土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響

楊紅梅 劉衛(wèi)東 劉紅光

(1．中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京100101;2．中國(guó)科學(xué)院研究生院，北京100039)

土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響

楊紅梅1，2劉衛(wèi)東1劉紅光1

(1．中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京100101;2．中國(guó)科學(xué)院研究生院，北京100039)

該文在分析土地市場(chǎng)發(fā)展與土地集約利用關(guān)系的基礎(chǔ)上，構(gòu)建計(jì)量模型，運(yùn)用我國(guó)31省(市、區(qū))2001－2008年的面板數(shù)據(jù)，估算土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)土地集約利用的作用方向和程度。分析結(jié)果表明，總體上全國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用有著顯著的正向促進(jìn)作用，在2001－2008年間，我國(guó)土地市場(chǎng)化水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，土地集約利用水平就能提升1．276 5億元/Km2。進(jìn)一步地將我國(guó)31省(市、區(qū))劃分為工業(yè)化初期、中期、成熟期和后期4個(gè)階段，不同發(fā)展階段的省(市、區(qū))土地市場(chǎng)化對(duì)土地集約利用水平的作用程度和作用方向有著較大差別。工業(yè)化初期階段省(市、區(qū))的土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的彈性系數(shù)最高;工業(yè)化中期、成熟期階段的省(市、區(qū))，土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的促進(jìn)作用顯著，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源的市場(chǎng)化配置;工業(yè)化后期的北京、上海、天津土地市場(chǎng)化對(duì)土地集約利用的彈性系數(shù)小于零，說(shuō)明體現(xiàn)土地資源、資產(chǎn)屬性的土地市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，應(yīng)更加重視土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控屬性。

土地市場(chǎng)發(fā)展;土地集約利用;面板數(shù)據(jù);區(qū)域差異

土地資源是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)性資源［1－2］，其資源、資產(chǎn)和國(guó)家宏觀調(diào)控手段等多重屬性決定了土地資源無(wú)可比擬的重要價(jià)值。隨著工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)，在區(qū)域土地總量有限的約束條件下，用地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈［3］。增加城市土地面積緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求僅僅是權(quán)宜之計(jì)，通過(guò)城市土地資源的優(yōu)化配置提高土地資源利用效率和集約利用水平才是長(zhǎng)久之策［4－5］。市場(chǎng)是資源配置的基礎(chǔ)手段和有效方式，如何利用市場(chǎng)化手段提高城市土地集約利用水平，緩解城市化過(guò)程中由于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人口大量聚集導(dǎo)致耕地不斷減少的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，對(duì)于推動(dòng)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。

1 土地市場(chǎng)發(fā)育與土地集約利用

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從初步建立到完善發(fā)展的歷程。具體說(shuō)來(lái)，土地市場(chǎng)可分為以征收土地使用費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)的土地市場(chǎng)探索階段(1978－1987)、劃撥制度與有償使用制度并存的土地市場(chǎng)形成階段(1988－2001)、2002年以來(lái)的土地市場(chǎng)完善階段［6］。改革開(kāi)放以前，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)是無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)使用，直到1980年《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的頒布，規(guī)定對(duì)外資企業(yè)征收土地使用費(fèi)，才拉開(kāi)了國(guó)有土地有償使用的序幕。1988年憲法的修訂和隨后國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，標(biāo)志著我國(guó)從法律上結(jié)束了城市土地?zé)o償、無(wú)限期使用的歷史，國(guó)有土地有償使用制度基本確立;2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，進(jìn)一步明確提出要體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，大力推行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、掛牌、拍賣的出讓方式;同年10月頒布的《劃撥用地目錄》，嚴(yán)格規(guī)定劃撥用地范圍，限制了政府劃撥土地的隨意性，對(duì)規(guī)范城市土地出讓市場(chǎng)起到了重要作用。2009年，我國(guó)土地出讓總價(jià)款為15 910．2億元。其中，招拍掛出讓價(jià)款15 098．5億元，占出讓總價(jià)款的 94．9%［7］。我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)育，顯化了土地價(jià)值，推動(dòng)了土地資源的優(yōu)化配置，不斷提高城市土地集約利用水平。

