我國商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀分析

王詠梅

摘 要：房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中處于重要組成部分，房地產(chǎn)市場發(fā)展中所面臨的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，已經(jīng)逐漸發(fā)生了很重要的變化與改動，而商業(yè)地產(chǎn)則是房地產(chǎn)的重要內(nèi)容，這也牽涉到整個房地產(chǎn)市場安全不安全的問題。所以，商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)固以及蓬勃發(fā)展也是國民經(jīng)濟(jì)的重要保障內(nèi)容之一。本文分析了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，著重分析了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理機(jī)制存在的問題，對這些問題的出現(xiàn)原因與解決辦法提出了一些解決措施，可用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的參考，提高工作效率，促進(jìn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 財務(wù)

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）12（a）-127-02

商業(yè)地產(chǎn)有投資數(shù)目大、周期時間長、運(yùn)營的成本高等一些特點(diǎn)，但是現(xiàn)實(shí)中許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有及時地對政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整，財務(wù)內(nèi)部存在著許多問題，影響了財務(wù)內(nèi)部控制在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行時的作用。我們需要搞清楚商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的重點(diǎn)和著力點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上探索目前商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，總結(jié)一些經(jīng)驗(yàn)和問題，從而有目的性地提出一些對于財務(wù)管理的建議。

1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與財務(wù)特征

（1）商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀。我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出一定的供給過剩 ，而且行業(yè)內(nèi)競爭很激烈，不同的地方、業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出更加顯著的區(qū)別。我們將商業(yè)地產(chǎn)的記賬方式和財務(wù)特征結(jié)合起來，并給出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的財務(wù)分析重點(diǎn)框架，并且對某些比較重要的指標(biāo)將給出其處在行業(yè)水平高低的閾值劃分。從企業(yè)財務(wù)的表現(xiàn)來說，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)擁有很多投資性房地產(chǎn)或者固定的資產(chǎn)，其盈利及現(xiàn)金流一般比較穩(wěn)固，其行業(yè)債務(wù)相比于住宅開發(fā)行業(yè)要少，但因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項目不容易通過經(jīng)營在短時間內(nèi)得到大量的現(xiàn)金回流，其債務(wù)償付也對債務(wù)滾動的依賴程度較高。與此同時，其核心資產(chǎn)一般作為抵押從而得到融資，所以在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析上，更注意企業(yè)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力的穩(wěn)固性和考慮到債務(wù)滾動的情況下企業(yè)的償債能力。

（2）我國的商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是高回報、高投入和高風(fēng)險的投資活動。加上我國的商業(yè)地產(chǎn)開始較晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)較差，和國外的商業(yè)地產(chǎn)比較，我國的企業(yè)在財務(wù)管理上還并沒有實(shí)現(xiàn)該有的規(guī)范化，且很多商業(yè)地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至達(dá)到了90%。因此，商業(yè)地產(chǎn)有著很大的財務(wù)風(fēng)險。而又由于國際經(jīng)濟(jì)形勢以及國家政策的影響，財務(wù)風(fēng)險是我國的商業(yè)地產(chǎn)為生存與發(fā)展而急需要解決的問題之一。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值在75%以上，遠(yuǎn)大于國際的60%這一警戒線?？墒窃诟呋貓舐实墓膭酉?，我國依舊有很多商業(yè)地產(chǎn)沒有顧及到期后是否可以償還本金與高額利息反而盲目、過度地進(jìn)行各種各樣的籌集資金，大面額度存單轉(zhuǎn)貸、借貸短期流動資金、資金空轉(zhuǎn)等，這些都為企業(yè)種下了財務(wù)風(fēng)險的危機(jī)。而這中間，利率的變動是商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險中危害最大的部分。

