“宅基地換房”如何補償?

　　【案例背景】
　　近年來，通過宅基地置換，推動農(nóng)民集中居住，正在一些地方大力推進。此前有江蘇在全省推進的“農(nóng)民集中居住”，近年來則有天津的“宅基地換房”和成都的“雙放棄”——農(nóng)民放棄“承包地”、“宅基地”后，可進城買房，納入社保體系。
　　在宅基地置換中，有的地方給農(nóng)民宅基地一定補償，有的則沒有任何補償，也有的將宅基地變成農(nóng)民在集體經(jīng)濟組織中的股權(quán)?！吨袊母铩返?期報道的《江蘇丹陽:“一步到位的城鎮(zhèn)化”》，農(nóng)民集中居住后宅基地可變?yōu)榧w經(jīng)濟的股權(quán)，分享該村項目開發(fā)的收益。另外，天津華明鎮(zhèn)的“宅基地換房”試點，甚至上了世博會，其中的一些做法，也頗值借鑒。
　　目前，中國缺乏專門針對農(nóng)村集體土地房屋拆遷補償和安置的法律法規(guī)，各地基本上是自行其是。如何認識這種“宅基地換房”的試驗?在宅基地置換中，應(yīng)該如何給農(nóng)民補償?
　　
　　對話華明街“宅基地換房模式”
　　
　　破解城鎮(zhèn)建設(shè)土地和資金難題
　　記者（ 下同）：華明街的宅基地換房實施以來受到了很大的關(guān)注，請給我們介紹一下當(dāng)時啟動的背景。
　　李光華（天津華明街道辦事處主任下同）：在2005年之前，地區(qū)進行小城鎮(zhèn)建設(shè)，但是在建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)有兩大制約瓶頸——土地和資金問題，后來針對現(xiàn)實情況提出了以宅基地換房的創(chuàng)新模式。
　?。涸谠圏c過程中，這個項目怎么來解決土地和資金的問題？
　?。赫負Q房是習(xí)慣性的叫法，按照國土資源部的要求應(yīng)該是城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與村莊建設(shè)用地減少相掛鉤試點的一種全新的模式。主要兩個大的原則，第一要做到土地平衡，第二要做到資金平衡。所謂土地平衡就是說在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，耕地一畝地不能減少，能夠?qū)崿F(xiàn)原有村莊的建設(shè)用地全部得到覆蓋，達到歸還國土資源部給我們的建設(shè)指標。第二資金平衡，就是說政府不花錢，老百姓不掏錢，所用來操作的公司也不往里搭錢，實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。所運用的方法就是劃撥出一部分土地用于招拍掛，所獲得的收益用于平衡老百姓換建房的運作資金。
　?。簩嵤┻@個項目以來，在土地和資金平衡方面，有沒有具體的數(shù)目賬？
　?。?2個村莊參與示范鎮(zhèn)試點，用于老百姓還遷的建設(shè)用地是3476畝地，劃撥出讓用于平衡建設(shè)資金的土地是4951畝地，加起來是八千多畝地。原有村莊，在老百姓還遷完之后，進行復(fù)墾，用于歸還國土資源部給我們建設(shè)指標。在實施復(fù)墾項目的同時，我們把原有村莊道路周邊的坑塘荒地也一并復(fù)墾，一共復(fù)墾的土地應(yīng)該是12000畝地，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)建設(shè)用地的八千多畝地的平衡，還富余出四千多畝地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
　　到目前為止，復(fù)墾工作已經(jīng)通過國土資源部門的驗收，已經(jīng)達到土地的平衡。
　?。航ㄔO(shè)資金這塊，是怎樣平衡的？
　?。喊凑瘴覀冏畛鯗y算，整個小城鎮(zhèn)建設(shè)所需的資金應(yīng)該是37個億左右。后面有一些項目追加，應(yīng)該是將近50億。目前4950畝地已經(jīng)全部出讓，出讓資金應(yīng)該是50多個億，已經(jīng)實現(xiàn)資金的平衡，并略有盈余。
　　：宅基地換房這個政策具體是怎么規(guī)定的？實施五年當(dāng)中，有沒有根據(jù)實際情況變化？
　?。赫負Q房是一種習(xí)慣性的叫法，操作過程中進行房屋置換，按照老主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。人均達不到30平米的，我們給補到人均30平米，在補償這部分差價是每平米一千塊錢。
　　在整個項目實施過程中，因為宅基地換房是一個新生事物，也是一個比較龐大、比較復(fù)雜的工程。所以在實施過程中，遇到許多新的問題、新的困難。在操作過程中，我們也是在總的原則方針不變的情況下，根據(jù)新發(fā)生的實際問題調(diào)整操作方案和政策，來保證項目順利實施。
　　：實際操作當(dāng)中，具體遇到比較多的困難是什么？又是推動什么政策來解決的？
