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    房產(chǎn)稅胎動
    ——開征房產(chǎn)稅將給中國樓市帶來什么?

    2011-12-11 09:24:12魏雅華
    產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2011年3期
    關(guān)鍵詞:商品房房價辦法

    □ 魏雅華

    (陜西省西安市710082)

    房產(chǎn)稅胎動
    ——開征房產(chǎn)稅將給中國樓市帶來什么?

    □ 魏雅華

    (陜西省西安市710082)

    對于2011年的中國房地產(chǎn)市場,再沒有比房產(chǎn)稅更能牽動人心的事了。

    2011年1月9日,中國幾乎所有的重量級媒體,都以最醒目的位置,刊登了“重慶將對存量和增量高檔房征收房產(chǎn)稅”這條極富爆炸性的新聞。

    此外,誰都清楚,重慶是中國房地產(chǎn)改革新政最成功的城市,重慶也是中國住房痛苦指數(shù)最低,很可能將是中國第一個將住房痛苦指數(shù)轉(zhuǎn)化為住房幸福指數(shù)的城市。是中國房地產(chǎn)一個成功的模板。重慶對于中國房地產(chǎn)新政具有示范意義。

    重慶:房產(chǎn)稅怎么征收?

    目前,重慶市特別房產(chǎn)稅的征收細(xì)則尚未公布,但近日召開的重慶“兩會”上傳出聲音:主要針對高檔住宅,先對別墅、200平方米以上的“大房子”,以及評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的高檔住房開征;收取1%的房產(chǎn)稅。按面積計,實行累進(jìn)稅率;每戶家庭擁有普通住宅超過4套,可能被征稅;外地人炒房,亦可能被征稅。

    如果此舉施行,重慶將成為中國首個對個人住房征收房產(chǎn)稅的城市。

    從媒體透露的大體思路看,重慶市特別房產(chǎn)稅的征收思路是明確的:首先,房產(chǎn)稅是一種富人稅。專門針對購房者當(dāng)中總?cè)藬?shù)不超過5%的富人階層。其次,房產(chǎn)稅與中低收入者的自住房無關(guān),這樣看來,房產(chǎn)稅的確具有劫富濟(jì)貧的特征。還有,重慶市的特別房產(chǎn)稅,只是在小心翼翼地在試探這項樓市新政的水深水淺,水熱水涼。

    開征房產(chǎn)稅的網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查說明了什么?

    2011年1月12日,中國青年報社會調(diào)查中心通過清研咨詢和民意中國網(wǎng),對全國3158名公眾進(jìn)行的在線調(diào)查顯示,87.7%的人關(guān)注有關(guān)開征房產(chǎn)稅的新聞,其中37.1%的人表示“非常關(guān)注”??梢婇_征房產(chǎn)稅的關(guān)注度之高。

    開征房產(chǎn)稅,僅有35.2%的人認(rèn)為,對抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定房價作用較大或非常大,57.5%的人支持開征房產(chǎn)稅,其中22.9%的人表示“非常支持”。反對和不太支持的人占37.3%,其余5.2%的人表示“無所謂”。

    在公眾看來,目前開征房產(chǎn)稅,究竟會對中國樓市造成什么影響?

    調(diào)查發(fā)現(xiàn),認(rèn)為這會“抑制投機(jī)炒房,穩(wěn)定房價”的人占55.4%,但是擔(dān)心“增加住房成本”的人也多達(dá)48.6%。兩者僅相差6.8個百分點。

    此外,調(diào)查還顯示,認(rèn)為開征房產(chǎn)稅對抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定房價作用較大或非常大的受訪者占35.2%,認(rèn)為作用“一般”的占32.0%,認(rèn)為沒什么作用的占21.2%,其余11.6%的人表示“不好說”。

    盡管公眾對房產(chǎn)稅抑制投機(jī),穩(wěn)定房價的信心不明顯,但開征房產(chǎn)稅對公眾的未來購房計劃卻影響明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn),92.9%的人表示房產(chǎn)稅將影響自己的購房或住房計劃。其中,45.9%的人表示會“暫緩購房”,24.9%的有房者將“不再買房”,12.1%的無房者“會買面積更小的房子”,10.0%的無房者“會租房住”。63.9%的人建議“只征高價房,放過中低價房”。

    仔細(xì)研究調(diào)查開征房產(chǎn)稅的調(diào)查結(jié)果,還會發(fā)現(xiàn),之所以公眾如此猶豫彷徨,舉棋不定,是因為對什么是房產(chǎn)稅,如何征收等問題了解不多。

    支持開征房產(chǎn)稅的十大理由

    1 房產(chǎn)稅不是一個新稅種,“開征”一詞有誤導(dǎo)之嫌。實際上,1986年9月15日,國務(wù)院便正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日開始實施。即:房產(chǎn)稅是一個從1986年10月1日便開始征收的老稅種,已征收了25年。 所以,現(xiàn)在的“開征”僅僅是對原征收的辦法進(jìn)行改變,不需要啟動立法程序。有律師說,開征房產(chǎn)稅涉嫌雙重征稅,這是有道理的??扇绻淖冊瓉淼恼魇辙k法,則沒有法律障礙。

    2 中國的房產(chǎn)稅一直實行的是一次繳納70年的非常極端的稅收政策,房產(chǎn)稅含在地價中。而賣給了你土地的產(chǎn)權(quán)仍為國家所有。房子是你的,地皮是國家的,你花錢買來的宅地仍是國家的,中國的住房便如此奇怪。這對購房人既不公平,也不正常。這便是房價奇昂的根子。所以,如果將70年的一次躉交改成逐年繳納,便能大幅度地降低房價,而這也恰恰是這項房改新政十年懷胎而難產(chǎn)的原因所在。

    3 許多人中老年購房人會問:我2011年買房,我的財產(chǎn)稅已繳到了2081年,我有活到2081年的本事嗎?

