湖南供地量價均達(dá)歷史新高

　　根據(jù)時間序列趨勢預(yù)測及對全省各重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求進(jìn)行測算分析，2011年湖南省土地需求總量仍將突破10000hm2大關(guān)。
　　
　　2010年，湖南省社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展延續(xù)了近幾年來的快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)市場供求旺盛，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進(jìn)一步加大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢看好。這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，湖南省土地市場呈現(xiàn)溫?zé)嵘仙龖B(tài)勢，供地量價均達(dá)歷史新高。
　　
　　土地供應(yīng)總量持續(xù)增加，且以出讓為主
　　2010年，全省土地供應(yīng)總量為13277.70hm2，較上年增加了12.42%，近3年來呈持續(xù)增長的態(tài)勢；新增建設(shè)用地供應(yīng)延續(xù)了2009年以來的放量態(tài)勢，供應(yīng)量為8823.59hm2，占供應(yīng)總量的66.45%，達(dá)到歷史新高；存量用地供應(yīng)量為4454.11hm2，占供應(yīng)總量的33.55%，供應(yīng)比例較2009年同期增長2.36個百分點(diǎn)。
　　商住工三類用地供應(yīng)量均呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。2010年，全省商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地供應(yīng)量分別為1251.45hm2、3894.49hm2和3226.01hm2，分別占供應(yīng)總量的9.43%、29.33%和24.30%（見圖1）。其中商服用地和住宅用地供應(yīng)量均為歷史新高，分別較去年同期增長了78.19%、77.37%；工礦倉儲用地也較去年同期增長45.07%。三類用地供應(yīng)量合計為9371.95hm2，較2009年同期增長63.46%，供應(yīng)比例較2009年提高了19.69個百分點(diǎn)（見圖2）。
　　其他用地供應(yīng)量減少，供應(yīng)比例降低。2010年，全省其他用地（含公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他用地）供應(yīng)量為4905.75hm2，供應(yīng)量較2009年同期減少26.66%；占供應(yīng)比例為36.94%，較2009年同期下降19.69個百分點(diǎn)。其中，公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地和水域及水利設(shè)施用地分別減少191.53hm2、605.28hm2和1001.46hm2（見表1、圖1）。
　　土地供應(yīng)以出讓為主。2010年，全省出讓方式供應(yīng)土地為8223.40hm2，占供應(yīng)總量的61.93%，為湖南省主要供地方式；劃撥方式供應(yīng)土地為5049.10hm2，占供應(yīng)總量的38.03%；租賃方式供應(yīng)土地為5.20hm2，占供應(yīng)總量的0.04%；沒有其他方式供應(yīng)土地（見表2、圖3）。
　　
　　
　　招拍掛方式出讓土地比例持續(xù)降低。2010年，全省招拍掛方式出讓土地面積為6601.74hm2，占出讓總量的80.28%，供應(yīng)比例較2009年下降5.20個百分點(diǎn)，且連續(xù)3年呈下降趨勢（見圖4）。
　　土地出讓價格持續(xù)增長。2010年，全省土地出讓總價款為5019629.80萬元，較上年增長111.04%；成交均價為610.41元/hm2，較上年增長了27.57%，近3年來持續(xù)增長。
　　
　　房地產(chǎn)供應(yīng)總量大幅增長，成交均價穩(wěn)中有升
　　2010年，全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量為5145.94hm2，同比增加77.57%，增量主要來源于住宅用地供應(yīng)量的增長，2010年住宅用地供應(yīng)較2009年增長77.37%（見圖5）。
　　 2010年，全省房地產(chǎn)用地出讓單價為862.64元/m2，同比上升了18.35%；其中，住宅用地和商服用地出讓單價分別為843.15元/m2和917.62元/m2，分別同比上升了21.37%和12.03%。
　　2010年，全省保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）和中低價位中小套型住房用地供應(yīng)量為606.25hm2，雖然較2009年同期增長了19.65%，但僅完成年初供應(yīng)目標(biāo)（1763.19hm2）的34.38%，供地計劃實(shí)施緩慢。尤其是中低價位中小套型商品住房用地供應(yīng)量僅200.39hm2，僅完成年初計劃的19.61%。
　　另外，全省保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）和中低價位中小套型住房用地供應(yīng)量占住宅用地供應(yīng)量的比重僅為15.57%，與上述兩類用地與棚改房用地供應(yīng)面積占住宅用地供應(yīng)總面積的比例不得低于70%的要求相去甚遠(yuǎn)。
　　
　　基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量影響區(qū)域供應(yīng)總量