　　：在操作過程中，因為農(nóng)村人員結(jié)構(gòu)是比較復(fù)雜的，在一個村莊里，有農(nóng)民，也有由于征地轉(zhuǎn)非或上學(xué)從農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，還有一部分外來戶，就是從其他地區(qū)，從市區(qū)搬到村莊居住的一些非農(nóng)業(yè)戶口。
　　人員結(jié)構(gòu)是比較復(fù)雜的，如何界定這部分人員是不是集體經(jīng)濟組織成員，能否享受我們的政策。人員結(jié)構(gòu)界定上是非常困難的，工作量也非常大的。農(nóng)村家庭人口結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，一家祖祖輩輩老少幾代全居住在一個村莊里，在財產(chǎn)分割界定上，也有一定的困難。所以我們針對這種情況，也完善了政策。
　?。罕热缯f怎么完善？
　?。号e一個簡單的例子，在家庭人口情況方面，我們就是以戶口居住地登記的住址為原則來確定置換房屋，界定到每個家庭成員的每個人口身上來進行置換。
　?。涸趯嶋H過程中，比如說像一些房屋大小、質(zhì)量不一樣，建設(shè)成本也不一樣的問題，在置換過程中，會不會也會產(chǎn)生一些摩擦，怎么解決？
　　：在農(nóng)村，老百姓的房屋建設(shè)質(zhì)量不可能是完全一致，肯定出現(xiàn)這樣那樣的差異。但是我們的原則就是盡量照顧一些弱勢群體，照顧一些低收入的家庭，即使房屋質(zhì)量稍微差一點，置換原則也是一平米換一平米。
　?。耗岬降氖?0平米每個人。為什么定了這么一個標準，這個標準是什么樣的水平？
　?。涸诓僮鬟^程中，政策是主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。同時天津市人均居住面積達到小康水平應(yīng)該是30平米，對于一些老百姓的置換房屋達不到這一標準的，我們要補到30平米。出臺這樣一個政策，主要是通過宅基地換房這個項目，使老百姓居住水平、生活質(zhì)量有一個大的提升。
　　
　　提高村民財產(chǎn)性收益
　　
　?。豪习傩諏@個政策，是什么樣的態(tài)度？
　　：在項目運作之初，就把老百姓是否接受作為我們一個前置條件。在實施項目之前，對村莊的每一戶都進行廣泛的調(diào)查，要達到95%以上的戶支持，5%的戶不反對，達到這樣的標準才實施宅基地換房的項目。
　　通過這幾年實施，我感覺宅基地換房有幾個好處：第一是實現(xiàn)集約利用土地，這也是國家現(xiàn)行政策主導(dǎo)的方向；老百姓財產(chǎn)性收入大幅增加，原有村莊老百姓一套宅基地價格，也就是三四萬塊錢，換到示范鎮(zhèn)之后，房屋價格一般在每平米六千塊錢左右，這樣一戶能達到四五十萬的財產(chǎn)性收入，收益成倍地增加。
　　：村民自己的房子以后可以自由買賣嗎？
　?。鹤罱K的結(jié)果是，老百姓的房屋可以市場流通。但為了保護老百姓，維護社會的穩(wěn)定，我們現(xiàn)在是要求必須五年之后老百姓的置換的房屋才能夠上市。
　　：剛剛也提到了，他們從農(nóng)村生活變成了城鎮(zhèn)生活，可能面臨著生活成本上升的問題，怎么解決？
　?。豪习傩赵谧匀淮迓淅锏纳睿畛杀鞠鄬τ诎岬绞痉舵?zhèn)來講低一些。搬到示范鎮(zhèn)以后，包括集中供熱，燃氣、自來水，這部分成本會增加一些，包括物業(yè)費。在示范鎮(zhèn)整體建設(shè)一共是166萬平方米，其中有22萬平方米是營業(yè)性公建，由示范鎮(zhèn)管委會統(tǒng)一管理，進行對外出租，收益用于補貼物業(yè)費用。我們現(xiàn)在跟老百姓承諾的是，物業(yè)費每平米一毛錢，最終也不會超過三毛錢。
　?。涸诰蜆I(yè)方面，有沒有輔助的政策？
　?。?11個村莊4.3萬老百姓全搬到示范鎮(zhèn)，現(xiàn)在的一個工作重點是增加老百姓的就業(yè)和財產(chǎn)性的收入。
　　為了促進老百姓的就業(yè)，增加收益，我們辦事處成立了勞動服務(wù)中心，勞動服務(wù)中心下面成立了四到五家勞動就業(yè)服務(wù)公司，通過勞動服務(wù)公司搭建一個就業(yè)信息交流的平臺。我們還定期進行就業(yè)機會推介會，建立了勞動力就業(yè)培訓(xùn)中心，進行針對性的培訓(xùn)，使他們能夠適應(yīng)企業(yè)對勞動技能的要求，實現(xiàn)有就業(yè)愿望的人能夠盡快地就業(yè)。
　?。赫負Q房試點項目在國內(nèi)走得比較領(lǐng)先，而且上了世博會。您覺得咱們這種試點的模式，未來在國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中推廣的前景怎么樣？
　?。赫負Q房這種模式，到目前為止，應(yīng)該是得到了社會各界各方面的認可。這種方式也不是說沒有它的前置條件：第一，這一地區(qū)的經(jīng)濟來講相對應(yīng)該比較發(fā)達，土地供應(yīng)相對緊張，土地價格比較高，老百姓對土地的依附性不是很強。一般在大城市的周邊，在縣城的城關(guān)鎮(zhèn)，在經(jīng)濟比較發(fā)達的鎮(zhèn)，宅基地換房的項目能夠得到順利的推廣。
　　
　　
　　郭書田（農(nóng)村問題專家、農(nóng)業(yè)部原政策法規(guī)司司長）
　　