（3）以非流動資產(chǎn)為主，商業(yè)的物業(yè)顯示價值大。和住宅開發(fā)銷售企業(yè)不一樣，住宅開發(fā)銷售企業(yè)資產(chǎn)主要是待出售的房產(chǎn)，歸為流動資產(chǎn)內(nèi)的各種存貨科目，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所有的商業(yè)物業(yè)一般被歸為投資性房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)科目，所以資產(chǎn)大多數(shù)是非流動資產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)投資的規(guī)模很大，所以賬面的價值一般都比較高，一部分商業(yè)物業(yè)有的以公允價值計量，這在房地產(chǎn)市場熱度居高不下之時，可以得到比較高的資產(chǎn)增長。

（4）盈利及現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，期間費(fèi)用通常較高。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在一定時間內(nèi)的需求通常維持在比較穩(wěn)定的水平，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的出租率和租金水平在短時間內(nèi)通常不會出現(xiàn)很大的變化，而企業(yè)在沒有進(jìn)行明顯的規(guī)模擴(kuò)張時，盈利和現(xiàn)金流相對來說是比較穩(wěn)定的。與此同時，因?yàn)槲飿I(yè)租賃成本有可能被企業(yè)計入管理費(fèi)用科目中，所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)這一時期的規(guī)?；蛘哔M(fèi)用較大。

（5）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比住宅開發(fā)行業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)更輕。商業(yè)地產(chǎn)在前期階段投資巨大而且投資的回報期長，我國目前在租賃地產(chǎn)融資領(lǐng)域的發(fā)展還在探索期，而由于缺少了商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模資金投資退出機(jī)制，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方面相關(guān)企業(yè)的投資一般更加穩(wěn)健，并且在后期的運(yùn)營過程中資金需求相對而言是較低的，所以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比住宅開發(fā)行業(yè)整體的財務(wù)杠桿水平更低。

2 目前商業(yè)財務(wù)管理的問題

（1）對于財務(wù)管理還不夠重視。在所得到的資料可以看出，我國一部分商業(yè)地產(chǎn)還不怎么重視自己的財務(wù)管理，這主要體現(xiàn)在缺少權(quán)力保障和相關(guān)的制度，而對財務(wù)管理人員的重視程度以及激勵力度也不夠，于是便給各種商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的問題發(fā)生埋下了不少伏筆和隱患。具體而言，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的思想落后和管理方式過于單一等方面是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理的不重視主要原因，由于某些商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)并不是財務(wù)管理出身或知識水平比較高的企業(yè)家，他們對商業(yè)地產(chǎn)的了解還處于買地皮建房、賣房這一傳統(tǒng)模式上，而對于這之間的綜合財務(wù)管理卻并不了解。還有，即使是有一些了解，可是也只是用那些傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，比如記賬、制作財務(wù)報表、報銷等一些方式，而達(dá)不到財務(wù)管理的要求，也就是實(shí)現(xiàn)資金使用的安全以及獲取最大的效益。

（2）商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)制度不夠完善。財務(wù)管理要在相對來說比較完善的財務(wù)制度下運(yùn)行，這也是現(xiàn)代管理理念所提出的要求，同樣是組織運(yùn)行理論的必然要求。通過調(diào)查與了解，在財務(wù)管理制度上，我國的一些商業(yè)地產(chǎn)還處在相對不完善的情況下，這里的不完善主要指兩個內(nèi)容：一是制度的存在與否；二是制度的好與壞。對于這些問題，都直接受到重視程度的影響，而如果沒有高度重視，那也不會有相關(guān)的制度或是比較完善的財務(wù)管理制度。而制度是好是壞，也主要體現(xiàn)在制度在設(shè)計的時候敷衍了事以及后期對于制度的更新很緩慢等情況，一方面在于對相關(guān)的事情重視程度不足；另一方面在于相應(yīng)的更新、完善技術(shù)方法系列指標(biāo)的不到位，從而導(dǎo)致了制度更新以及完善的力度還不夠，所形成的效果也不好。

