房地產(chǎn)測(cè)繪改革與實(shí)踐創(chuàng)新分析

遲進(jìn)軍

（哈爾濱廣廈房地產(chǎn)面積測(cè)量有限責(zé)任公司，黑龍江 哈爾濱150800）

一、房地產(chǎn)測(cè)繪是促進(jìn)城市發(fā)展的必要工具

（一）房地產(chǎn)測(cè)繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)性技術(shù)活動(dòng)。首先，房地產(chǎn)測(cè)繪能為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)。一個(gè)城市、縣城乃至建制鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與測(cè)繪密不可分，房地產(chǎn)測(cè)繪通過房地產(chǎn)位置、界址、占地范圍、面積、數(shù)量等測(cè)量、形成圖表、卡冊(cè)簿，這些測(cè)繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、決策、銷售、核算提供了數(shù)量方面的依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。其次，房地產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測(cè)繪通過在城市、縣城、建制鎮(zhèn)建立平面控制網(wǎng)、形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，并繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，能為房地產(chǎn)管理部門提供房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用現(xiàn)狀等基礎(chǔ)資料，有利于管理部門正確決策；同時(shí)，在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，精密測(cè)量，進(jìn)一步細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分丘平面圖、分層、分戶平面圖，環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)有機(jī)整體，能直觀地表現(xiàn)出每一處的房地產(chǎn)狀況，并且能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門提供具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為其他部門提供參考資源。房地產(chǎn)測(cè)繪形成的測(cè)繪成果可以為城市規(guī)劃、綜合開發(fā)、拆遷改造提供必要的數(shù)據(jù)、信息資料等；同時(shí)，還可以為稅收、保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息

二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀分析

（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使房產(chǎn)測(cè)繪問題突出。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，這種人所需的重要行業(yè)利潤空前，不少的房產(chǎn)巨頭也在市場(chǎng)上撈足了腰包。后起的部分人以利益為目標(biāo)，瘋狂斂財(cái)，導(dǎo)致了房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多丑陋的現(xiàn)狀。這種情況延伸到社會(huì)公益事業(yè)也經(jīng)常出現(xiàn)，經(jīng)常有報(bào)道這地大橋倒塌，那地有樓層倒塌，死傷多少多少人，這種豆腐工程的背后都離不開高層的黑幕交易！房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步活躍繁榮，但開發(fā)建設(shè)預(yù)售房屋"缺斤少兩"，面積縮水，不公平分?jǐn)偟葐栴}日益突出。房地產(chǎn)交易中發(fā)生大量的房屋建筑面積糾紛投訴案件。這等等都是測(cè)繪工作下的疏忽和失職。

（二）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，測(cè)繪主要侵犯買家權(quán)益問題突出。首先，公攤貓膩。開發(fā)商在公攤面積上做手腳的手法多樣。有的開發(fā)商增加每套住宅的公攤面積，將不應(yīng)計(jì)入每套銷售面積的部位計(jì)入銷售面積，如人防、自行車庫等；有的以建筑面積計(jì)價(jià)，承諾一個(gè)較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫入合同中，在實(shí)際交付時(shí)，使用系數(shù)大打折扣，這是利用了買房人很難確切測(cè)量整個(gè)小區(qū)的公攤面積；還有的開發(fā)商在預(yù)售時(shí)，暫定每戶分?jǐn)偯娣e很小，但在實(shí)際入住時(shí)在允許的誤差范圍之內(nèi)增大分?jǐn)偯娣e，按規(guī)定購房者無理由退房，只能增加房價(jià)款。還有按套內(nèi)建筑面積賣房時(shí)，開發(fā)商容易加大公攤比例來多掙錢。其次，測(cè)繪誤差。測(cè)繪誤差純粹是人為原因所導(dǎo)致的，就其目的很明顯，無非是謀取更多的經(jīng)濟(jì)利益。中消協(xié)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎就北京國際友誼花園房屋面積糾紛進(jìn)行呼吁，"對(duì)房屋面積測(cè)量和質(zhì)量檢測(cè)單位實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，堅(jiān)決打破行業(yè)壟斷和地區(qū)壟斷"，"要明確房產(chǎn)測(cè)繪單位違規(guī)操作應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，建立合法、有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制"。第三，測(cè)繪違規(guī)。房產(chǎn)開發(fā)商擅改合同增添公攤部位，導(dǎo)致實(shí)際房產(chǎn)尺寸與實(shí)際的嚴(yán)重不相符合。開發(fā)商對(duì)進(jìn)行測(cè)量的單位提供有限的資料或者數(shù)字不準(zhǔn)確的資料，以此形成了錯(cuò)誤的測(cè)繪結(jié)果，給買方形成了實(shí)際房產(chǎn)以外的機(jī)會(huì)成本。開發(fā)商無權(quán)擅自改變功能和改變合同增添公攤部位，開發(fā)商擅自更改資料和測(cè)繪隊(duì)的失職行為完全違反了《商品房公攤面積暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，也違反了合同法的規(guī)定。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪改革與實(shí)踐創(chuàng)新舉措分析

（一）加強(qiáng)測(cè)繪隊(duì)伍建設(shè)，提高測(cè)繪人員素質(zhì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，誰占有市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，誰就立足于不敗之地，房地產(chǎn)測(cè)繪更是如此。房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)性強(qiáng)，業(yè)務(wù)人員要精通各種現(xiàn)代化的測(cè)繪儀器的使用及測(cè)繪技術(shù)，熟練掌握測(cè)量規(guī)范。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪單位擁有技術(shù)強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的專業(yè)技術(shù)人員是立足于市場(chǎng)的必要條件。房地產(chǎn)測(cè)繪單位是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，要有規(guī)定數(shù)目的專業(yè)技術(shù)人員，并且在資質(zhì)允許的范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。法律、法規(guī)的頒布實(shí)施既給測(cè)繪單位帶來機(jī)遇、又使測(cè)繪單位面臨挑戰(zhàn)。因此，我們測(cè)繪人員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、獲得測(cè)繪執(zhí)業(yè)資格、掌握全面的測(cè)繪技術(shù)和技能。

