論控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

　　摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，房地產(chǎn)價(jià)格由地價(jià)、房屋建設(shè)成本、房屋銷售費(fèi)用、房屋開發(fā)商利潤(rùn)、國(guó)家稅收以及拆遷費(fèi)用等方面組成。房地產(chǎn)工程造價(jià)關(guān)系到整個(gè)房?jī)r(jià)和房屋開發(fā)商的利潤(rùn)，是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。文章論述了控制工程造價(jià)的若干重要環(huán)節(jié)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價(jià) 控制環(huán)節(jié)
　　中圖分類號(hào)：F293.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2011）08-273-01
　　
　　近年來，我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格居高不下，成為社會(huì)關(guān)注的重大民生話題。按照國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時(shí)將房地產(chǎn)價(jià)格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要問題。
　　影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應(yīng)、拆遷周期及資金供給等許多不確定因素，而在建設(shè)中不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理，降低造價(jià)，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部亟待解決的問題。
　　一、重在搞好項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響占75%~95%以上。因此提高前期設(shè)計(jì)質(zhì)量，保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少施工階段的簽證，減少重大變更，是有效控制造價(jià)的關(guān)鍵。具體做法為：一是要進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計(jì)階段的人員技術(shù)力量，確保前期工作有序推進(jìn)。二是建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，運(yùn)用招投標(biāo)方法優(yōu)選勘察和設(shè)計(jì)隊(duì)伍。三是開通設(shè)計(jì)部門對(duì)業(yè)主、施工現(xiàn)場(chǎng)的服務(wù)通道，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，力求技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到全程有效控制工程造價(jià)目標(biāo)。
　　二、堅(jiān)持施工單位信譽(yù)評(píng)級(jí)制度
　　過去在房地產(chǎn)項(xiàng)目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請(qǐng)招標(biāo)、分包選擇施工隊(duì)伍。在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)仍有業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)掛戶、項(xiàng)目被分包給無信譽(yù)單位等現(xiàn)象，企業(yè)管理混亂，協(xié)調(diào)難度大，是造成工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)，對(duì)報(bào)名入圍的單位建立信譽(yù)評(píng)級(jí)制度，提高門檻，對(duì)以往業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤考核，起到對(duì)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和控制作用。首先是項(xiàng)目分階段與建設(shè)單位制定信譽(yù)評(píng)級(jí)制度。組織開發(fā)項(xiàng)目者按照不同的階段，對(duì)勘探單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等入圍的單位進(jìn)行信譽(yù)篩選，確保隊(duì)伍的質(zhì)量。其次是每年對(duì)本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項(xiàng)目的單位，進(jìn)行年審，認(rèn)真考核，建立“項(xiàng)目入圍候選名冊(cè)”，做到長(zhǎng)效管理。再次是做到網(wǎng)上追蹤，對(duì)信譽(yù)良好隊(duì)伍給予公布，增加其知名度；對(duì)信譽(yù)差，生產(chǎn)項(xiàng)目低劣或采用不正當(dāng)手段入圍的隊(duì)伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標(biāo)的報(bào)名資格。
　　三、認(rèn)真履行項(xiàng)目監(jiān)理制度
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項(xiàng)目管理方式，并建立對(duì)監(jiān)理監(jiān)督的制約機(jī)制。一是在招投標(biāo)階段，嚴(yán)格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績(jī)，進(jìn)行隊(duì)伍的認(rèn)真考察。二是施工階段督查例會(huì)、檢查、質(zhì)詢、督查、獎(jiǎng)懲、資質(zhì)登記以及崗位工作考核等制度，要建立將監(jiān)理工作月報(bào)制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報(bào)告制度落實(shí)到位。三是要求各開發(fā)項(xiàng)目部配備相應(yīng)注冊(cè)監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測(cè)手段。如果上述工作不到位或落實(shí)力度不夠，應(yīng)視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場(chǎng)。以上三點(diǎn)可以有效地控制成本，防止施工企業(yè)漫天要價(jià)，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生。在這種監(jiān)理機(jī)制下，能有效地達(dá)到控制造價(jià)的目的，達(dá)到節(jié)約投資、降低成本的目的。
　　四、強(qiáng)化工程全過程的合同管理
　　合同管理貫穿工程管理始終，是各階段約束各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的重要手段。施工合同分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價(jià)的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時(shí)解決工程造價(jià)方面糾紛；另一方面，嚴(yán)格全過程管理，減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。
　　在實(shí)際操作中，部分開發(fā)商圖省事，通常采用費(fèi)率招標(biāo)，即成本加酬金合同，結(jié)果導(dǎo)致發(fā)包方承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，很難主動(dòng)控制工程造價(jià)。因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為了有效控制工程造價(jià)，必須采取如下舉措：（1）設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。（2）在施工中要及時(shí)跟蹤合同執(zhí)行情況，及時(shí)行使甲方權(quán)利。（3）建立支付報(bào)表，專人管理工程費(fèi)用的支付情況，保證預(yù)付款及時(shí)支付，避免發(fā)生延期支付的情況。
　　五、嚴(yán)格掌握材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資的60%以上，房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一般確定材料設(shè)備由甲方供應(yīng)。因?yàn)椴牧喜少?gòu)、材料計(jì)價(jià)是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)之一。因此，開發(fā)單位要做到：一是堅(jiān)持比價(jià)采購(gòu)法，要進(jìn)行市場(chǎng)產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格比較。二是嚴(yán)格材料設(shè)備采購(gòu)程序，及時(shí)掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)等情況。三是認(rèn)真編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是供應(yīng)商投標(biāo)和發(fā)包方評(píng)標(biāo)、合同簽訂的主要依據(jù)，在編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，清晰嚴(yán)密的條款。四是加強(qiáng)協(xié)調(diào)，嚴(yán)格進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量和驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，提前作出材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃。加強(qiáng)與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，減少施工階段承包商對(duì)工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。
　　城市化為我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供巨大需求。2009年我國(guó)城市化率45.67%，按每年城市化率提高1個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，每年有1000萬左右的農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市人口。如果未來20年城市人口上升到65%左右，年均社會(huì)消費(fèi)總額從目前10萬億元增加到20萬億元，翻了一番。所以說城市化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供巨大需求。城市化率每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，新增投資需求6.6萬億元，能夠替代10萬億元出口。
　　在“十二五”期間，保持城市的房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，必須堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，改革創(chuàng)新。不斷完善和強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)管理，注重功能性、經(jīng)濟(jì)性，突出人性化，實(shí)現(xiàn)城市商品房由“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)”的提升，全面改善城市居住環(huán)境，提升城市形象，力求環(huán)境與人文的和諧發(fā)展。
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　?。ㄘ?zé)編：李雪）