房價調(diào)控難在何處?

　　溫家寶總理近期表示，內(nèi)地房價調(diào)控“確實很難”。那么，房價調(diào)控難在什么地方呢？住建部副部長仇保興日前在《財經(jīng)》雜志年會上發(fā)表演講時，談到當前房地產(chǎn)調(diào)控的難點與對策，以下是其現(xiàn)場實錄：
　　
　　最近召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。實現(xiàn)這一目標的前提是房地產(chǎn)價格的基本趨穩(wěn)。
　　
　　借鑒四種模式
　　
　　房地產(chǎn)健康發(fā)展的模式用哪些指標來衡量呢？應該用社會效應、經(jīng)濟效應和生態(tài)效應等三方面進行衡量：一是看它的發(fā)展是不是體現(xiàn)了社會公平；二是看它的發(fā)展過程中有沒有造成房價的劇烈波動；三是看它的發(fā)展過程中是不是關(guān)注了生態(tài)效應，實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。
　　從國際上看，房地產(chǎn)的發(fā)展主要有以下幾種模式，利弊得失各不相同，值得人們深入總結(jié)。
　　第一種是美國模式。美國是一個大國，其國土面積跟中國差不多，而且它是一個城市化、工業(yè)化先行國家，借鑒美國模式有特別意義。
　　我們用以上三個標準來衡量美國模式可以發(fā)現(xiàn)，社會公平方面美國做得比較好，絕大部分人有房產(chǎn)，人均住房面積超過了80平方米。
　　從價格波動來看，美國由于過度使用金融衍生工具，導致房價波動非常大，由此引發(fā)的次貸危機波及到全世界，其負面影響至今尚未消除。而房地產(chǎn)和金融是緊密相聯(lián)的，美國的問題是金融創(chuàng)新過度，各種衍生工具掩蓋了真實的房地產(chǎn)風險，并將危機擴散到了全球，造成了慘痛的教訓。
　　生態(tài)效應方面，美國模式是比較糟糕的。美國號稱“車輪上城市化的國度”，在城市化過程中，城市建設跟著汽車輪子跑，城市的密度就不斷下降。在過去的100年里，美國城市的密度下降了3倍。由此產(chǎn)生的后果是，一個美國人消耗的汽油相當于五個歐盟人、七個日本人消耗汽油的總和。雖然奧巴馬提出了“綠色革命”的口號，卻無法讓這些人重新回到中心城市。
　　第二種是日本模式。用三個效應來衡量，這種模式的社會效應是不錯的，生態(tài)效應也好。日本的住宅以小戶型為主，作為一個東方的發(fā)達國家，日本人均能源消耗量是所有發(fā)達國家中最低的。但是，日本的房價波動非常劇烈，在房價最高的時候，日本所有國土和房屋價值的總和超過美國2.5倍，這是不合常理的。
　　日本的房地產(chǎn)泡沫是人類歷史上最大的。泡沫破裂后日本的房價一下子跌下來，到現(xiàn)在也沒有恢復元氣，拖累了整個GDP。日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%，這對全球經(jīng)濟帶來了巨大影響。
　　日本地理資源約束跟中國東南沿海地區(qū)所謂的“一線”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得中國房地產(chǎn)市場調(diào)控者研究和借鑒。
　　第三種是拉美和南亞模式。這種模式與美國相似，因為拉美很多領(lǐng)導人都在美國接受過正規(guī)教育或長期培訓，全盤接受了所謂的《華盛頓共識》，因此往往習慣用美國的方法來解決房地產(chǎn)的問題。
　　其結(jié)果是：拉美和南亞模式的社會公平程度是最差的，貧民窟占城市住房70%以上，窮人都住在貧民窟里，而富人的豪宅卻非常巨大和豪華，城市空間分配不公和社會不公平在這些國家非常突出。
　　房地產(chǎn)資源占用本質(zhì)上是地理空間的壟斷，所以不能僅靠市場調(diào)節(jié)。拉美和南亞的大部分居民住在貧民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是僅靠市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。因此，在社會公平方面，這些國家是該得低分的。
　　在房價波動方面，因為這種模式基本上是兩極分化，所以它的房價波動是隨著國際游資的進出而大幅波動，這些國家自己在房價調(diào)控問題上沒有自主權(quán)，也是打低分的。
　　在生態(tài)方面，由于貧民窟廣泛地蔓延，城市的生態(tài)環(huán)境也相對差。
