住宅市場(chǎng)信息與住宅價(jià)格規(guī)制

高炳華

（華中師范大學(xué) 經(jīng) 濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武 漢430079）

住宅市場(chǎng)信息與住宅價(jià)格規(guī)制

高炳華

（華中師范大學(xué) 經(jīng) 濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武 漢430079）

我國(guó)住宅市場(chǎng)信息存在不對(duì)稱與不真實(shí)的交易信息、媒體與學(xué)者的傾向性言論、不適時(shí)或欠合理的政策、住宅價(jià)格偏離價(jià)值的現(xiàn)象和住宅投機(jī)者的炒房行為等大量的交易噪聲；依據(jù)交易噪聲進(jìn)行住房投機(jī)的羊群效應(yīng)和交易多階段正反饋機(jī)制推高了我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格。通過完善住宅市場(chǎng)信息收集和披露制度、建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度、組織專業(yè)人士定期發(fā)布規(guī)范而積極的輿論導(dǎo)向、加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和管理、提高行政效率和政策的針對(duì)性與時(shí)效性等有效措施，實(shí)施住宅價(jià)格規(guī)制，以促進(jìn)我國(guó)住宅市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

住宅市場(chǎng)信息；交易噪聲；價(jià)格規(guī)制；措施

一、住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲

住宅市場(chǎng)信息是促成住宅市場(chǎng)交易、調(diào)控住宅市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求的重要依據(jù)。由于我國(guó)住宅市場(chǎng)上個(gè)體購(gòu)房者幾乎占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)，而個(gè)體購(gòu)房者無法也不可能在合理預(yù)期的基礎(chǔ)上做出獨(dú)立的決策，他們主要是依賴開發(fā)商的廣告信息、中介機(jī)構(gòu)的推介信息、專家言論以及其他購(gòu)房者的交易行為所提供的信號(hào)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。這樣便會(huì)造成住宅市場(chǎng)上出現(xiàn)虛假的市場(chǎng)交易信號(hào)或交易噪聲①，購(gòu)房者以交易噪聲為基礎(chǔ)所進(jìn)行的交易稱之為噪聲交易②。我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易噪聲主要有：

1.不對(duì)稱和不真實(shí)的交易信息

我國(guó)住宅市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介商處于絕對(duì)信息優(yōu)勢(shì)地位，在住宅產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、實(shí)際銷售數(shù)量和價(jià)格等方面擁有完全信息，而購(gòu)房者則處于明顯信息不對(duì)稱地位。購(gòu)房者所能獲得的是不完全信息，甚至是開發(fā)商、中介商等刻意制造的虛假信息即交易噪聲。購(gòu)房者在不了解住宅產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、市場(chǎng)供求等有關(guān)市場(chǎng)交易的真實(shí)信息情形下，對(duì)未來住宅市場(chǎng)發(fā)展無法做出正確判斷與合理預(yù)期，為了在交易過程中追求自身利益最大化，只得將其他交易者的行為作為重要參考，相互學(xué)習(xí)和相互模仿，從而使噪聲交易具有集群性特征，產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”③。

2.媒體與學(xué)者的傾向性言論

房地產(chǎn)開發(fā)商往往憑借其雄厚的財(cái)力影響媒體和部分學(xué)者發(fā)表有關(guān)住宅市場(chǎng)的傾向性言論，渲染住宅供不應(yīng)求、價(jià)格不斷走高的長(zhǎng)期繁榮假象，干擾購(gòu)房者的判斷，影響購(gòu)房者正確預(yù)期。

3.不適時(shí)或欠合理的政策

在我國(guó)住宅市場(chǎng)的形成與發(fā)展過程中，針對(duì)土地出讓、住宅開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等方面，土地與房地產(chǎn)行政管理部門、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)管理部門先后出臺(tái)了一系列政策，但是由于各部門職責(zé)分割，政策制定往往不全面、不協(xié)調(diào)、不合理、不穩(wěn)定、難執(zhí)行等，過度干預(yù)市場(chǎng)而造成市場(chǎng)失靈④。有些政策的出臺(tái)要經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的審批流程才能完成，等到政策正式頒布實(shí)施時(shí)，市場(chǎng)狀況已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，因此，這些政策本身也成了不合時(shí)宜的噪聲。

