房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理模型實例分析

□文/劉純超

房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理模型實例分析

□文/劉純超

目前，中國的房地產(chǎn)市場又有新的起色，尤其是海南經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)市場異?；鸨?，不管是購房者還是海南政府，都在擔心是否會重蹈覆轍，而對于那些不斷進軍海南市場的房地產(chǎn)企業(yè)又應(yīng)該做出怎樣的決策呢？本文從某房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展角度，根據(jù)影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，加以分析，以為該公司正確地選擇和建立房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略，以及實施房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略提供參考。

財務(wù)戰(zhàn)略模型；選擇；應(yīng)用；支撐

房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務(wù)戰(zhàn)略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財務(wù)戰(zhàn)略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會經(jīng)濟環(huán)境的復雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們在選擇和運用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實際應(yīng)用，以及在應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題。

一、財務(wù)戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財務(wù)戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評價兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評價的財務(wù)戰(zhàn)略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。

二、房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略模型實際運用及選擇

（一）影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實際運用。根據(jù)影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔同等負債的同時，凈資產(chǎn)規(guī)模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠遠小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務(wù)的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對各項債務(wù)均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對到期債務(wù)的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對較小，以及2008年未再進行股權(quán)融資的影響。

表1 2008～2009年影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分表

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產(chǎn)的比例增加致使速動比率進一步下降。

5、財務(wù)彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數(shù)為負也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權(quán)融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評價為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財務(wù)戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財務(wù)戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟周期來看，中國經(jīng)濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經(jīng)濟已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規(guī)模的財政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟復蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經(jīng)濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場繼續(xù)高漲，相應(yīng)的行業(yè)政策可能會逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步回暖。從影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財務(wù)報告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟繁榮階段，行業(yè)政策相對寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標，某房地產(chǎn)公司的財務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當是：擴張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財務(wù)戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟明顯下滑，財務(wù)戰(zhàn)略目標應(yīng)當迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年 8月份的財務(wù)戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進行回顧及依據(jù)模型進行財務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

從當時的外部經(jīng)濟周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟受國際金融危機的影響，經(jīng)濟增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟周期上仍然處于經(jīng)濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經(jīng)濟在之后有明顯和長時間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進入了經(jīng)濟周期的下行期間。

從公司當時面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業(yè)政策環(huán)境暫時判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進行調(diào)整。

從影響財務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務(wù)數(shù)據(jù)測算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財務(wù)狀況，某房地產(chǎn)公司的財務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當是：防御收縮的財務(wù)戰(zhàn)略。

圖1

圖2

三、房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略模型的其他支撐

財務(wù)戰(zhàn)略管理是動態(tài)管理過程，在經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時，我們要及時對財務(wù)戰(zhàn)略進行相應(yīng)的評估和調(diào)整，以避免堅持原有不合時宜的財務(wù)戰(zhàn)略導致的經(jīng)營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務(wù)預(yù)警機制及實施全面預(yù)算管理，為財務(wù)戰(zhàn)略模型提供強有力的支撐。

（一）建立財務(wù)預(yù)警機制。財務(wù)預(yù)警就是利用財務(wù)指標度量企業(yè)財務(wù)狀況偏離預(yù)警線的強弱程度，進而發(fā)出財務(wù)警戒信號的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財務(wù)危機，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導致企業(yè)無力支付到期債務(wù)或費用，導致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財務(wù)危機盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應(yīng)該及早發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機信號，預(yù)測并化解可能的財務(wù)危機，這就是實施財務(wù)預(yù)警的意義所在。

財務(wù)預(yù)警機制對財務(wù)戰(zhàn)略的重要意義在于財務(wù)預(yù)警機制能為財務(wù)戰(zhàn)略的實施提供強有力的保障，能及時發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測、診斷財務(wù)戰(zhàn)略具體實施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時財務(wù)預(yù)警機制提供的信息為企業(yè)及時修正財務(wù)戰(zhàn)略帶來了強有力的技術(shù)支撐。

（二）實施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是指企業(yè)對未來的經(jīng)營活動和相應(yīng)財務(wù)結(jié)果進行充分全面的預(yù)測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預(yù)算目標不斷對照分析，從而及時指導經(jīng)營活動的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預(yù)算管理是財務(wù)戰(zhàn)略實施的重要支撐，財務(wù)戰(zhàn)略具體實施后的完成結(jié)果，需要通過與預(yù)算目標進行對比和分析，從而考察財務(wù)戰(zhàn)略是否達到預(yù)期目標，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進而調(diào)整、改善財務(wù)戰(zhàn)略制定和實施流程。

[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產(chǎn)公司財務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析.現(xiàn)代審計與會計，2006.12.

[2]耿云江.企業(yè)集團財務(wù)控制體系研究.基于財務(wù)戰(zhàn)略視角.東北財經(jīng)大學出版社，2008.

[3]焦暉.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略決策.決策與信息（財經(jīng)觀察），2008.5.

[4]趙秀芳.集群企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理研究.上海財經(jīng)大學出版社，2009.6.1.

[5]孫繼紅.論我國企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的有效實施.經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息，2009.1.

本文為?？诮?jīng)濟學院2010年青年基金項目“房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：H j k10-13）

F23

A

（作者單位：海口經(jīng)濟學院經(jīng)濟貿(mào)易學院）