　　從各市州的情況來看，長沙市建設(shè)用地供應(yīng)量最大，達(dá)到3599.29hm2，占全省供應(yīng)總量的27.11%。部分市州城市用地出現(xiàn)猛增的情況大多與基礎(chǔ)設(shè)施用地的大量投放有關(guān)，如供應(yīng)量排名前四的4個城市，其他用地供應(yīng)比例均在35%以上（見表3）。
　　土地市場強(qiáng)勁上揚(yáng)
　　從全年發(fā)展形勢來看，湖南省土地市場強(qiáng)勁上揚(yáng)，總體而言土地供需取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。2010年，全國宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢企穩(wěn)向好，1-11月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額210698億元，同比增長24.9%；社會消費(fèi)品零售總額139224億元，同比增長18.4%；全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤38828億元，同比增長49.4%。受經(jīng)濟(jì)快速增長影響，土地市場供需兩旺。
　　宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展將需求傳導(dǎo)至土地市場，經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目用地需求進(jìn)一步增加。2010年1-11月全省工業(yè)、投資、消費(fèi)等增長加快，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全省規(guī)模以上工業(yè)累計實(shí)現(xiàn)增加值5222.35億元，增長23.6%，比2009年同期提高4個百分點(diǎn)；全省完成全社會固定資產(chǎn)投資8875.77億元，增長29%；累計實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額5179.07億元，增長19%；全省實(shí)際到位內(nèi)資1182.38億元，增長19.2%；1-11月，全省財政總收入1661.82億元，增長26.2%，同比提高15.2個百分點(diǎn)。
　　國家4萬億元投資和2010年追加投資的進(jìn)一步落實(shí)，使土地需求趨于旺盛，土地市場進(jìn)一步由供給主導(dǎo)型向需求誘導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，供應(yīng)壓力增大，供需矛盾凸顯。由于積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，土地供應(yīng)政策朝著有利于刺激投資和增加內(nèi)需的方向轉(zhuǎn)變，降低了用地者的投資門檻，給土地市場帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
　　通脹預(yù)期明顯，房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。國土資源部和湖南省針對性地提出了相關(guān)措施來配合中央，如加大保障性住房用地供應(yīng)、加強(qiáng)閑置用地處理力度、加強(qiáng)土地利用監(jiān)測監(jiān)管、提高拿地門檻等等。但從湖南省實(shí)施情況來看，該輪調(diào)控并不理想。截至2010年11月底，全省商品住宅均價為3016元/m2，較去年同期增長15.9%；全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1284.0億元，同比增長33.9%；全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2095.1億元，同比增長41.2%；全省商品房施工面積1.6億m2，同比增長26.7%，其中住宅1.31億m2，同比增長26.3%。商品房新開工面積5673.3萬m2，同比增長49.5%。尤其是2010年11月份以來，湖南省房地產(chǎn)市場再次達(dá)到新的高峰，11月份長沙市商品住房銷售量為161.94萬m2，銷售均價為5558元/m2，均為有記錄以來的單月新高。
　　房地產(chǎn)市場通脹預(yù)期明顯，整體呈現(xiàn)越調(diào)越漲的局面。加之在2007年第一輪拿地高潮后，2008年和2009年均為房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)期，開發(fā)商拿地意愿較弱，2010年房地產(chǎn)市場火爆和開發(fā)商儲備地減少的雙重原因下，促使開發(fā)商在2010年的拿地?zé)崆楦邼q，這也是全年湖南省房地產(chǎn)用地達(dá)到5145.94hm2的主要原因。
　　需求拉動和條件改善是全省土地市場高漲的動因。2010年全省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高潮不斷，大批綜合交通設(shè)施、水利設(shè)施、電力能源設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目不斷上馬，如滬昆高速鐵路項(xiàng)目、長株潭城際軌道項(xiàng)目、長益常城際軌道項(xiàng)目、長韶婁高速公路項(xiàng)目等；各市區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目也是不斷上馬，如長沙預(yù)計投資將達(dá)到268.5億元，主要建設(shè)工程有長沙地鐵1號線和2號線、東二環(huán)拓改及4條過江通道等。這些工程建設(shè)既帶動了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了自身?xiàng)l件，也使城市土地不斷增值，土地市場日漸活躍。
　　