在已有的研究文獻(xiàn)中，學(xué)者對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)育與土地集約利用的關(guān)系的研究已達(dá)成基本共識(shí):土地市場(chǎng)發(fā)育是影響土地集約利用的重要因素，土地市場(chǎng)通過(guò)顯化土地價(jià)值［8］，提高資源配置效率促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而提高集約土地利用水平。具體說(shuō)來(lái)，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制(供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等)的作用，引導(dǎo)資源以最優(yōu)的數(shù)量配置在最佳的用途和方向上，實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托最優(yōu)［9］。如前所述，我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)育是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，市場(chǎng)發(fā)育程度的不同會(huì)導(dǎo)致不同的資源配置和利用效率，但不同的階段土地市場(chǎng)對(duì)城市土地集約利用水平的影響到底怎樣，目前仍處在探索中。曲福田［10］、王青等［10］的研究具有較好的代表性。其中，曲福田、吳郁玲等［10，12］認(rèn)為土地市場(chǎng)發(fā)育是影響土地集約利用水平的重要因素，并運(yùn)用江蘇省開(kāi)發(fā)區(qū)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，構(gòu)建計(jì)量模型測(cè)度了土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)土地集約利用水平的影響，認(rèn)為提高我國(guó)土地利用集約度的主要思路應(yīng)是推進(jìn)土地市場(chǎng)創(chuàng)新，使市場(chǎng)成為土地資源配置的主要機(jī)制。王青在其博士論文中，選用1999－2004年間各省GDP、建設(shè)用地量、固定資產(chǎn)投入、土地一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模、土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模，土地市場(chǎng)化程度數(shù)據(jù)，對(duì)土地市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響進(jìn)行了測(cè)算。他們的研究為測(cè)定土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)城市土地集約利用的關(guān)系提供了很好的視角。

本研究立足于土地市場(chǎng)發(fā)育與土地集約利用的關(guān)系，構(gòu)建理論分析模型并運(yùn)用我國(guó)除去臺(tái)灣、香港和澳門特別行政區(qū)的31省(市、區(qū))2001－2008年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，并分析處于不同發(fā)展階段的地區(qū)，土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響，為豐富土地市場(chǎng)發(fā)育與土地集約利用的研究開(kāi)展有益嘗試。

2 數(shù)據(jù)說(shuō)明及處理

根據(jù)前述對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展階段的分析以及數(shù)據(jù)的可獲得性，本文以2001－2008年為研究時(shí)段，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)測(cè)定土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。所用數(shù)據(jù)主要包括:城市二、三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值、城市建設(shè)用地面積、資本存量、勞動(dòng)力投入和土地市場(chǎng)化水平。

(1)土地集約利用水平:本文主要解釋土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響，因二、三產(chǎn)業(yè)是城市土地的主要使用者，本文用二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與建設(shè)用地的比值簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)城市土地集約利用水平。

二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是各省(市、區(qū))二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的加總，該數(shù)據(jù)來(lái)源于2002－2009年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》?？紤]到價(jià)格指數(shù)的影響，對(duì)所選數(shù)據(jù)以2000年為基期進(jìn)行了價(jià)格指數(shù)平減;城市建設(shè)用地包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地的面積加總，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》(2002－2009)。

(2)資本存量:本文資本存量的估計(jì)主要參考了張軍等［13］的研究結(jié)果。采用永續(xù)盤存法估算2001－2008年全國(guó)各省(市、區(qū))固定資本存量［14］，如公式一所示:

其中，i表示地區(qū)，t表示年份，Ki，t為 i地區(qū)當(dāng)年固定資本存量，Ki，t－1為 i地區(qū)上一年固定資本存量，Ii，t為 i地區(qū)當(dāng)年固定資本投入量(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的固定投資價(jià)格指數(shù)折算為2000年可比價(jià))，δ為經(jīng)濟(jì)折舊率(取值為9．6%)?；谀?2000年)分省(市、區(qū))固定資本存量參考張軍等［13］的研究結(jié)果。其中重慶市基期年(2000年)的資本存量為作者根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料估算。

(3)勞動(dòng)力投入:為城鎮(zhèn)從業(yè)人員數(shù)量，該數(shù)據(jù)來(lái)自2002－2009年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》

(4)土地市場(chǎng)化水平:目前關(guān)于土地市場(chǎng)化水平的測(cè)度大多采用曲福田等［9］的研究成果［15－16］。因土地市場(chǎng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成。一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，是土地使用者與土地所有者之間的關(guān)系;二級(jí)土地市場(chǎng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等，體現(xiàn)的是土地使用者之間的關(guān)系。因此本文認(rèn)為城市土地二級(jí)市場(chǎng)近乎完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，因此，影響土地市場(chǎng)發(fā)育水平的主要是土地一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)出讓。因此本文在總結(jié)已有研究成果的基礎(chǔ)上，提出以下計(jì)算公式:

其中，LM為土地市場(chǎng)化水平，i為國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式(i=協(xié)議，招標(biāo)，掛牌，拍賣);qi表示i方式國(guó)有土地使出讓的數(shù)量(宗);Wi為i方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)重。

土地權(quán)重的確定參考了李永樂(lè)的［17］的研究方法，根據(jù)2001－2008年全國(guó)土地市場(chǎng)交易情況，以各交易方式單位地價(jià)相對(duì)值確定權(quán)重。具體說(shuō)來(lái)，把拍賣價(jià)格看作完全市場(chǎng)化情況下的交易價(jià)格，其權(quán)重確定為1，協(xié)議、招標(biāo)、掛牌的平均單位地價(jià)相對(duì)于拍賣價(jià)格的比重，則為其權(quán)重。通過(guò)計(jì)算，確定協(xié)議的權(quán)重為0．25，招標(biāo)的權(quán)重為0．84，掛牌的權(quán)重為 0．70。

3 模型設(shè)定和估計(jì)結(jié)果

3．1 模型的設(shè)定

為了準(zhǔn)確的測(cè)定土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)城市土地集約利用的影響及其區(qū)域差異，根據(jù)前述分析，本文將計(jì)量模型設(shè)定為:

公式3中，INLit為i地區(qū)第t期內(nèi)城市建設(shè)用地集約利用水平;LMit、Lait、Kit分別表示i區(qū)t期內(nèi)土地市場(chǎng)化水平、資本存量和城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)。υit為誤差。

在本文的計(jì)量模型里，影響土地集約利用的因素除了資本存量、勞動(dòng)力投入和土地市場(chǎng)化程度等非常規(guī)因素外，還有一些觀測(cè)不到的、與地域和時(shí)間相關(guān)的變量。面板模型的主要優(yōu)點(diǎn)就是處理這種非觀測(cè)效應(yīng)。

3．2 估計(jì)結(jié)果

本研究采用Eviews 7．0進(jìn)行計(jì)量分析。通過(guò)對(duì)隨機(jī)效應(yīng)和固定效應(yīng)的比較分析，Hausman檢驗(yàn)結(jié)果表明，本文應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型。從實(shí)踐來(lái)看，固定效應(yīng)模型既可以控制區(qū)域隨時(shí)間不變的因素，也能控制樣本地區(qū)受不同年份時(shí)間的影響。本文采用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)，估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1所示，變量總體上通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)，R2達(dá)88%，模型擬合程度較好，模型設(shè)定有效。DW檢驗(yàn)結(jié)果表明，樣本不存在序列相關(guān)現(xiàn)象。

從表1可看出，土地市場(chǎng)發(fā)展與城市土地集約利用水平之間存在正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明隨著土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源對(duì)土地資源集約利用的促進(jìn)作用不斷顯現(xiàn)，與已有的研究得出了相同的結(jié)論。2001－2008年間，我國(guó)土地市場(chǎng)化水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，土地集約利用水平就能提升1．276 5億元/Km2。

表1 全部觀測(cè)數(shù)據(jù)估計(jì)結(jié)果Tab．1 Estimates of all observational data

表2 各省(市、區(qū))所處發(fā)展階段Tab．2 The development phases of provinces，cities and ddistricts

為進(jìn)一步考察處于不同發(fā)展階段的地區(qū)，土地市場(chǎng)發(fā)育程度的差異及其對(duì)土地集約利用的影響，參照錢納里經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段劃分方法，以2009年各省(市、區(qū))城市化率為標(biāo)準(zhǔn)，判斷不同省、市、區(qū)所處發(fā)展階段，結(jié)果如表2所示:

運(yùn)用公式3設(shè)定的計(jì)量模型，按照表2的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分組回歸。需要說(shuō)明的是，因相同組的城市大概視為同一類，這里選用的是時(shí)間固定效應(yīng)模型，結(jié)果如表3所示。