4.住宅價(jià)格偏離價(jià)值而大幅上漲或者下跌的現(xiàn)象

住宅價(jià)格長(zhǎng)期大幅度偏離價(jià)值，干擾了購(gòu)房者對(duì)住宅客觀合理價(jià)值的判斷，住宅市場(chǎng)價(jià)格快速上漲或過度下跌也影響了消費(fèi)者預(yù)期，成為干擾住宅市場(chǎng)交易的重要噪聲。

5.住宅投機(jī)者的炒房行為

住宅投機(jī)者預(yù)期住宅價(jià)格將持續(xù)攀升時(shí)，就會(huì)大量購(gòu)買成套住宅囤積，以期在未來價(jià)格更高時(shí)出售獲利。住宅投機(jī)者的炒房行為造成住宅市場(chǎng)需求大量增加，產(chǎn)生市場(chǎng)虛假繁榮景象；而在住宅價(jià)格下跌時(shí)，投機(jī)者就會(huì)集中拋售，助推房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌⑤，這也成為住宅市場(chǎng)交易的重要噪聲。

二、住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的危害

由于住宅具有投資投機(jī)特性，使得噪聲交易者會(huì)犯一些認(rèn)知、情緒的偏差，從而對(duì)住宅市場(chǎng)信息的變化出現(xiàn)過度反映，當(dāng)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)時(shí)變得過于樂觀，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲，偏離其基礎(chǔ)價(jià)值。

根據(jù)供求理論，價(jià)格上升，需求下降，但是在市場(chǎng)上由于噪聲交易者的存在，當(dāng)噪聲交易者看好未來的市場(chǎng)行情，預(yù)測(cè)未來的房?jī)r(jià)存在上漲空間，能夠獲得利潤(rùn)時(shí)，噪聲交易者就會(huì)增加當(dāng)期需求，購(gòu)買住宅滿足自己的需求以防未來價(jià)格上漲更多而買不起，或購(gòu)買住宅囤積，以便將來房?jī)r(jià)上漲到更高時(shí)拋售獲得利差。噪聲交易者的行為通過相互學(xué)習(xí)和模仿，使其具有群體性特征，最終形成一種羊群效應(yīng)和多階段自我反射正反饋機(jī)制，擴(kuò)大了住宅交易者（特別是噪聲交易者）對(duì)住宅市場(chǎng)的認(rèn)知偏差和過度反應(yīng)，造成住宅價(jià)格的持續(xù)攀升。

1.住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲易形成投機(jī)交易羊群效應(yīng)而推高房?jī)r(jià)

假定住宅市場(chǎng)上只有噪聲交易者（非理性交易者）與理性交易者兩類交易者，他們?cè)谑袌?chǎng)上所占的比率分別用d與1－d來表示。在購(gòu)買住宅時(shí)，噪聲交易者往往只能以一些噪聲或表面似信息的偽信號(hào)進(jìn)行市場(chǎng)操縱；而理性交易者則在對(duì)各種信息進(jìn)行理性分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)噪聲交易者的策略進(jìn)行正確判斷和預(yù)期做出購(gòu)買決策。當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，噪聲交易者與理性交易者購(gòu)房博弈的得益矩陣為：

當(dāng)住宅價(jià)格下跌時(shí)，噪聲交易者與理性交易者購(gòu)房博弈的得益矩陣為：

住宅價(jià)格有上漲和下跌兩種可能，假定住宅價(jià)格上漲的概率為μ，下跌的概率為1－μ，μ與市場(chǎng)上噪聲交易者同理性交易者的數(shù)量之比以及交易信息中噪聲的含量成正比關(guān)系。在最終上漲的情況下，噪聲交易者分別以p和1－p的概率進(jìn)行操作和不操作，理性交易者在上述兩種情況下的得益分別為－L1和－I1，而噪聲交易者在理性交易者分別以q和1－q愿意交易和不愿交易的情況下的得益為R1和H1，最終價(jià)格下跌時(shí)情況與上漲時(shí)相反。由此得出在上漲時(shí)理性交易者愿意交易的期望得益（損失）為p（－L1）＋（1－p）（－I1），而在下跌時(shí)交易的期望得益為pL2＋（1－p）I2，最終交易的期望得益（損失）為：