　　在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的形勢下，市場需求和購置欲望由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。一線城市土地市場逐漸飽和，二三線城市市場逐漸擴(kuò)張，湖南省土地市場在強(qiáng)大需求拉動下呈現(xiàn)平穩(wěn)高漲態(tài)勢。
　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入歷史最好時期，推高產(chǎn)業(yè)用地需求?！笆晃濉睍r期，湖南省明確提出把推進(jìn)新型工業(yè)化作為富民強(qiáng)省的第一推動力，集中精力謀工業(yè)、抓工業(yè)，加速推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程。2011年前11個月，全省規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5222.35億元，增長23.6%，同比加快4個百分點(diǎn)，比全國平均水平高7.8個百分點(diǎn)。工業(yè)成為實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的主力軍，尤其是在2009年和2010年，湖南省湘潭高新區(qū)、常德德山開發(fā)區(qū)、岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)均成功晉級為國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，用地需求倍增。加上長株潭城市群已逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，使得很多企業(yè)有落戶湖南的意愿，也間接推高了湖南省產(chǎn)業(yè)用地的需求。2010年，全省工礦倉儲用地供應(yīng)量3226.01hm2，較2009年增長了45.07%。
　　
　　未來供應(yīng)趨勢
　　土地市場整體需求將平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)湖南省社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，在“十二五”期間，全省將以加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，全面推進(jìn)“四化兩型”建設(shè)。堅(jiān)持以建設(shè)“兩型社會”作為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的目標(biāo)和著力點(diǎn)，以新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、信息化為基本途徑，著力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為率先建成“兩型社會”和全面建成小康社會打下具有決定性意義的基礎(chǔ)。按照優(yōu)化提升環(huán)長株潭（3+5）城市群、加速崛起湘南、扶持發(fā)展大湘西的要求，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立健全區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展?？梢姡谶@一主線中，全省的工作重心仍在新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)上，而這一主線發(fā)展仍將對湖南省的土地市場提出新的更高要求。根據(jù)全省以及部分市州重點(diǎn)項(xiàng)目來看，2011年，湖南省土地供應(yīng)的主要方向仍在工礦倉儲用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地上。
　　政策調(diào)控繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)用地市場將受到較大影響。截至2010年底，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)，國家有關(guān)部委連續(xù)出臺多項(xiàng)鐵腕政策，調(diào)控力度逐日加碼，表明政府宏觀調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度。國土資源部也在土地政策上積極研究貫徹落實(shí)，先后下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2010]34號），聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號），部署開展了出讓合同清理、掛牌督辦房地產(chǎn)閑置用地、房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治、向社會公開2010年度全國住房用地供應(yīng)計劃及落實(shí)等一系列工作。尤其是在2010年8月份，又再次下發(fā)《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范》（試行）（國土資發(fā)[2010]117號），要求各地嚴(yán)格按照規(guī)范要求，填報2011年土地需求計劃，單獨(dú)編制城市住房用地供應(yīng)計劃，將住房用地供應(yīng)計劃具體細(xì)化到保障性住房用地、棚改房用地和中小套型商品房用地，確保不低于70%的住宅用地供應(yīng)量用于上述“三類”用地。嚴(yán)格控制商品房用地單宗出讓面積。
　　此次調(diào)控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場各方預(yù)期。預(yù)計未來一段時間，湖南省地價及房價上漲的勢頭將會得到有效遏制，房地產(chǎn)市場形勢將會受到較強(qiáng)影響。
