“新國八條”能否撼動房價

　　2010年中央政府對房地產(chǎn)市場連續(xù)進行了兩輪調(diào)控，但效果并不明顯，全年房價仍在高位運行，特別是到年底，房價和交易量又再度火爆。2011年1月，中央政府再度推出被稱為“新國八條”的最新一輪調(diào)控政策。
　　“新國八條”的內(nèi)容，除了加強原有的各項調(diào)控政策力度之外，還強調(diào)了對地方政府的問責(zé)和對購買商品房做出限制。各地政府根據(jù)“新國八條”制定的調(diào)控細則，主要以“限購”為主，壓制購房需求。例如，北京地區(qū)出臺政策規(guī)定，有北京戶籍的家庭不得購買第三套住房，無北京戶籍但有五年以上納稅或社保繳納記錄的，不得購買第二套房，無北京戶籍且無五年以上納稅或社保繳納記錄的，不允許購房。
　　新一輪調(diào)控將產(chǎn)生明顯的短期效果，房地產(chǎn)市場將快速降溫，成交量大幅萎縮，房價也可能小幅下跌。在中央政府的強力推動下，地方政府為了避免被問責(zé)，將盡力執(zhí)行調(diào)控政策，制止房價暴漲。各地政府推行限購政策，短期內(nèi)將有效壓制需求，使得成交量下滑。例如，根據(jù)北京的限購令，據(jù)估算將有近二百萬戶在北京生活的家庭不能再購房，加上對外地來京炒房的限制，壓縮需求約在1／3左右。
　　不受限購令限制的部分居民也會持觀望態(tài)度，從而推遲購房，促使成交量進一步下滑。由于需求萎縮，部分開發(fā)商急于回籠資金，部分二手房業(yè)主急于脫手，可能會降價銷售，從而推動房價下跌。但由于總體上開發(fā)商現(xiàn)金儲備充裕，且根據(jù)歷年來調(diào)控經(jīng)驗推測，調(diào)控政策不可能長期持續(xù)，將選擇保價僵持，不會一下子大幅降價。
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2009年和2010年，房地產(chǎn)開發(fā)商完成投資額分別為3.6萬億元和4.8萬億元，但銷售收入分別為4.4萬億元和5.2萬億元，兩年中凈回收資金1.2萬億元，現(xiàn)金儲備充裕，總體上短期內(nèi)不存在資金短缺問題。根據(jù)2005年以來多次調(diào)控經(jīng)驗，中央政府發(fā)動調(diào)控時總會引起成交量迅速下降，但效果都不持久，往往一個季度以后調(diào)控力度就會削弱，房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。從經(jīng)濟學(xué)理論來看，“限購”是不可能長期持續(xù)的，開發(fā)商可以寄希望于政策再度放松，而不會急于低價售房。
　　但從長期來看，造成房地產(chǎn)泡沫acfa08647df7a1f77c595f22c2438df136e546469f694ec9b4cecbe71ad8ebe9的根本原因是信貸寬松和土地供應(yīng)制度，不解決這兩個問題，“限購”難以產(chǎn)生長期效果。從2005年以來，中央政府出臺的調(diào)控措施不勝枚舉，但除了2008年度生效外，其他每次調(diào)控都只是短期凍結(jié)房價，然后便是猛烈的報復(fù)性反彈。事實上，房地產(chǎn)泡沫的兩個根本性因素，是寬松的信貸環(huán)境和制度性土地供應(yīng)短缺。房地產(chǎn)供應(yīng)和需求兩方面都高度依賴信貸資金，因此信貸環(huán)境是決定房價走勢的主要因素之一。另一方面，根據(jù)中國目前的土地供應(yīng)制度，地方政府壟斷了當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)，而土地出讓收入是地方政府的主要收入，房價上漲又可以提高國民生產(chǎn)總值(GDP)增長率和增加稅收，因此地方政府有強烈的動力通過操縱土地供應(yīng)推高房價。2008年房價一度下跌的根本原因，就是政府真正收緊了信貸，但由于全球金融危機爆發(fā)，為了維持經(jīng)濟增長，政府又放松了貨幣政策，從而導(dǎo)致調(diào)控失敗，房價再度上漲。
　　從目前的形勢來看，政府還沒有能夠真正解決信貸寬松和土地供應(yīng)制度的問題，因此調(diào)控仍有可能再度擱淺。央行雖然多次提高準備金率和加息，但利率水平仍然明顯偏低，存款利率低于通脹率，資金仍然流向資產(chǎn)市場。中央政府雖然要求地方政府增加土地和公共性住房供應(yīng)，但缺乏制度化機制，地方政府可以用各種方式拖延甚至擱置。例如，2010年全國供地計劃僅完成70％，但地方政府卻很少被問責(zé)。