而噪聲交易者在理性交易者愿意交易時(shí)而交易的期望收益（損失）為：

由上可知，理性交易者對(duì)噪聲交易者的操縱而愿意交易的期望得益與μ具有負(fù)相關(guān)關(guān)系，即市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的數(shù)量之比越大，以及信息中所含噪聲的成分越多，理性交易者的損失越大；同時(shí)，從噪聲交易者在理性交易者愿意交易時(shí)而交易的期望收益可以看出，其得益與市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的數(shù)量之比以及信息中噪聲含量具有正相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論正好說明了住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者為了逐利而形成羊群效應(yīng)的現(xiàn)象。

住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者（噪聲交易者）的羊群效應(yīng)是如何導(dǎo)致住宅價(jià)格持續(xù)攀升呢？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，追求時(shí)尚和從眾心理是市場(chǎng)主體的價(jià)值感受之一，行為人在信息環(huán)境不確定的情況下，行為極易受到其他行為人的影響，以致不考慮自己的私有信息和理性判斷，而盲目跟從市場(chǎng)中的大多數(shù)人而采取相同的策略。報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合實(shí)際的大幅宣傳和報(bào)道，各類專家各抒己見的極端觀點(diǎn)和不負(fù)責(zé)任的市場(chǎng)走勢(shì)分析，房地產(chǎn)商通過假售、捂盤、聯(lián)合抬價(jià)等手段制造市場(chǎng)緊張氣氛，通過炒房獲得財(cái)富的故事渲染等等，這些更加激起人們的需求投資欲望。讓住宅需求者和投資者熱情急劇膨脹，在這種群體營(yíng)造的氛圍下，增加了投資者、需求者的信心和耐心，使投資者、需求者增加了需求，房地產(chǎn)商大幅高價(jià)囤地，倒賣土地，需求大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)被不斷抬高。

2.住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲易形成投機(jī)交易多階段正反饋機(jī)制而推高房?jī)r(jià)

運(yùn)用多階段不完全信息動(dòng)態(tài)博弈中的聲譽(yù)模型對(duì)住宅市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。

假定理性交易者認(rèn)為噪聲交易者的購(gòu)房目的有兩種類型：無獲利目的型和有獲利目的型。在理性交易者依據(jù)自己所獲取的信息采取一定的交易行為后，噪聲交易者可以觀測(cè)到理性交易者的交易行為，但是不能觀測(cè)到理性交易者的類型。噪聲交易者通過觀察理性交易者所采取的交易行為來推斷其類型或修正對(duì)其類型的先驗(yàn)概率分布，然后確定自己的交易行為是購(gòu)買還是賣出，而理性交易者依據(jù)理性預(yù)期完全預(yù)測(cè)到自己的交易行為將被噪聲交易者所利用，因而又會(huì)決定相應(yīng)的交易行為。例如，噪聲交易者抬高了房?jī)r(jià)，而理性交易者認(rèn)為噪聲交易者是有意抬高房?jī)r(jià)獲利，理性交易者就會(huì)遭到損失。因此，博弈過程不僅是雙方進(jìn)行選擇交易行為的過程，而且是雙方在使用貝葉斯法則不斷修正信念的過程。假定噪聲交易者的單階段效用函數(shù)如下⑥：

式中：π為噪聲交易者實(shí)際操縱房?jī)r(jià)的上漲率，πe為理性交易者預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲率，b為噪聲交易者的類型，即b＝0代表噪聲交易者為無獲利目的型，此時(shí)，理性交易者跟進(jìn)后價(jià)格繼續(xù)上漲；b＝1代表噪聲交易者為有獲利目的型，此時(shí)，理性交易者跟進(jìn)后噪聲交易者將大量拋出處于高價(jià)位的住宅獲利，理性交易者遭受損失。

假定b＝0的先驗(yàn)概率為po，b＝1的先驗(yàn)概率為1－po，即在t＝0時(shí)，理性交易者認(rèn)為噪聲交易者為無獲利目的的概率為po，有獲利目的的概率為1－po。