　　拉美和南亞的大多數(shù)國家在城市化過程中，由于盲目崇拜市場力量，又沒有健全的法治，其結(jié)果比完全遵循市場規(guī)則的美國模式更糟糕。同樣一個市場化的藥，老牌資本主義國家吃了，房地產(chǎn)市場只是小震蕩，但新興國家吃了，就可能引發(fā)市場的大崩潰。從結(jié)果來看，這種模式的弊端極大。
　　第四種是歐洲模式。尤其是北歐各國長期執(zhí)行社會福利政策，政府在“二戰(zhàn)”之后每年都建設大批的公房供中低收入者居住和購買。
　　歐洲模式在住房公平效應方面一直執(zhí)行得比較好。在房價方面基本上保持了長期平穩(wěn)。生態(tài)效益方面也很好，由于完善的規(guī)劃管制，城市空間結(jié)構(gòu)基本上是密集型的，人口密度較高，小戶型住房在城市住宅中占了相當大的比例，其生態(tài)效應是可以打高分的。
　　
　　房價調(diào)控難題
　　
　　再看中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。近30年中國的房價波動比較大。1998年以來，房價同比增幅曲線的波動更加明顯。
　　隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)份額逐步增大，社會住房需求逐步擴大，住房在百姓的家庭財富中的比率逐步上升，房價波動明顯同步加劇了。未來房價調(diào)節(jié)的難度將會更大。
　　中國房價與GDP之間的關(guān)系，也呈現(xiàn)這樣一種同步的趨勢。僅從GDP增長來看，房地產(chǎn)的發(fā)展對GDP和社會就業(yè)有重要影響。這是因為80%以上的水泥，70%以上的鋼鐵，包括汽車、家電等方面的消費都與房地產(chǎn)相關(guān)，沒有新開發(fā)的房地產(chǎn)就沒有這些耐用消費品的需求。
　　2008年全球金融危機以后，中國的房地產(chǎn)市場走勢起伏越來越激烈，一會兒量價齊升，一會兒量跌價平，一會兒量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量跌，循環(huán)波動。這是我們所有從事房地產(chǎn)調(diào)控工作的人都不愿意看到的。
　　房價過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，進而影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟健康發(fā)展。這是因為房地產(chǎn)和金融、國民經(jīng)濟都是緊密相關(guān)的。很多購房者都用盡了一生的儲蓄，一旦房價下滑波動過大就會導致負資產(chǎn)出現(xiàn)，不僅影響金融穩(wěn)定，還會影響社會穩(wěn)定。
　　房價脫離普通居民的承受能力，必然影響社會公平和穩(wěn)定。這就是拉美和南亞的模式帶給我們的教訓。
　　如果僅由市場調(diào)節(jié)，房價將呈逐步上升的趨勢，房價最終將超出大部分居民的承受能力。當少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在貧民窟的時候，這種社會不能稱之為公平。有限城市空間的分配不公會進一步加深社會財富的懸殊，進而會激化社會沖突。
　　房價太高導致購房負擔過重，影響城市和區(qū)域的競爭力。現(xiàn)代化城市經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟及國家的競爭力，這三大競爭力分國家、區(qū)域、城市三個層次，基本上是由人才的流向決定。人才愿意居住在哪個國家、地區(qū)、城市，哪里的競爭力就會增長。
　　過高的房價會阻礙人才的聚集，所以，高房價的地方就將最終失去競爭力，這個城市就會被邊緣化，這個地區(qū)經(jīng)濟就會衰退，這個國家也就邊緣化了。最后人才都走掉了，留下來的只是一些炫耀財富的暴發(fā)戶，這些人在某種意義上來說對城市創(chuàng)新和城市競爭力基本上沒有什么貢獻。所以，決定一個民族、一個國家的競爭力，較低的房價起著很重要的作用。
　　房價過快上漲導致投資投機需求旺盛，對實體經(jīng)濟的資金需求會產(chǎn)生“擠出效應”。
　　上世紀90年代日本房價上漲的時候，連小攤小販、賣菜的老太婆都貸款炒房，所有公司都拿出流動資金或借貸來投資房地產(chǎn)。這是因為做房地產(chǎn)來錢太容易了，再加上房地產(chǎn)永遠會漲價保值的迷信。
　　好在日本企業(yè)執(zhí)行的是永久雇傭制，公司不會隨便解雇人，必須要維持已有的生產(chǎn)和就業(yè)，實體經(jīng)濟得以保存下來，這在一定程度上減弱了房地產(chǎn)投資沖動對其他行業(yè)的“擠出效應”。