　　“限購”政策既違背公平原則，還存在制度漏洞，不可能長期有效也不可能長期執(zhí)行，因此如果大環(huán)境不變，調(diào)控必然再次失敗。部分城市限購之后，已經(jīng)出現(xiàn)炒房客向尚未限購的城市轉(zhuǎn)移的趨勢。事實上，現(xiàn)在已經(jīng)有不符合購房條件的人，考慮通過與當(dāng)?shù)貞艏用窦俳Y(jié)婚——購房——離婚轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的方式規(guī)避限購政策。
　　房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)避免房價大起大落，為經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，調(diào)控手段應(yīng)以間接手段為主，政策應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系密切，過度波動將會影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，房價大幅回落將引起一系列經(jīng)濟乃至社會問題，不應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)具體價格為目標進行調(diào)控。
　　政府不應(yīng)當(dāng)以打擊投機炒房或以房價為目標，提高交易稅費無助于實現(xiàn)調(diào)控目標。在現(xiàn)實中，由于信息不對稱，居民購房是為了“自用”還是“投機”，常常很難區(qū)分，絕大多數(shù)購房者還是以自住為主，打擊投機的政策常常傷及無辜，即使名義房價下降，但由于交易成本增加，實際購房成本反而可能增加。事實上，本輪“限購”就傷害了大批居民的真實需求和改善型需求，即使房價下跌，他們也喪失了購房機會。對房地產(chǎn)的調(diào)控手段應(yīng)以間接手段為主，政策應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。2004年以來，政府多次采取直接微觀干預(yù)，但效果不佳，主要原因是政策不穩(wěn)定、政策的不連續(xù)性引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風(fēng)險。
　　在具體政策措施方面，政府應(yīng)當(dāng)收緊信貸政策，賣地收入轉(zhuǎn)為土地稅，小產(chǎn)權(quán)房征稅后轉(zhuǎn)正，建立垂直化福利住房運營公司。對消費一方，建立全社會個人信用制度，加強對個人收入的審查，控制房貸風(fēng)險；對供應(yīng)一方，鼓勵房地產(chǎn)融資多元化，限制銀行直接融資，建立金融風(fēng)險監(jiān)管體系。這樣既抑制泡沫膨脹，也避免泡沫破滅后銀行呆壞賬增加，引起銀行危機。
　　在目前通脹越演越烈的環(huán)境下，央行應(yīng)該大膽加息，至少使存款名義利率超過通脹率，才能抑制信貸擴張>中動，壓縮流動性，否則難以抑制泡沫的不斷涌現(xiàn)。為了管理賣地收入，壓縮地方政府推高房價的激勵因素，可考慮把賣地收入轉(zhuǎn)為土地稅，由稅務(wù)部門統(tǒng)一接受管理。
　　現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房可補稅后轉(zhuǎn)為正式產(chǎn)權(quán)，宅基地和農(nóng)村集體土地通過審批、繳納土地稅后可以轉(zhuǎn)為商用，新建違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房將不予承認。通過這種方式，可消除地方政府對土地供應(yīng)市場的壟斷，有助于形成健康的土地市場。
　　建立一個直屬中央的國有企業(yè)，主管廉租房、兩限房等福利住房運營。這一企業(yè)的運營資金來自地方政府上繳的部分土地稅，建立獨立的審核運營體制，在稅收方面享受優(yōu)惠。主要以建設(shè)廉租房為主，需跟蹤監(jiān)管房屋的使用情況，長期居住的廉租房可平價轉(zhuǎn)讓給居住