假定噪聲交易者與理性交易者之間的博弈將重復(fù)T階段，令yt為t階段有獲利目的的噪聲交易者選擇繼續(xù)抬高價(jià)格對(duì)策的概率，xt為理性交易者認(rèn)為噪聲交易者選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的概率，在均衡條件下，xt＝y(tǒng)t。那么在t階段理性交易者觀測(cè)到噪聲交易者沒有賣出，根據(jù)貝葉斯法則，理性交易者在t＋1階段認(rèn)為噪聲交易者將繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的后驗(yàn)概率為：

式中：pt為t階段噪聲交易者為無獲利目的的概率，1為無獲利目的噪聲交易者繼續(xù)抬高價(jià)格的概率，即如果噪聲交易者本期選擇繼續(xù)漲價(jià)，理性交易者認(rèn)為噪聲交易者在下階段為無獲利目的可能性增加（概率向上調(diào)整）。當(dāng)xt≤1，則上述不等式成立；當(dāng)xt＝1，則上述等式成立。而如果噪聲交易者選擇賣出以獲利，則有：

就是說，如果噪聲交易者本期大量高價(jià)賣房，導(dǎo)致理性交易者高價(jià)購(gòu)房受損，理性交易者將認(rèn)為噪聲交易者是有獲利目的型的。因此，不到最后階段，噪聲交易者選擇賣出是不明智的，這也就說明了本質(zhì)上依據(jù)信息進(jìn)行交易以求獲利的噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的原因。

為了更明確地闡明這一結(jié)論，再考慮博弈的最后兩個(gè)階段：T－1階段和T階段。在T階段，噪聲交易者沒有必要繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，因此，其最優(yōu)的選擇是πt＝b＝1，理性交易者對(duì)噪聲交易者抬高房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲率為：

此時(shí)，噪聲交易者的效用為：

可見，噪聲交易者的效用是其在T階段為無獲利目的型的增函數(shù)。即在最后階段以前，理性交易者越是認(rèn)為噪聲交易者為合作型的，則pT越大，則噪聲交易者在最后階段賣房獲利越大。

在T－1階段，假定噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，使理性交易者覺得跟進(jìn)會(huì)有利可圖，因而有：pT－1＞0，則理性交易者認(rèn)為噪聲交易者抬高房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲率為：

假定噪聲交易者的貼現(xiàn)因子為δ，為簡(jiǎn)單起見，僅考慮純戰(zhàn)略，即yt＝［0，1］的情況。如果噪聲交易者在T－1階段選擇賣房獲利（即yT－1＝0，πT－1＝1），那么pT＝0，即在T－1階段理性交易者觀察到由此引起的利益的損失，理性交易者就認(rèn)為噪聲交易者是有獲利目的型的。設(shè)理性交易者的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率為，則噪聲交易者的總效用為：

如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，即yT－1＝1，πT－1＝0，那么噪聲交易者的總效用為：

可見，針對(duì)以上兩式，如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的策略優(yōu)于賣出獲利的策略，即有：

同時(shí)，在均衡情況下，理性交易者的預(yù)期xT－1等于噪聲交易者的選擇為yT－1。因此，如果yT－1＝1構(gòu)成噪聲交易者的均衡戰(zhàn)略：xT－1＝1，從而有pT＝pT－1，且最終階段必然是：

可見，只要在T－1階段理性交易者認(rèn)為噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的概率不小于，則有獲利目的型的噪聲交易者就會(huì)抬高房?jī)r(jià)。因此，得出該博弈的納什均衡為噪聲交易者在T－1階段會(huì)選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，而在T階段賣房，只要δ足夠大即對(duì)未來漲價(jià)預(yù)期具有足夠的信心和耐心，也就是說如果用δ代表噪聲交易者的耐心程度，就噪聲交易者而言，處于追求效用最大化的需求，噪聲交易者必須有足夠的耐心堅(jiān)持T－1階段抬高房?jī)r(jià)策略，也就是使δ充分的大，從而使，而在最后階段賣房以獲取最大的利益。這一結(jié)論正好說明了住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者的交易行為具有多階段正反饋機(jī)制的現(xiàn)象。

