還農(nóng)貿(mào)市場公益性的本來面目

趙萍

像中商集團(tuán)這樣的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在中小城市參與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場改造升級工作，發(fā)展農(nóng)貿(mào)超市，基本符合當(dāng)前三大發(fā)展趨勢：

一是符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于高峰期。三四線城市的商業(yè)企業(yè)空白點(diǎn)較多，市場競爭沒有那么激烈，可利用開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊較多，開發(fā)項(xiàng)目一般都處于城市的黃金地段。從長遠(yuǎn)看，區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在這些城市具有較大的發(fā)展空間。農(nóng)貿(mào)超市作為一個投資項(xiàng)目，是區(qū)域性開發(fā)商在三四線城市發(fā)展的典型代表，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢。

二是符合城市商業(yè)發(fā)展趨勢。三四線城市的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，零售業(yè)態(tài)不健全，購物網(wǎng)點(diǎn)較少，購物環(huán)境較差。根據(jù)零售業(yè)態(tài)演進(jìn)與人均GDP的相關(guān)性看，目前三四線城市已經(jīng)進(jìn)入到百貨業(yè)相對成熟、超市大發(fā)展和購物中心引進(jìn)階段，大型商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，對于提升城市形象、提高城市品位具有重要促進(jìn)作用，對于完善城市商業(yè)服務(wù)功能、促進(jìn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展具有重要推動作用。中商農(nóng)貿(mào)超市作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對于改善三四線城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和購物環(huán)境具有重要意義。

三是符合商圈發(fā)展趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，特別是在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的推動下，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。大型綜合超市等業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的集客能力，是帶動商圈人氣的重要載體，這就是零售學(xué)上所講的生態(tài)零售現(xiàn)象：大中小零售企業(yè)聚集在一個商圈，相互依存，形成一個良好的零售生態(tài)環(huán)境，共生共榮。中商農(nóng)貿(mào)超市是在中小城市的核心商圈對原有農(nóng)貿(mào)市場原址的改建升級，既保持了農(nóng)貿(mào)市場的商圈購買力，集客能力較強(qiáng)，又將進(jìn)一步帶動城市核心商圈的發(fā)展。

需要指出的是，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展投資規(guī)模較大，財務(wù)成本較高，而農(nóng)貿(mào)超市的發(fā)展具有很強(qiáng)的公益性。原有的農(nóng)貿(mào)市場改造升級以后，攤位費(fèi)如果保持在原來的較低水平，企業(yè)投資成本回收難度較大；如果攤位費(fèi)上調(diào)較多，要么經(jīng)營戶不賺錢，要么推動價格上漲，導(dǎo)致消費(fèi)者支出壓力較大。發(fā)展農(nóng)貿(mào)超市，成本上升是必然的結(jié)果，單靠攤位費(fèi)來維持運(yùn)轉(zhuǎn)幾乎是不可能，必須在周邊配套開發(fā)高級酒店、百貨商店、電影院等其他商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，較快獲得投資回報，還農(nóng)貿(mào)市場公益性的本來面目。

中商集團(tuán)提出農(nóng)貿(mào)超市的概念，無論是在理論界還是商業(yè)實(shí)踐中還是首次。農(nóng)貿(mào)超市在業(yè)態(tài)上不屬于超市，不是統(tǒng)一進(jìn)貨、收銀，更沒有物流配送中心，因此，應(yīng)盡快制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確什么是農(nóng)貿(mào)超市，其連鎖經(jīng)營應(yīng)符合什么要求，與一般的連鎖經(jīng)營有什么不同，都應(yīng)該盡快明確。