    4 遍查世界各國的房地產(chǎn)稅,未見有一次躉交70年的?,F(xiàn)在即將開征的看似很新的房地產(chǎn)稅收取辦法,僅僅是在收取此項稅費上,與國際接軌而已。世界各國的房地產(chǎn)稅收取,大都采用逐年繳納的辦法。

    5 一次躉交70年的如此收稅直接導(dǎo)致的后果是,人均年收入2,000美金的中國,比人均年收入超過35,000美元的美國,商品房還貴。中國的住房痛苦指數(shù)位居全球之首。

    6 中國的商品房結(jié)構(gòu)基本上均為磚混結(jié)構(gòu),可磚混結(jié)構(gòu)的房法定壽命為50年,我們憑什么為法定壽命為50年商品房,一次繳納70年的房產(chǎn)稅?

    7 當(dāng)初(1986年)制定如此極端的征收房產(chǎn)稅的辦法,是基于對中國出現(xiàn)的第一代一夜暴富的暴發(fā)戶們,為實現(xiàn)社會公平,實現(xiàn)財產(chǎn)的二次分配而設(shè)立的。那時的商品房是專為他們而建設(shè)的,現(xiàn)在還能如此征收嗎?對購買商品房的廣大工薪們,如此收稅是公平的嗎?這是在一個特定的歷史時期,針對特定的購買人群,所制定的特定的稅收辦法,20多年后,對于已發(fā)生了滄桑巨變的中國社會,還適用嗎?

    8 據(jù)計算,由于房產(chǎn)稅的開征,地方政府通過賣地和房地產(chǎn)交易所獲得的一次性收入,占到了國家財政和地方財政總收入的1/3,這是個很大的數(shù)字。那么這部分虧空怎么辦?此問題可通過以下辦法解決:即地方政府可通過將10到20年的房地產(chǎn)稅收入,抵押給銀行,由于房地產(chǎn)稅的收入是一種十分穩(wěn)定而可靠的收入,并且此種收益還會隨著土地的增值而不斷上升,所以,銀行也會很高興接收此種抵押。所以,由于房地產(chǎn)稅的開征,給國家財政和地方政府所帶來的短期經(jīng)濟(jì)困難,可用此種辦法緩解。

    9 盡管隨著此種稅的開征,會使國家短期內(nèi)商品房的開發(fā)稅費收入減少。但購買商品房的買房人會被按月扣交房地產(chǎn)稅,購買一套100平米的商品房,每月將向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納大致100~200元左右的房地產(chǎn)稅。地方政府會因此獲得一種十分穩(wěn)定可靠、并不斷增值的收入。

    10 開征房產(chǎn)稅后很可能使樓市出現(xiàn)兩種價格體系,一種是開征房產(chǎn)稅前的房價,一種是開征房產(chǎn)稅后的房價。兩種房子的房價會有很大的差別,可購買兩種房子的購房人都不吃虧。因為高價買房的人不需要按月扣交房產(chǎn)稅,而且要繳70年。而低價購買房子的人卻要按月扣交房產(chǎn)稅,而且要一繳70年。而此兩種情況的發(fā)生,都不是以犧牲房地產(chǎn)商的利益為代價的。所以,開征房地產(chǎn)稅對涉及此事的三方利益都不會被傷害,會三方共贏。

    “開征房地產(chǎn)稅”的可行性

    “開征房地產(chǎn)稅”事關(guān)國家稅收、房地產(chǎn)商、購房人三方,或稱作三大利益集團(tuán)的利益搏弈。所以,它是否可行,取決于三方利益的重新分配結(jié)果。

    在三大利益集團(tuán)的利益搏弈中,三方所處的地位并不均等,但在任何利益的重新分配中,首要是老百姓的利益,然而在此次的重新分配中,毫無疑問,房價的大幅降低,老百姓將是最大的受益人,最大的贏家。

    從國家財政的中長期利益考慮,此舉措會給國家財政帶來巨大的難以估算的收益。即便從國家財政的短期利益考慮,此種稅的開征,也能對盤活巨額不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中得到收益。

    我們曾經(jīng)擔(dān)心過一些房地產(chǎn)商,由于他們對開征房地產(chǎn)稅的好處不甚了解,而充滿疑慮,成為反對開征房地產(chǎn)稅的主要力量?,F(xiàn)在看來,這個擔(dān)心是多余的。許多房地產(chǎn)商比我們還積極地呼吁盡快開征房地產(chǎn)稅。

    開征房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)商的好處是實實在在的。開征房地產(chǎn)稅會大幅度地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,他們怎么會反對?為房價的大幅下降買單的是地方財政,大家吃飯,地方財政買單(他們也不吃虧),房地產(chǎn)商何樂不為?

    此外,在老百姓成為最大受益人的前提下,必將帶動中國房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長期利益看,房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。

    而“開征房地產(chǎn)稅”可說是在大幅降低房價的前提下,惟一能實現(xiàn)“共贏”的改革方案。所以,它有很高的可行性。如此,中國的房地產(chǎn)業(yè)或許將迎來一個三方共贏的真正的春天。

    (作者為搜狐財經(jīng)評論員、陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員)

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