關(guān)于建筑工程保修階段監(jiān)理之探索

曾國(guó)城

（福建越眾日盛建設(shè)咨詢有限公司，福建 漳州 363000）

1 監(jiān)理依據(jù)和工作重點(diǎn)

1.1 工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質(zhì)量保修，監(jiān)理應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。為了確保保修及時(shí)保證質(zhì)量施工合同還應(yīng)規(guī)定工程質(zhì)量的保修金額（一般為工程總造價(jià)的5%）和保修金的預(yù)留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過(guò)業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項(xiàng)工程保修合同。

1.2 關(guān)于工程保修期的計(jì)算。關(guān)于工程的保修期限應(yīng)依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務(wù)期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對(duì)工程負(fù)責(zé)報(bào)修的期限，但必須符合國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

1.3 保修階段的監(jiān)理工作重點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體工程對(duì)象和工程使用狀況確定。筆者認(rèn)為以下內(nèi)容應(yīng)列為監(jiān)理重點(diǎn)：

①對(duì)應(yīng)進(jìn)行沉降觀測(cè)的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測(cè)成果和觀測(cè)方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)通知設(shè)計(jì)和質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行分析研究處理；

②對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；

③調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；

④給水管及排水管有無(wú)滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。

2 監(jiān)理工作的方法及措施：

2.1 工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場(chǎng)，而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目大小（可以不設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)）宜在參加該項(xiàng)目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要人員。

2.2 監(jiān)理人員要漁業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時(shí)聽(tīng)取用戶意見(jiàn)。同時(shí)，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

2.3 在單位工程竣工驗(yàn)收時(shí)，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書(shū)》，其內(nèi)容為具體保修項(xiàng)目，期限以及有關(guān)承諾。

2.4 組織承包商對(duì)工程使用情況進(jìn)行質(zhì)量回訪，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化（臺(tái)風(fēng)、冬季低溫）如臺(tái)風(fēng)暴雨過(guò)后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按單位工程進(jìn)行登記。

2.5 在工程保修期1年即將到期的前1-2個(gè)月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對(duì)工程進(jìn)行全面目測(cè)檢查。發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。

2.6 監(jiān)理人員對(duì)用戶反饋的意見(jiàn)和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責(zé)任。比較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷應(yīng)由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設(shè)計(jì)人員和承包商共同研究確定原因。關(guān)鍵是要確定該工程質(zhì)量缺陷是否在正常使用條件下產(chǎn)生的。因?yàn)閲?guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)，無(wú)條件保修。監(jiān)理人員及時(shí)發(fā)出《工程維修通知書(shū)》要求承包商在接到通知書(shū)十日內(nèi)派人進(jìn)行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎(chǔ)不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質(zhì)量問(wèn)題要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過(guò)監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實(shí)施處理。

2.7 承包商若不能按監(jiān)理人員要求及時(shí)進(jìn)行維修，監(jiān)理人員應(yīng)書(shū)面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時(shí)，監(jiān)理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發(fā)生的費(fèi)用依據(jù)施工合同規(guī)定在質(zhì)量保修保證金中扣除。

2.8 當(dāng)監(jiān)理合同約定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務(wù)過(guò)期后，承包商應(yīng)按施工合同和國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定仍需對(duì)工程繼續(xù)履行質(zhì)量保修義務(wù)。

3 關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限問(wèn)題：

3.1 國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現(xiàn)目前設(shè)計(jì)施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限說(shuō)明。據(jù)國(guó)家《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）規(guī)定的3類普通房屋和建筑物，其設(shè)計(jì)年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護(hù)的前提下才能滿足的條件。

3.2 在保修階段監(jiān)理工作中發(fā)現(xiàn)工程竣工驗(yàn)收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變?cè)O(shè)計(jì)使用功能，即出現(xiàn)工程的非正常使用條件，增加了結(jié)構(gòu)的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說(shuō)明：

①樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉(cāng)庫(kù)；

②屋面上加設(shè)太陽(yáng)能熱水器，電視等無(wú)線接收設(shè)備，屋面和外墻面設(shè)置大型廣告牌；

③室內(nèi)進(jìn)行二次裝修擴(kuò)門拆墻，改變水、電管線；

④屋面天溝灰塵和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個(gè)別水落堵塞等。

監(jiān)理人員一旦發(fā)現(xiàn)上述情況，即應(yīng)書(shū)面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理意見(jiàn)，引起重視。

3.3 關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部保修如何實(shí)施，缺乏具體配套措施，不好操作。因保修期為50年，是人生的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責(zé)任人？又如何分清責(zé)任工程是否屬正常使用和正常維護(hù)。

4 應(yīng)采取的措施

4.1 監(jiān)理單位把工作重點(diǎn)和主要精力放在施工階段監(jiān)理工作中，無(wú)疑是正確的。只有在施工階段對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行有效的、嚴(yán)格的控制，不留人和質(zhì)量隱患，使工程竣工每一分部質(zhì)量均達(dá)到設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足用戶的使用功能要求，使業(yè)主放心使用。實(shí)踐證明，施工階段監(jiān)理工作越到位，保修監(jiān)理工作量就會(huì)大大減少。

4.2 當(dāng)房屋建筑工程投入使用過(guò)程中，由于荷載對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生時(shí)間效應(yīng)和構(gòu)件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會(huì)產(chǎn)生變形。同時(shí)，在建筑物協(xié)調(diào)變形過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生次應(yīng)力的不利影響。（當(dāng)然，在正常設(shè)計(jì)、正常施工以及正常使用和維護(hù)條件下，以上結(jié)構(gòu)、構(gòu)件不會(huì)發(fā)生超承載力極限狀態(tài)和正常使用極限狀態(tài)的質(zhì)量問(wèn)題。）故工程在使用一階段后，會(huì)出現(xiàn)這樣、那樣質(zhì)量小問(wèn)題是正常的，也是難免的。所以說(shuō)工程質(zhì)量保修是必要的，即使竣工驗(yàn)收質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良等級(jí)的工程也不例外。

4.3 監(jiān)理單位對(duì)保修階段也要像施工階段監(jiān)理那樣重視，就像工業(yè)產(chǎn)品售后服務(wù)那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監(jiān)理工作，也是監(jiān)理單位提高資信度保持監(jiān)理行業(yè)形象，創(chuàng)監(jiān)理品牌的重要方面。

4.4 監(jiān)理人員首先要模范地貫徹執(zhí)行國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》關(guān)于有關(guān)工程保修的規(guī)定，在施工階段監(jiān)理工作中，嚴(yán)格控制材料、構(gòu)配件質(zhì)量和施工操作工序質(zhì)量，確保工程在正常條件下施工。同時(shí)呼喚業(yè)主方要確保工程的正常使用條件和采取正常的維護(hù)措施，以求房屋建筑工程達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的使用年限。

4.5 國(guó)家和各級(jí)建設(shè)行政主管部門在貫徹國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中，制定關(guān)于房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)保修期為50年的相應(yīng)的具體配套措施，以便于實(shí)施。

[1]王建永.小議建筑工程施工階段監(jiān)理質(zhì)量控制.淮安市淮工監(jiān)理咨詢有限公司【期刊】中小企業(yè)管理與科技(下旬刊)，2010-05-25.