuǎn)，每一對(duì)年輕夫婦的背后都有著一對(duì)甚至兩對(duì)節(jié)儉、勤勞的父母在將其一生的積蓄用于給子女購(gòu)房。因此廉租房的大量建設(shè)并不能有效緩解商品房的超量購(gòu)置需求，因而也就無(wú)法有效抑制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。另一個(gè)明顯的問(wèn)題在于，對(duì)于那些既沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)置商品房，也超過(guò)了廉租房申請(qǐng)門(mén)檻的城市“夾心層”來(lái)說(shuō)，這部分人群的數(shù)量不可小覷，未來(lái)的廉租房并不能解決這部分人群的住房需求。
　　其次，從廉租房的供給角度分析，廉租房的主要供給主體是政府。姑且不論政府建設(shè)廉租房的效率如何，但就政府如何甄別合適的廉租房申請(qǐng)人選問(wèn)題就是一個(gè)明顯的灰色地帶。目前廉租房問(wèn)題的最大困難并不在于國(guó)家的政策和建設(shè)，而是在實(shí)施和執(zhí)行上。有好的政策，卻很難有好的執(zhí)行。在甄別最合適的申請(qǐng)人方面，茅于軾建議廉租房不設(shè)廁所以防止有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)，此觀點(diǎn)雖然在互聯(lián)網(wǎng)上激起千層浪，但卻從一個(gè)側(cè)面反映出甄選適當(dāng)申請(qǐng)人并不是一件容易的事情，極易發(fā)生信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，使得那些真正需要廉租房的低收入群體卻游離在廉租房受益群體之外。更重要的是廉租房具有準(zhǔn)公共物品性質(zhì)，由政府來(lái)提供本無(wú)可厚非，但是，在沒(méi)有利益動(dòng)機(jī)的前提下，如何保證廉租房的房屋建設(shè)質(zhì)量、如何解決廉租房的物業(yè)管理問(wèn)題和修繕問(wèn)題，都將成為政府必須考慮的問(wèn)題。另一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題是在土地供給日趨緊張的今天，用于廉租房建設(shè)的土地增多，勢(shì)必會(huì)對(duì)商品房用地形成競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，從而進(jìn)一步推高土地的價(jià)格，并間接推高商品房?jī)r(jià)格。
　　綜上所述，廉租房作為政府解決低收入人群住房問(wèn)題的措施可以保障部分低收入群體的暫時(shí)性住房需求，但要從根本上解決商品房發(fā)展中存在的問(wèn)題，僅僅依靠發(fā)展廉租房問(wèn)題還是不夠的。
　?。ㄗ髡邌挝唬宏?yáng)城縣環(huán)保局 山西陽(yáng)城 048100）
　?。ㄘ?zé)編：李雪）