（二）加強(qiáng)規(guī)范測(cè)繪業(yè)務(wù)，實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)營。加強(qiáng)規(guī)范測(cè)繪業(yè)務(wù)，對(duì)任何測(cè)繪單位從上而下都要樹立了靠誠信、準(zhǔn)確、優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能不斷發(fā)展壯大的工作理念。在實(shí)施房屋建筑面積量算委托測(cè)繪業(yè)務(wù)中，要堅(jiān)持嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在受理房屋測(cè)繪業(yè)務(wù)委托書后，要在承諾時(shí)限內(nèi)派測(cè)繪組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)按測(cè)繪對(duì)象實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)量，對(duì)其房屋的外觀、現(xiàn)狀進(jìn)行多角度的拍照存檔，對(duì)復(fù)雜敏感的公攤部位要求開發(fā)商與業(yè)主間填寫公攤部分面積認(rèn)定表，盡量減少由此而產(chǎn)生的糾紛。實(shí)行計(jì)算過程公開，采取測(cè)繪人員自查，復(fù)核人員檢查，領(lǐng)導(dǎo)抽查確認(rèn)無誤后簽發(fā)測(cè)繪報(bào)告。工作中堅(jiān)持嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，保證測(cè)繪成果納完整、準(zhǔn)確、高效，并做到熱情服務(wù)。

（三）房地產(chǎn)測(cè)繪單位要在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)開展工作，并積極拓展業(yè)務(wù)面。房地產(chǎn)測(cè)繪單位的工作要走在委托單位委托辦理測(cè)繪業(yè)務(wù)之前，要按照"先整體后局部、先控制后碎部"的原則建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，確立平面坐標(biāo)系統(tǒng)。這項(xiàng)工作范圍廣，所用時(shí)間長，修測(cè)、補(bǔ)測(cè)要求及時(shí)。然后，要繪制分幅平面圖、分丘平面圖和分層、分戶平面圖。同時(shí)，房地產(chǎn)測(cè)繪單位要認(rèn)清形勢(shì)，積極拓寬業(yè)務(wù)面。我國國情是中國特色的社會(huì)主義，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)給測(cè)繪單位提供了發(fā)展空間，提供了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。自古以來就有商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)的說法，測(cè)繪單位要在確保主要業(yè)務(wù)的同時(shí)爭(zhēng)取合法的他項(xiàng)業(yè)務(wù)，并且只要資質(zhì)允許，就要涉足工程測(cè)量、地籍測(cè)量，同時(shí)還要探索接納新業(yè)務(wù)，以保證有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和良好的企業(yè)形象。

（四）加強(qiáng)健全市場(chǎng)管理制度，實(shí)行透明化服務(wù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展把企業(yè)推向市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)管理，由市場(chǎng)去裁決企業(yè)的運(yùn)營方向，加以必要的宏觀調(diào)控，讓企事業(yè)單位更透明，更能適應(yīng)WTO帶來的挑戰(zhàn)。為使測(cè)繪工作真正形成一個(gè)健康有序、勤政務(wù)實(shí)、廉潔高效的工作局面，保證測(cè)繪成果的完整、準(zhǔn)確、無誤?？梢灾贫艘惶仔兄行У墓芾碇贫群蜏y(cè)繪質(zhì)量控制制度，明確了法人代表崗位責(zé)任、質(zhì)檢負(fù)責(zé)人員崗位職責(zé)、兩級(jí)檢查、設(shè)備管理、質(zhì)量監(jiān)控、質(zhì)量記錄、檔案管理、用戶服務(wù)、考核考勤、財(cái)務(wù)管理等制度。分解工作任務(wù)，簽訂目標(biāo)責(zé)任，按月考評(píng)獎(jiǎng)懲，實(shí)行測(cè)繪政策、經(jīng)營證照、辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、承諾時(shí)限公開透明，各項(xiàng)獎(jiǎng)懲制度落到實(shí)處，建立了一個(gè)良好的工作管理體系。對(duì)于違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》違規(guī)測(cè)繪的測(cè)繪單位，堅(jiān)決查處。通過實(shí)施"凡在市場(chǎng)上流通交易的房屋，無論是預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)還是實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，包括分?jǐn)偳闆r，都將在網(wǎng)絡(luò)上公示"，切實(shí)作到房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的公平、公正、公開，方便群眾、服務(wù)全社會(huì)；對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)上的違規(guī)行為予以堅(jiān)決的查處，使房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步向規(guī)范化、專業(yè)化邁進(jìn)。

結(jié)束語

隨著我國加入WTO將會(huì)有更多的先進(jìn)技術(shù)和完善的人才會(huì)加入到測(cè)繪業(yè)務(wù)中來，市場(chǎng)是大家的市場(chǎng)，一切只有建立在公平的基礎(chǔ)上才能完善和諧。因此，通過實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化運(yùn)作，將會(huì)有更多的有測(cè)繪能力的企業(yè)進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)，從而提高我國測(cè)繪事業(yè)單位的技術(shù)水準(zhǔn)和服務(wù)效率。

[1]夏硯博,胡駿紅.建立房地產(chǎn)測(cè)繪地理信息系統(tǒng) 大連鵬程工程勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司 【期刊】中國高新技術(shù)企業(yè) 2007-10-20