空置稅才是打擊房產(chǎn)投機的重拳

李錦鋒

摘要：中國的高房價已成不爭的事實，過高的房價已成為中低收入階層不可承受之重。政府屢出調(diào)控措施，卻未見明顯效果。房價過高的一個重要的原因就是房產(chǎn)商與部分業(yè)主的投機炒作行為，而房產(chǎn)空置稅作為世界上比較成熟的懲罰性稅收制度，對于打擊房產(chǎn)投機有立竿見影的效果。本文試對房產(chǎn)空置稅、中國房產(chǎn)空置現(xiàn)狀、空置稅的征收進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投機；空置稅

近幾年來，房價如野馬脫韁般迅猛上漲，房價收入比甚至已經(jīng)遠超部分發(fā)達國家，高房價已經(jīng)成為中低收入階層心里最尖銳的刺。房價暴漲的一個主要原因就是房產(chǎn)市場上投機盛行，其主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍通過“捂盤惜售”來哄抬房價；二是高收入階層購買遠超自住需求的房屋用于炒作而非出租。(盡管部分專家認為炒房是投資行為，但筆者認為囤積民生產(chǎn)品推高價格的行為都應當認定為投機。)這兩種投機都會造成大量的房產(chǎn)空置，房產(chǎn)市場供求失衡，價格泡沫化嚴重。盡管政府為了遏制高房價，不斷出臺新的調(diào)控手段，但均效果不明顯。如2010年出臺的號稱歷史上最嚴厲的調(diào)控如今看來又恐成“空調(diào)”!首先看看幾大殺手锏中的被寄予厚望的房價稅，其征收標準以試點城市上海為例來看為0.4％－0.6％，如此低稅率的房產(chǎn)稅，相比于房價上漲的增長率不值一提，無法有效抑制房產(chǎn)投機。而且當前二手房買賣中交易稅費都由買家承擔已經(jīng)成為公開的規(guī)則，投機者可以輕易將低稅負轉(zhuǎn)嫁到買家的頭上。再看限購政策，少部分重點城市的限購政策導致投機資金不斷流入周邊未限購地區(qū)，這些相對低收入地區(qū)的房價由此不斷攀高，而限購城市房價由于比價效應等原因，卻仍未見調(diào)整或繼續(xù)上行。

借鑒其他國家成功的經(jīng)驗，打擊房產(chǎn)投機現(xiàn)象，最有效的手段是征收房產(chǎn)空置稅，那么何為房產(chǎn)空置稅呢?房屋空置稅就是政府為了充分利用資源，而對個人與單位擁有的空置房屋根據(jù)空置年限采用累進稅率收取的懲罰性稅收。房屋空置數(shù)過高對社會造成了很大的危害。一是人為過度推高房價，使房價與國家經(jīng)濟發(fā)展水平、人民收入水平嚴重脫節(jié)，特別對于住房保障制度與能力不完善的國家，中低收入階層購房面臨極大壓力甚至望房興嘆，住房問題可能會成為影響社會穩(wěn)定的危機。二是土地作為稀缺的公共資源，人人都應公平地享有使用，建立在土地之上的房屋是一種準公共產(chǎn)品。一部分人占有過多的公共資源不僅使得公共資源享有不公平而且意味著資源的極大浪費；三是房屋空置對宏觀經(jīng)濟的影響巨大。開發(fā)商開發(fā)的商品房大量空置，占壓了大量貸款資金，會影響金融資產(chǎn)質(zhì)量，甚至誘發(fā)金融危機。美國次貸危機的導火索就源于房產(chǎn)空置率的大幅提高。為了消除房產(chǎn)大量空置的危害，各國政府紛紛祭出空置稅的利器，向閑置房開戰(zhàn)。在法國、意大利和英國等歐洲國家的法律中針對閑置房出臺了包括空置稅等一系列處罰措施。如法國房產(chǎn)空置稅的課稅對象是征稅時點1月1日前兩年基本無人居住的房屋擁有者。如果不想繳稅就必須提供相關(guān)的證明：如水電費收據(jù)、因市政房屋改造工程而不能居住的證明或?qū)⒎课莩鲎?。法國征收房產(chǎn)空置稅采用的是累進稅率，第一年稅率是10％，第二年是12.5％，第三年是15％，并同時附加稅金總額9％的手續(xù)費。近鄰韓國雖然沒有明確規(guī)定空置稅項目，但對第二套以上住宅課以重稅。如第一套住房政府收取的資產(chǎn)增值稅為9％，則第二套高達36％，第三套更是達到60％到75％，將多套房屋空置用于炒作幾乎無利可圖。

