房市“量跌價滯”局面能維持多久

　　評述由頭
　　“新國八條”之后，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的“量跌價滯”局面；近期一些房地產(chǎn)信息機構(gòu)及組織發(fā)布了近兩個月房地產(chǎn)銷售及價格變化的數(shù)據(jù)，指出價格小幅下降；甚至有不少專家也認(rèn)為房市拐點已經(jīng)出現(xiàn)了。
　　那么，如何來認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢？這種住房市場“量跌價滯”的局面能夠維持多久？這些都是需深入思考的問題。我們約請了中國社會科學(xué)院易憲容研究員和國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松就以上問題進行了深刻闡析。
　　
　　對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢判斷不要僅看一點表象，而是要看住房市場預(yù)期是否轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投機炒作是否逐漸擠出，房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)是否去除，這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢判斷的根本所在
　　
　　只要購買住房就有利可圖，賺錢效應(yīng)就會蔓延
　　
　　當(dāng)前國內(nèi)住房市場利益格局既由住房市場性質(zhì)使然，也取決于中央政府的住房政策及意向。由于住房的特性，其調(diào)整有一個相當(dāng)長的過程，并非一蹴而就的，新國八條就是最好的說明。
　　新國八條的宗旨及內(nèi)容，基本上繼承了2010年國十條的內(nèi)容，即鑒于當(dāng)前住房市場面臨的問題及其嚴(yán)重性，要求嚴(yán)厲打擊住房投機炒作及讓住房市場功能回歸到居住上來。但是在通過采取什么樣的工具與手段達到其目標(biāo)上，卻不是采取市場之法而是希望政府的干預(yù)更多。在這種情況下，主導(dǎo)市場交易的主體行為不改變，市場預(yù)期是無法逆轉(zhuǎn)的。如果市場預(yù)期不改變，國內(nèi)住房市場要真正調(diào)整是不可能的。
　　當(dāng)前的稅收政策溫和導(dǎo)致其效果和作用有限。一般來說，對打擊住房市場的投機炒作，住房稅收政策是最好的工具，但是新國八條只是要求住房稅收政策恢復(fù)到2008年9月之前的水平。過低住房交易稅及不征收住房財產(chǎn)稅已經(jīng)成了鼓勵進入住房市場進行投機炒作的催化劑。
　　在香港與新加坡，最近為了打擊住房的投機炒作，其住房交易流轉(zhuǎn)稅增加了許多。比如香港，在一般住房交易流動稅4.25%的基礎(chǔ)上，規(guī)定半年內(nèi)交易的增加15%，一年內(nèi)交易的增加10%，兩年內(nèi)交易的增加5%，就是希望通過增加住房交易稅減少住房的短期炒作。
　　就目前的情況來看，住房炒作現(xiàn)象已比較嚴(yán)重，在住房流轉(zhuǎn)、所得、財產(chǎn)持有上的稅收溫和有余而力度不足，住房投機炒作得不到打擊與限制，那么只要購買住房就有利可圖，賺錢效應(yīng)就會蔓延整個市場，這時豈不是激勵更多的人進入住房市場投機炒作？
　　
　　不少城市的價格上漲的預(yù)期正在進一步強化
　　
　　房價調(diào)控目標(biāo)制，被看作是這次政策有新意的地方。但實際結(jié)果是，從608個城市所公布的年度新建住房價格控制目標(biāo)來看，這些城市房價的控制目標(biāo)與中央政府的政策預(yù)期相差很遠。何也？就在于這種政策違背了市場的基本法則，希望用更多的政府干預(yù)的方式來指導(dǎo)市場。在這種情況下，住房價格控制目標(biāo)可能會被淪為人為操縱房價的工具。
　　更為重要的是，這種住房價格控制目標(biāo)制是建立在承認(rèn)既定房價合理的基礎(chǔ)上的。 當(dāng)前國內(nèi)住房價格是不是合理？這種住房價格水平高不高或可不可持續(xù)？等等。對于這些問題，早已形成人們的共識（即當(dāng)前住房價格水平讓85%以上的居民購買不起，中國房地產(chǎn)泡沫巨大），這是不需要來討論的問題。
　　2006年美國房地產(chǎn)泡沫破滅前，1999年－2006年住房的價格上漲了58%，而中國全國住房均價近8年（2002年－2009年）上漲達到了113%。在這個階段國內(nèi)一線城市的房價上漲多的則是幾倍。比如北京天通苑小區(qū)就由每平米2650元上漲到了2萬元以上。當(dāng)前美國新屋樓價中位數(shù)為20.21萬美元（約合人民幣131萬），二手房的價格中位數(shù)15.61萬美元（約合人民幣101萬），美國這些住宅是別墅，而這樣的價格在北京、上海、深圳等地只能購買到一套50平方米的住房。美國95%以上的居民都只有一套住房，但是在中國城市居民中持有幾套住房者十分普遍。
