全國土地市場邁進底價時代

全國土地市場邁進底價時代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價成交；9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價成交。和訊房產分析，今年上半年，房企拿地資金規(guī)模明顯縮減，多集中在50億元以下，僅萬科、保利、中海三家半年拿地金額超百億。

8月全國住宅類用地平均溢價率10％

北京、杭州乃至全國的土地市場都可以用愁云慘淡來形容，底價成交成為主流。

根據指數(shù)研究院數(shù)據顯示，全國133個城市單位住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14％。

8月份，全國133個城市成交樓面均價為1203元／平方米，環(huán)比下降6％：其中住宅類用地成交樓面均價為1619元／平方米，環(huán)比下降9％，同比上漲6％。全國133個城市土地平均溢價率持續(xù)維持在低水平(8％)，較上月減少5個百分點，同比減少13個百分點。

各大城市前8月土地收入明顯下降。

土地市場的冷清已經直接影響了各地的土地財政

財政部門透露，上半年廣州市國有土地使用權出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。分析認為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計劃存在很大難度。

數(shù)據顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市大半數(shù)土地出讓金收入同比都出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。

部分大企業(yè)趁機低價拿地

萬科近期在土地市場上頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個月內，萬科分別在北京房山、豐臺、大興連拿3塊土地。規(guī)劃面積總計366264平方米，土地出讓金27.64億元。

萬科在京的連續(xù)拿地行為可能會預示著部分資金充裕的大型房企對于未來—線城市房地產市場的信心。

六成中小房企資金鏈緊繃

經緯行研究中心日前選取了萬科、保利、金地、招商、雅居樂、碧桂園、世茂、中海、綠城、龍湖十家開發(fā)商作為分析對象，發(fā)布了《發(fā)展商資金流動性現(xiàn)況調研報告》。報告認為，盡管發(fā)展商資金壓力已現(xiàn)，但還未達到資金斷裂的危險邊緣。十大品牌上市房企上半年銷售業(yè)績不俗，多數(shù)品牌房企具有平穩(wěn)過冬的實力。

但小房企的壓力則明顯加大。有消息稱，目前上海的中小房企已有六成面臨資金鏈“困境”。因受到信貸閘門收緊影響，不得不另覓融資渠道。而比銀行高五六倍的利息的民間借貸也成為融資渠道之一，但管理風險加大。最近，浙江義烏房企因民間借貸而引發(fā)的矛盾已成媒體熱議和相關部門關注的焦點。

有業(yè)內人士分析，銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪，甚至有專家預言，部分中小房企資金斷流會是“大約在冬季”。

央企加快退出房地產業(yè)務

日前，北京產權交易所發(fā)布的信息顯示，華潤(集團)有限公司擬轉讓旗下北京新城廣場房地產有限公司20％股權及2544.1萬元債權，掛牌價格為5629萬元。這是8月份以來，第6例央企在產權交易所掛牌轉讓房地產業(yè)務。

8月12日，中國華星集團也在北交所平臺發(fā)布公告，擬轉讓旗下北京匯超房地產開發(fā)有限公司57％股權，掛牌價格為9381萬元；

8月15日，某大型央企也發(fā)布信息，擬轉讓北京南五環(huán)土地廠房；

8月18日，中國建筑材料集團有限公司在上海產權交易所發(fā)布信息，擬轉讓成都中建投房地產開發(fā)有限公司100％股權，掛牌價格1.7億元；

幾天后，南光(集團)有限公司、中國電力投資集團公司也在該交易所發(fā)布公告，擬轉讓上海南光聯(lián)合房地產有限公司10％股權、南昌中電投高新置業(yè)有限公司35％股權及1.83億元債權。

央企近期頻現(xiàn)“退房”動作，被業(yè)內人士認為是國資委要求央企進一步加大資源整合工作力度的直接表現(xiàn)。此外，央企加快退出房地產業(yè)務也有助于實現(xiàn)國資委關于“今年估計將有20多家企業(yè)完全退出房地產業(yè)”的承諾。

上海叫停開發(fā)商“送面積”

8月26日，上海市印發(fā)《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，明確表示，從今年10月1日起，贈送超大陽臺、買一層送一層等以往開發(fā)商慣用的銷售方法將受到嚴格限制。

該規(guī)定明確，陽臺的設計進深不超過1.8米，且其水平投影面積小于或等于8平方米的，可以按1／2面積計入容積率。否則，必須按全面積計入容積率；地下室必須符合—定條件，其建筑面積才能不計入容積率。這些條件主要包括：房間地平面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高的1／2：地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米：除地下車庫外，只能通過垂直交通(電梯、樓梯)進入地下室。

針對商業(yè)、辦公建筑“買一層送一層”的口號，該規(guī)定表示，商業(yè)、辦公建筑的層高，不宜高出4.5米。超出4.5米的，按每2.8米為一層、余數(shù)進一的方法折算建筑面積，并計入容積率。

北京：8月新房成交環(huán)比減少40％

9月1日，據北京市房地產交易管理網數(shù)據顯示，北京8月份新房成交5506套，環(huán)比減少了40％，同比減少17％，加上二手房成交8158套，總計成交13664套，環(huán)比下降22.9％，同比下降29.6％。

數(shù)據顯示，整個8月，北京市共有30個項目開盤，累計新增商品住宅11120套，為今年供應量最大—個月。

另有數(shù)據指出，截至9月4日，北京市住宅庫存總套數(shù)為111136套，達到了2009年8月11日之后兩年來的歷史新高。

業(yè)內人士預計，金九銀十北京全市總成交量很難突破1.5萬套，部分區(qū)域或現(xiàn)小規(guī)模降價潮，極有可能引發(fā)五環(huán)外區(qū)域成交價格跳水。

湖北：10月底前房價不達標城市將限購

9月1日，湖北省住建廳發(fā)出《關于進—步落實房地產調控政策有關問題的通知》。

通知指出，今年首6月新建商品住房銷售價格上漲過快的城市，要立即采取措施整改，在10月底之前將新建商品住房價格漲幅控制在全年房價控制目標以內，在10月底之前仍不能達標的城市，將采取限購等措施。

通知要求，要穩(wěn)定土地價格，調整完善土地招拍掛出讓政策，各城市要根據當?shù)胤康禺a市場形勢和房價走勢，對需要出讓的宗地，選擇恰當?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼摺?/p>

通知同時強調，對地價房價上漲過快、社會反映強烈的地區(qū)，將報請省政府約談相關市、州、縣人民政府主要負責人，督促其嚴格落實房地產市場調控政策。