從表3可以看出，從工業(yè)化初期到工業(yè)化后期階段，土地市場(chǎng)化發(fā)育對(duì)土地集約利用的彈性逐漸減弱。這反映了處于工業(yè)化后期階段的省(市、區(qū))土地資源配置效率高于處于工業(yè)化初期階段的省(市、區(qū))的現(xiàn)實(shí)情況，因此土地市場(chǎng)化水平提高的邊際效用較小。具體說(shuō)來(lái)，處于工業(yè)化初期階段的云南、甘肅、貴州、西藏來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)化水平對(duì)土地集約利用的彈性系數(shù)為1．797，說(shuō)明土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)土地集約利用促進(jìn)作用顯著，但仍遠(yuǎn)低于資本存量對(duì)土地集約利用的影響(彈性系數(shù)為4．010)，說(shuō)明這些地區(qū)還處于要素推動(dòng)階段。處于工業(yè)化后期階段的上海、北京、天津，土地市場(chǎng)化水平對(duì)土地集約利用水平的彈性系數(shù)為－1．724，這似乎與理論假設(shè)相矛盾，但恰好說(shuō)明體現(xiàn)土地資源、資產(chǎn)屬性的土地市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，應(yīng)更加重視土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控屬性。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，北京、上海等特大城市的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、“地王”頻現(xiàn)確實(shí)已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，這時(shí)，應(yīng)更加重視土地對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。處于工業(yè)化中期階段的海南、山東、寧夏等15省(市、區(qū))和處于工業(yè)化成熟期的廣東、遼寧、浙江等9省(市、區(qū))來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)化對(duì)土地集約利用的促進(jìn)作用顯著，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源的市場(chǎng)化配置，尤其是需要大量土地的工業(yè)發(fā)展，應(yīng)盡量避免“協(xié)議出讓”這種市場(chǎng)化程度比較低的出讓方式。

表3 不同發(fā)展階段地區(qū)估計(jì)結(jié)果Tab．3 Estimates of provinces，cities，and districts of different development phases

4 結(jié)論與討論

通過(guò)構(gòu)建土地市場(chǎng)發(fā)育與土地集約利用水平的計(jì)量模型，采用我國(guó)省際面板數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了2001－2008年期間我國(guó)省(市、區(qū))土地市場(chǎng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。與傳統(tǒng)的時(shí)間序列計(jì)量分析結(jié)果相比，本文采用的面板數(shù)據(jù)模型在前者的基礎(chǔ)上考慮了截面數(shù)據(jù)區(qū)域特征的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響因素的計(jì)量分析，因而實(shí)證結(jié)果也更為準(zhǔn)確可靠。根據(jù)模型估計(jì)結(jié)果，認(rèn)為在考察期內(nèi):總體上全國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用有著顯著的正向促進(jìn)作用，2001－2008年間，我國(guó)土地市場(chǎng)化水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，土地集約利用水平就能提升1．276 5億元/Km2;處于不同發(fā)展階段的省(市、區(qū))土地市場(chǎng)化的作用程度和作用方向不一樣，工業(yè)化初期階段省(市、區(qū))的土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地集約利用的彈性系數(shù)最高，工業(yè)化后期的北京、上海、天津土地市場(chǎng)化對(duì)土地集約利用的彈性系數(shù)小于0，說(shuō)明體現(xiàn)土地資源、資產(chǎn)屬性的土地市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，應(yīng)更加重視土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控屬性。因此，國(guó)家應(yīng)根據(jù)各地區(qū)發(fā)展實(shí)際，制定差別化土地政策。

需要說(shuō)明的是，在該項(xiàng)研究中對(duì)土地市場(chǎng)化水平和土地集約利用水平的測(cè)度原則是盡量簡(jiǎn)化易操作，但有可能在一定程度上忽略了其他因素的作用，這是今后研究中需要深入的方面。

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Effects of Land Market Development on Land Use Intensity

YANG Hong-mei1，2LIU Wei-dong1LIU Hong-guang1
(1．Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research，CAS，Beijing 100101，China;2．Graduate University of Chinese Academy of Sciences，Beijing 100039，China)

Using the panel data of 31 provinces，cities or districts of China in the period from 2001 to 2008，this paper estimates the effects of urban land market development on the trend and degree of land use intensity based on correlation analysis．The results show that the land market development has a significant positive effect on land use intensity．From 2001 to 2008，once the land market development has improved 1%，the land use intensity will increase by 127．65 million Yuan(RMB)/km2averagely．In order to explore the regional divergence，the paper classifies these cities into 4 categories according to their distinct development phases，named beginning-，mid-，mature-and post-industrialization cities．As for the beginning-industrialization cities，the elasticity indexes of land use intensity to land market development are the highest．As for the mid-and mature-industrialization cities，the development of land market has a significant positive effect on land use intensity．As for the post-industrialization cities，such as Beijing，Shanghai and Tianjin，the elasticity is less than zero，which indicates that when the land market develops into a certain degree，the macro-economic regulation attribute of land is much more important than the attributes of resources and assets．

land market development;land intensive use;panel data;regional divergence

F062．2

A

1002－2104(2011)12－0129－05

10．3969/j．issn．1002－2104．2011．12．022

2011－06－18

楊紅梅，博士生，主要研究方向?yàn)橥恋卣吲c區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號(hào):41071096)。

(編輯:李 琪)