住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者（噪聲交易者）的多階段自我反射正反饋機(jī)制是如何導(dǎo)致住宅價(jià)格持續(xù)攀升呢？住宅的買賣過程反映了住宅市場(chǎng)各交易主體的心理過程，由于認(rèn)知偏差、情緒偏差等各種偏差的存在，最終導(dǎo)致住宅的定價(jià)偏差，而住宅的定價(jià)偏差會(huì)反過來影響住宅市場(chǎng)主體的認(rèn)識(shí)和判斷。從2006年開始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的穩(wěn)定住宅市場(chǎng)價(jià)格若干調(diào)控政策卻反而被噪聲交易者（特別是市場(chǎng)炒作者）作為房?jī)r(jià)將要進(jìn)一步上漲的新信息，由此演變?yōu)檎麄€(gè)市場(chǎng)看漲心理，使得住宅市場(chǎng)不斷升溫，人們預(yù)期信心持續(xù)膨脹，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住宅需求急劇增加，需求大幅增加又反饋到更高的價(jià)格中，第二輪的價(jià)格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，催化因素的最初作用被市場(chǎng)主體的熱情不斷放大，因?yàn)樗械男枨笳撸òㄏM(fèi)需求者和投資投機(jī)需求者）都擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后買不到或在高價(jià)位購(gòu)買而吃虧，使得人們對(duì)住宅市場(chǎng)交易的認(rèn)知不斷偏離，導(dǎo)致價(jià)格偏差，價(jià)格偏差又進(jìn)一步影響認(rèn)知偏離，形成典型的正反饋交易行為，這種正反饋交易行為的最終結(jié)果必然是導(dǎo)致住宅價(jià)格的持續(xù)攀升。

三、住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的規(guī)避措施

價(jià)格規(guī)制是通過一種外在力量，促使價(jià)格更加規(guī)范，更加符合其本性⑦。價(jià)格規(guī)制的目的是在一定程度上恢復(fù)價(jià)格的本性，使它能夠真實(shí)反映資源稀缺程度和真正發(fā)揮激勵(lì)作用，成為溝通經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者信息的有效方式并切實(shí)地反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。住宅價(jià)格規(guī)制就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。

在住宅市場(chǎng)上，如果噪聲交易者過多，而理性交易者過少，那么住宅投資投機(jī)者（噪聲交易者）的羊群效應(yīng)和多階段自我反射正反饋機(jī)制等非理性行為就會(huì)盛行，理性交易者就無法穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)背離其價(jià)值，而噪聲交易者的行為會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高和房?jī)r(jià)泡沫。反之，如果在一個(gè)較為成熟的市場(chǎng)上，理性交易者相對(duì)過多，理性交易者就會(huì)通過獲利活動(dòng)獲得較大收益，而使噪聲交易者遭受損失，最終將其排擠出市場(chǎng)。而我國(guó)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度較低，這一方面是由于我國(guó)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不完善，另一方面是由于我國(guó)住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模相對(duì)較小，易于產(chǎn)生交易噪聲。因此，我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格的信息含量有限，價(jià)格中較多反映出噪聲因素，房?jī)r(jià)往往與均衡價(jià)格相差較大，住宅市場(chǎng)處于相當(dāng)程度的市場(chǎng)失靈、價(jià)格失效的狀態(tài)。

同時(shí)，從不完全信息動(dòng)態(tài)博弈理論所分析的理性交易者與噪聲交易者的動(dòng)機(jī)、市場(chǎng)與行為中可以看到，理性交易者出于自身利益的考慮，借助于自己在財(cái)力、資本上的優(yōu)勢(shì)，利用與噪聲交易者之間的信息不對(duì)稱，來操縱價(jià)格牟取利益。因此理性交易者在住宅買賣中，需要理性分析，對(duì)于抬高房?jī)r(jià)、打壓房?jī)r(jià)的行為，一定要在綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的實(shí)力與信譽(yù)、住宅產(chǎn)品的品質(zhì)與增值潛力等因素的基礎(chǔ)上，再確定購(gòu)買決策。

綜上所述，為了有效實(shí)施住宅價(jià)格規(guī)制，促使我國(guó)住宅市場(chǎng)正常、有序、穩(wěn)定的發(fā)展，盡可能地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低空置率，建議采取的住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的規(guī)避措施如下：