　　宅基地作為農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，被集中置換后，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)的補償。而且，因集中居住節(jié)省的宅基地，其非農(nóng)化收益的絕大部分應(yīng)該給農(nóng)民。
　　事實上1962年“人民公社60條”宣布宅基地為集體所有前，宅基地一直歸農(nóng)戶私有。而《物權(quán)法》明確，農(nóng)民享有的宅基地使用權(quán)，是一種物權(quán)。既然如此，宅基地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)移后的收益，絕大多數(shù)應(yīng)歸農(nóng)民。
　　當(dāng)前，在農(nóng)民宅基地置換中，各地可謂“八仙過海，各顯神通”，做法差別較大，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范。一些地方矛盾突出，因缺乏法律依據(jù)，農(nóng)民投告無門。目前要防止在農(nóng)民集中居住中，無償收回農(nóng)民的宅基地，或者只給農(nóng)民象征性的補償。
　　農(nóng)村宅基地的主人是農(nóng)民，而非政府和集體經(jīng)濟組織。中國過去的城市化，一直以犧牲農(nóng)民的土地權(quán)利為代價，這種格局必須盡快改變。在推行農(nóng)民集中居住時，實行土地入股，探索土地股份合作是可行的思路。
　　目前江蘇、北京等地都在探索讓農(nóng)民以承包地、宅基地入股，然后分享城市化的收益。這與上個世紀80年代浙江溫州、臺州和廣東佛山、南海的土地股份合作制探索殊途同歸，在農(nóng)民以土地分享城市化收益方面有所突破。
　　中共十七屆三中全會中提出，要dtg7EllmRD1YGbKGvDSJv+qOmIi+GcYBxQmRkwgp2/I=探索集體經(jīng)濟的有效實現(xiàn)形式，這給農(nóng)民通過土地分享城市化收益帶來了新的契機。農(nóng)民土地入股，土地就可以變成資產(chǎn)，然后量化為資本，再量化成股權(quán)。
　　如此一來，土地可成為農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要來源，而且是可以繼承的收入。農(nóng)民由此就成為有產(chǎn)者，享有了村集體資產(chǎn)和村莊事務(wù)的決策參與權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)、收益分配權(quán)以及管理人員的選擇權(quán)。這是農(nóng)村社會穩(wěn)定的基石。
　　
　　咨詢臺
　　
　　問：教育用地能否轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地？如果可以，需要履行一些什么手續(xù)？
　　答：您好！根據(jù)您提供的信息，就有關(guān)問題做以下答復(fù)：
　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，劃撥的教育用地不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為商業(yè)用地。如果您的土地不是劃撥取得，可以根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)有關(guān)土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
　　
　　問：您好！我家前兩年和開發(fā)商簽訂協(xié)議，將住宅土地供其開發(fā)樓盤，承諾一比一置換同等面積的門面。當(dāng)時發(fā)現(xiàn)土地證上的土地面積少了，但開發(fā)商說沒關(guān)系，一比一補就是了?，F(xiàn)在樓起來了，開發(fā)商不認，只給土地證上的面積。請問這種情況應(yīng)該怎么辦？怎樣讓國土局更改原來錯誤面積登記？
　　答：您好！根據(jù)您提供的信息，就有關(guān)問題做以下答復(fù)：
　　根據(jù)《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。您可以先申請更正登記，變更土地面積后讓開發(fā)商置換同等的面積。
　　
　　問：現(xiàn)有一公司要把一處住宅抵給我所在公司，但該處房產(chǎn)現(xiàn)在是在房產(chǎn)開發(fā)商手里，對方已經(jīng)付過全款了。抵房產(chǎn)時開發(fā)商說房產(chǎn)因為是住宅性質(zhì)的，只能掛在個人名下，不能放在單位名下，請問這個有什么依據(jù)嗎？
　　答：您好！根據(jù)您提供的信息，就有關(guān)問題做以下答復(fù)：
　　掛個人還是法人名義是依房子的性質(zhì)決定的。如果房子的性質(zhì)是住宅，那就只能以個人名義；若房子的性質(zhì)是商住房，就可以掛法人。如果此房產(chǎn)的土地是住宅立項，登記名義就只能是個人，公司作為法人是不能被登記注冊的。