　　當國民經(jīng)濟中某一個行業(yè)演化成暴利行業(yè)，在市場經(jīng)濟狀況下，其他行業(yè)的資金就會大量涌入這個行業(yè)。如果搞實體經(jīng)濟的企業(yè)家把大部分資金和人力資本投向了能產(chǎn)“快錢”的房地產(chǎn)市場，該企業(yè)擴大再生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力就會退化，這個國家的競爭能力也會隨之退化。
　　有人認為，在中國房地產(chǎn)調(diào)控方面“十八般武藝”都試了。如1998年是刺激消費，控制供給，到了2005年是遏制需求，2008年采用刺激需求，2010年增加供給、抑制投資投機需求。到現(xiàn)在為止，我們總算初步找到了一些駕馭這匹“野馬”的門道。
　　
　　究竟難在何處
　　
　　溫家寶總理近期表示，內(nèi)地房價調(diào)控“確實很難”。那么，房價調(diào)控難在什么地方呢？
　　一是城鎮(zhèn)化的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫破滅是城市化率達到85%左右，也就是城市外來移民對住房剛性需求減少的時候發(fā)生的，政府的加息只是刺破泡沫的一個觸媒。中國目前的城市化率約為50%，平均每年約有1500萬農(nóng)民要進城，還不包括近2億的農(nóng)民工，這就提供了階段性住房的剛性需求。
　　二是現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄。股票市場由于“內(nèi)部人”操控黑幕屢發(fā)而長期低迷。藝術(shù)品市場又因為假貨泛濫而失信于民?；A設施和社會公用品投資方面又因為政府擴大財政刺激造成“國進民退”，從而對民資產(chǎn)生了驅(qū)趕效應。
　　三是全球化熱錢涌入與人民幣升值預期的影響。
　　四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。中國目前個人住宅沒有房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅，大批持有房產(chǎn)基本沒有成本，這個問題很明顯地表現(xiàn)出中國在稀缺的城鎮(zhèn)空間公平分配方面的制度缺失。
　　五是地方政府對土地財政的依賴。城市土地價格越高，地方土地財政收入越多，可用于城市基礎設施建設的錢就越多，也就越能體現(xiàn)城市形象變化的“政績”。
　　六是中國各地經(jīng)濟發(fā)展差距還在持續(xù)擴大。如前幾年，當沿海大城市中心區(qū)房價暴漲至每平方米數(shù)萬元時，甘肅酒泉等內(nèi)陸中等城市的房價還在每平方米千元價格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可見，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。
　　針對以上所面臨的難題，房地產(chǎn)調(diào)控應重點做好兩方面工作。
　　一是做到兩個協(xié)同，即部門之間的協(xié)同以及中央與地方的協(xié)同，這樣房地產(chǎn)調(diào)控將形成中央各部門橫向聯(lián)動、中央和地方縱向聯(lián)動的“合縱連橫”的局面。
　　二是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合使用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“工具包”可以包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，并且根據(jù)不同地域、不同房地產(chǎn)市場發(fā)展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更具靈活性和針對性。
　　毋庸置疑，以上多種因素決定了中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度比任何國家都大。在這種情況下，就更需要廣大的房地產(chǎn)專家、學者和管理者集中精力，組織隊伍，深入研究中國房地產(chǎn)市場的各種矛盾的成因和解決之道，服務并推動中央和各級地方政府正確決策，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。