1.建立和完善住宅市場(chǎng)信息收集和披露制度

政府應(yīng)完善住宅市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公告制度，通過官方或權(quán)威的信息披露渠道，定期發(fā)布和傳播住宅新開工面積或套數(shù)、竣工面積或套數(shù)、可銷售或已銷售面積或套數(shù)、空置面積或套數(shù)、銷售價(jià)格等信息，讓購(gòu)房者及時(shí)了解住宅市場(chǎng)的供求狀況、真實(shí)銷售價(jià)格和銷售數(shù)量等信息。從而促使購(gòu)房者正確預(yù)期住宅發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而主動(dòng)調(diào)整其購(gòu)房行為，有效降低住宅投資和消費(fèi)領(lǐng)域的“噪聲交易”行為的嚴(yán)重程度，平衡住宅價(jià)格和市場(chǎng)供求關(guān)系，降低住宅價(jià)格波動(dòng)幅度和空置率。

2.建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度

針對(duì)保障性住房和普通商品房成本信息的不對(duì)稱，可以通過造價(jià)成本公示制度來改善。通過公布保障性住房和普通商品房成本清單，消費(fèi)者就能根據(jù)真實(shí)、全面的信息進(jìn)行理性判斷，形成的房?jī)r(jià)也會(huì)更趨合理性。讓房?jī)r(jià)成本信息透明化，也有利于控制暗箱操作。物價(jià)和國(guó)土部門不僅要公布土地價(jià)格和土地供應(yīng)量，還要公布土地開發(fā)的進(jìn)度、土地供應(yīng)計(jì)劃等，讓開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來進(jìn)行理性的判斷。物價(jià)部門有責(zé)任對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的商品價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，保證住宅市場(chǎng)信息透明化以符合消費(fèi)者的利益。

3.組織專業(yè)人士定期發(fā)布客觀而積極的輿論導(dǎo)向

政府應(yīng)定期組織專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)外人士，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)展開研究、討論，通過政策解讀、趨勢(shì)分析、問題剖析等方式發(fā)表客觀積極的言論，規(guī)范公共媒體的輿論導(dǎo)向，充分發(fā)揮輿論的正面作用，避免錯(cuò)誤信息干擾購(gòu)房者的判斷，引導(dǎo)購(gòu)房者的投資需求和消費(fèi)需求趨于理性。

4.加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和管理

政府要規(guī)范住宅開發(fā)商、中介商的銷售行為，對(duì)住宅銷售過程中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、惡意欺詐等行為要嚴(yán)查和嚴(yán)懲；鼓勵(lì)住宅消費(fèi)者理性購(gòu)房，遏制住宅市場(chǎng)上的投機(jī)行為，維持住宅市場(chǎng)的交易秩序。

5.提高行政效率和政策的針對(duì)性與時(shí)效性

政府應(yīng)提高行政效率，加強(qiáng)各職能部門的配合，提高政策的針對(duì)性和時(shí)效性，充分發(fā)揮政府對(duì)住宅市場(chǎng)的監(jiān)督管理職能，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的缺陷⑧，有效幫助購(gòu)房者樹立信心，產(chǎn)生正確預(yù)期，避免過度反應(yīng)，維持我國(guó)住宅市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

注釋

①李輝等：《噪聲交易與房?jī)r(jià)波動(dòng)》，《經(jīng)濟(jì)前沿》2009年第12期。

②Black F..“Noise.”Journal of Finance（1986）：529－543.

③“羊群效應(yīng)”是指?jìng)€(gè)人的觀念與行為由于群體的引導(dǎo)和壓力，而向與多數(shù)人一致的方向變化的趨勢(shì)。

④胡慧萍：《貨幣政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析》，《濟(jì)南金融》2007年第3期。

⑤徐蜚、任宏：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為分析》，《山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期。

⑥張維迎：《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海：上海人民出版社，1996年，第374頁。

⑦⑧高炳華：《住宅價(jià)格規(guī)制扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)“失靈”》，《城市住宅》2009年第4期。

2011－03－07

2010年教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目“住宅價(jià)格規(guī)制研究”（10YJA790052）

責(zé)任編輯 張靜