當前中國的房產(chǎn)空置現(xiàn)象已經(jīng)進入了危險的區(qū)間!據(jù)2010年一項調(diào)查稱，通過對全國660個城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。此外相關(guān)研究數(shù)據(jù)表明：我國的商品住宅合理庫存空置區(qū)間為15-30％之間，超出30％即進入空置危險區(qū)間。部分開發(fā)商為獲取暴利，不斷“捂盤惜售”，其空置率已遠超30％。結(jié)合高收入者的投機形成的空置，部分城市的空置率已遠超國際警戒線的10％，如上海樓盤的空置率近30％，部分地區(qū)空置率高達50％。北京聯(lián)合大學一項調(diào)查顯示北京市僅從2004年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均27.16％，而實際的空置數(shù)據(jù)有可能更高!央視“經(jīng)濟半小時”調(diào)查顯示，北京周邊的某些樓盤空置率達到40％，更有某些樓盤有三分之二的住房無人居住?？梢哉f，通過房產(chǎn)空置稅這記重拳打擊投機，迫使閑置房屋通過出售或出租轉(zhuǎn)變?yōu)橛行袌龉耆梢猿蔀槲磥碚{(diào)控最有力的手段。如果政府征收重額空置稅，將引起投機者對未來的房產(chǎn)價值貶值的恐慌以及稅負壓力的擔憂，投機者將降價拋售投機房產(chǎn)，帶動市場價格的下滑使市場回歸理性。如果部分投機者選擇將閑置房產(chǎn)出租，也將降低市場租金水平，節(jié)約政府公租房的投入以及減少低收入群體的負擔。當租金水平無法抵償利用貸款進行投機的利息支出時，其中部分投機者也將選擇降低價格套現(xiàn)從而降低市場總體價格。而征收來的大部分房屋空置稅可以用于保障性住房建設(shè)，讓更多的中低收入人群受惠。

對于空置稅如何征收的問題，借鑒其他國家成功經(jīng)驗以及國內(nèi)專家的研究，首先要界定稅收對象，一是對開發(fā)商征收的增量空置稅。對竣工驗收后開始銷售的商品房，對銷售期滿一年超出30％的空置部分征收空置稅。二是對擁有多套房屋居民征收的存量空置稅?？煞抡找恍﹪彝ㄟ^水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如一年內(nèi)平均實際使用量為應用量的1／4或1／5，可認定為空置房。如果否認空置，業(yè)主須提供非閑置的證明。同時可建立有獎舉報、相關(guān)部門抽查等制度，防止通過浪費水電等能源掩蓋閑置事實。其次空置房屋可根據(jù)房屋所在城市土地等級地段定期公布的基準地價作為統(tǒng)一標準，確定稅基。稅率可參照法國等國家，采用按閑置年限累進制懲罰稅收?？紤]到我國過高的空置率，稅率宜高不宜低，至少應從閑置一年10％左右開征，直至20％甚至更高。房產(chǎn)空置稅的納稅額是，房屋在地段的每平方米基準地價乘以空置房屋面積乘以稅率，房屋面積大小與繳納稅金呈正比。

目前對空置稅征收的反對聲音主要是部分人聲稱“一些房源的情況十分特殊，比如季節(jié)性的休閑度假房產(chǎn)。這些房源能否簡單地認定為空置?”?？紤]到目前中國的現(xiàn)實，為減少空置稅推行的阻力，對這個問題可以從界定住房合理擁有數(shù)來解決，例如除在一城市擁有房屋，允許在異地城市擁有一套避暑或過冬的度假房，如在異地無度假房的，允許在本城市郊區(qū)擁有一套度假房，以此為合理線，超出的并且未出租的列為空置房。但為防以度假房名義來進行投機，應建立申報制度，對申報的度假房等制定一個較長的限制交易年限，除法院執(zhí)行等特殊情況外不得隨意交易過戶。

當然，征收房產(chǎn)空置稅是一項復雜的系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就。首先要建立完善的城市房產(chǎn)權(quán)屬、交易等信息系統(tǒng)，并逐步將各城市房產(chǎn)信息系統(tǒng)進行全國性地聯(lián)網(wǎng)，為試征房產(chǎn)空置稅提供可靠依據(jù)。其次要整合各相關(guān)部門的力量。整合銀行、房管、稅務、水、電等部門的力量，建立基于房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺，在各部門間實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。此外，還需要街道辦事處、居委會及物業(yè)公司等各部門協(xié)手合作，對涉嫌的閑置房協(xié)助督查。房產(chǎn)空置稅作為一個新稅種，涉及面廣，協(xié)調(diào)難度大，技術(shù)要求高，可以先在重點城市試點，循序漸進地在全國開展，但不能以規(guī)劃、實施的難度或某些反對的聲音為理由而因噎廢食，使這記極具威懾力的重拳遲遲不能落下。