　　在當(dāng)前情況下，政府的住房價格目標(biāo)難以有效擠出過大的房地產(chǎn)泡沫。這個巨大的房地產(chǎn)泡沫能夠持續(xù)嗎？美國、迪拜、愛爾蘭等國家由房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融危機只是剛剛過去而已。
　　還有，目前的住房價格控制目標(biāo)是與國內(nèi)低質(zhì)量的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)聯(lián)系在一起的。我們都知道，國內(nèi)住房價格統(tǒng)計指標(biāo)體系數(shù)據(jù)存在低質(zhì)量、人為操縱的現(xiàn)象。如果不對中國的住房價格統(tǒng)計指標(biāo)體系進行改革與重新構(gòu)造，那么用這樣的指標(biāo)如何制定合理的住房價格控制目標(biāo)？
　　
　　房價向下調(diào)整并不容易
　　
　　住房限購令也被看作是目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新招。也就是說，政府希望通過用行政干預(yù)的方式來合理引導(dǎo)居民住房需求。但是，面對如此強大的住房市場，希望用行政手段來規(guī)范居民的住房需求，這是很難的事情。為何2010年實行住房限購令的城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗，根本上就在于這條規(guī)定在經(jīng)濟邏輯上與國十條及新國八條的基本精神是相悖的。
　　什么是合理的住房需求？是住房消費需求還是住房投資需求？如果是住房的消費需求為合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因為，莫說是購買第2套住房可用作投資，即使是購買1套住房也可用投資。因此，住房限購令允許購買第2套住房仍能用作投機炒作。此次限購令用好了可以引導(dǎo)住房的合理需求，反之則成了強化住房投機炒作的政策動力。
　　可以說，新國八條中，能夠?qū)ψ》渴袌鐾稒C炒作起作用的就只剩下住房信貸的差別化政策了。這個政策，對住房的投機與住房的消費作出嚴(yán)格的區(qū)分，并要求采取區(qū)別性政策對待。比如利率、首付比例不一樣。并對異地購買及多套購買進行嚴(yán)格限制。但這些政策僅對新進入的住房購買者有作用與限制，而對早已存有大量住房的投機炒作或投資鞭長莫及。也就是說，出臺新的住房限制政策對已經(jīng)持有大量住房的投機炒作者沒有政策效應(yīng)。在這種情況下，這些住房投機炒作者會認(rèn)為政府打擊住房投機炒作政策是暫時性的，或一陣風(fēng)式的，只要限制政策的時效性一過，住房投機炒作又會聞風(fēng)而動。因此，在這種情況下，人們預(yù)期住房的價格會隨著政策過時出現(xiàn)報復(fù)性反彈也就是很自然的事情了。
　　對于新進入者來說，盡管當(dāng)前進入住房市場的信貸條件是比以前進入門檻高了許多，其進入成本也有所增加，但是由于住房市場的賺錢效應(yīng)沒有改變。這時，無論是住房銷售者還是住房購買者，對住房價格上漲預(yù)期都沒有多少改變，他們會認(rèn)為看上去有些樓盤的價格下跌了，但這只是表象化的東西。由于房價上漲的預(yù)期沒有改變，在這樣的情況下，房價向下調(diào)整并不容易。
　　從上述的分析可以看到，真正對住房調(diào)整能夠起作用的政策不多?，F(xiàn)在只剩下住房的信貸政策了，如果信貸政策能夠進一步收緊，進一步對住房投機炒作進行限制，那么今年住房市場調(diào)整會有起色。如果住房信貸政策突然又出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作又會泛起，國內(nèi)住房泡沫會進一步吹大，直到房地產(chǎn)泡沫最后破滅。因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢判斷不要僅看一點表象，而是要看住房市場預(yù)期是否轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投機炒作是否逐漸擠出，房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)是否去除，這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢判斷的根本所在。
　?。ㄗ髡邽橹袊鐣茖W(xué)院金融研究所研究員）
　　■（責(zé)編/艾蕓 美編/葉銳）