3 商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的相關(guān)對策

（1）必須增強(qiáng)對財務(wù)管理的重視程度。對商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)管理來說，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度必須得到提升，這是提高財務(wù)管理能力以及效果的基本內(nèi)容，也只有以此為基礎(chǔ)，所做的措施以及相關(guān)的對策才可以進(jìn)行實(shí)施。而如何提高領(lǐng)導(dǎo)者重視程度？第一是要讓商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者實(shí)實(shí)在在的體會到財務(wù)管理所帶來的好處，不管是商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的資金的安全程度提升還是資金效率的提升都可以；第二是要整體增強(qiáng)財務(wù)管理意識，從而構(gòu)建起企業(yè)級別的財務(wù)管理對策與措施，而且可以用企業(yè)宣講、納入企業(yè)文化等一些方法，塑造起商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理這一內(nèi)容的良好氛圍。

（2）建立與完善商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)制。財務(wù)制度是商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行財務(wù)管理工作時候的具體指導(dǎo)以及基礎(chǔ)，這是財務(wù)處理工作時的主要依據(jù)，財務(wù)管理工作只有按照制度才可以合理、合法，而不是名不正言不順或者是變成以人為中心，從而出現(xiàn)人治的這一不好現(xiàn)象。財務(wù)制度是一個承上啟下的工作，又必須有很高的重視程度，又必須有良好的財務(wù)管理能力以及技術(shù)作為基礎(chǔ)。所以，在進(jìn)行財務(wù)管理制度的建立和完善應(yīng)該充分利用優(yōu)秀的管理理念以及成熟的管理人才經(jīng)驗(yàn)，以便積極深入的分析目前商業(yè)地產(chǎn)項目中財務(wù)管理中還有的問題，從而按照財務(wù)運(yùn)營的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行一些有針對性的計劃。一開始的設(shè)計也許還有時代的局限性，所以要在制度中留下以便后期進(jìn)行修改與完善的窗口，以更好的進(jìn)行升級與創(chuàng)新。

（3）創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)管理方式。財務(wù)管理方式的好與壞直接影響商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的作用和效率。所以，商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該大力引進(jìn)先進(jìn)的管理人才，從而可以很快的提高財務(wù)管理的能力，而且先進(jìn)的人才還可以有建立更好的氛圍以及促進(jìn)財務(wù)制度加快完善，這對于財務(wù)管理方式的創(chuàng)新也是有不錯的促進(jìn)。所以，商業(yè)地產(chǎn)必須積極創(chuàng)造足夠的吸引條件，以便吸引財務(wù)管理人才，與此同時把內(nèi)部的財務(wù)培訓(xùn)工作完成好，從而給商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)財務(wù)管理做好基礎(chǔ)。另外，不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新財務(wù)管理方式，應(yīng)該基于商業(yè)地產(chǎn)的具體行業(yè)情況來實(shí)行，還應(yīng)該做好相關(guān)的創(chuàng)新評估，用科學(xué)的評估方式確定管理方式的好壞。在目前大數(shù)據(jù)管理方式盛行下，我們也鼓勵有相關(guān)條件的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合起自身實(shí)際情況，從而一步步地建立起財務(wù)的大數(shù)據(jù)中心庫，再根據(jù)未來的財務(wù)數(shù)據(jù)分析，通過機(jī)器學(xué)習(xí)等方法，逐步開始建立自動化的財務(wù)決策模型以及判斷模型，從而提高財務(wù)管理的效率。

4 結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要部分，它的財務(wù)管理在實(shí)際中還存在著一些問題以及不足，通過上面的一些簡單分析介紹，希望商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)營時，可以按照自身的相關(guān)情況考慮，從提高對財務(wù)管理的重視程度、建立和完善財務(wù)管理制度、積極創(chuàng)新等相關(guān)管理方式等一些內(nèi)容入手，從而提高對于財務(wù)管理的能力和信心，逐步推進(jìn)財務(wù)管理的提高工作，提升自身的財務(wù)管理能力，推動企業(yè)資金的安全、提高商業(yè)地產(chǎn)的資金使用效率，把資金使用成本降低，從而推動我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉瑜.營改增背景下加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的研究[J].中國商論，2018（2）.

[2] 耿翠萍.基于商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策的探討[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（8）.