　　房地產(chǎn)市場周期轉(zhuǎn)換和自身運(yùn)行規(guī)律影響房地產(chǎn)用地市場。從國家層面房地產(chǎn)市場運(yùn)作周期來看，1988年到1997年和1998年到2008年房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩個為期10年左右的長周期。在每個長周期中，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動和宏觀調(diào)控政策的影響，又存在一系列以年度為單元的短周期波動。
　　與國內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)行的大周期類似，湖南省房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2002年到2007年和2008到2010年的兩個小周期。波峰年分別為2007年和2010年，具體體現(xiàn)則在波峰次年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量減少，成交均價上升趨勢變緩。從2010年全省房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，其運(yùn)行軌跡與2007年非常類似，都是在房價上漲、供應(yīng)量猛增的高峰期加速了房地產(chǎn)用地的供應(yīng)。2007年全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)量為4488.20hm2，且呈現(xiàn)供應(yīng)量越大，地價則越推越高的趨勢，當(dāng)年房地產(chǎn)出讓均價為795.84元/m2，均為2009年以前湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的小高峰。在經(jīng)歷2008年和2009年的建設(shè)和銷售周期后，2010年全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)量和成交均價又再次達(dá)到新高。未來兩年內(nèi)，湖南省房地產(chǎn)市場將再次進(jìn)入建設(shè)和開發(fā)周期。同時，在受到政策干預(yù)和房地產(chǎn)自身調(diào)整的基礎(chǔ)上，2011年湖南省房地產(chǎn)用地供應(yīng)量和成交均價將很難達(dá)到2010年的高度。
　　
　　政策建議
　　結(jié)合近年來土地市場發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及國家調(diào)控新政策，湖南省應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，抓緊政策落實(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)2011年供地計劃編制，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)；優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)；完善土地出讓方式，加強(qiáng)土地市場監(jiān)測與監(jiān)管并重；促進(jìn)土地集約利用，拓展供地渠道，以保持土地市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展。
　　科學(xué)編制2011年供地計劃，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)。
　　在2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制方針的指導(dǎo)下，加強(qiáng)國土資源管理部門與發(fā)改、住建、交通等部門的銜接，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決遏制“兩高一資”、產(chǎn)能過剩、低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目上馬；提出促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的供地措施；研究制定支持中小企業(yè)發(fā)展的用地政策；繼續(xù)保障國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和民生工程用地。全力做好民生項(xiàng)目用地的服務(wù)工作，保障經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房建設(shè)用地和棚戶區(qū)改造用地。
　　基于湖南省保障性住房用地供應(yīng)量大幅偏少的現(xiàn)實(shí)，今后一段時間要全方位采取各種措施，通過建立保障性住房落實(shí)考核評價機(jī)制、科學(xué)合理確定土地出讓方式、加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合、明確部門責(zé)任、研究制定出臺保障性住房供地扶持政策等促進(jìn)保障性住房用地供應(yīng)。
　　完善房地產(chǎn)用地網(wǎng)上掛牌交易，既顯化土地資產(chǎn)、預(yù)防腐敗，又防止房地產(chǎn)價格過分波動，初步形成了公開、公平、公正的房地產(chǎn)用地市場環(huán)境。針對一些特殊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為了抑制地價非理性上漲，在土地招拍掛中，采用“綜合評標(biāo)”、“限房價競地價”等方式，抑制地價過快上漲。將“價高者得”改版為“綜合評價最高者得”。在原版單一的“競地價”的基礎(chǔ)上，增加“競開工日期”、“競竣工日期”、“競付款交付日期”，以綜合得分高者確定最終競得人。同時加強(qiáng)土地利用動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
　　積極盤活房地產(chǎn)閑置用地，完善房地產(chǎn)閑置土地處置方案。