武清未來不可小覷

雖然目前一輛“蹦蹦車”花半個(gè)小時(shí)就能將武清主要區(qū)域走一遍，但隨著各路大開發(fā)商進(jìn)駐，它的邊界不停向外擴(kuò)，將來武清實(shí)力不可小覷。

一位當(dāng)?shù)厥蹣翘幍匿N售人員給記者講了個(gè)真實(shí)的故事，一位購房者從北京坐著城際快車來到武清，因?yàn)楫?dāng)?shù)毓步煌ㄊ植话l(fā)達(dá)，該購房者在車站前找了一輛帶篷三輪摩托，也就是俗稱的“蹦蹦”，經(jīng)過和車主討價(jià)還價(jià)，以60元成交。車主帶著他足足開了半個(gè)多小時(shí)，才把他載到售樓處門口。

后來銷售人員告訴他，一般從城際快車車站到達(dá)售樓處，當(dāng)?shù)厝酥恍枰?塊錢，車程不會(huì)超過5分鐘，步行到售樓處也只需要15分鐘，40多分鐘能將整個(gè)武清轉(zhuǎn)個(gè)遍。

一輛“蹦蹦”用半個(gè)多小時(shí)就可以把武清主要的區(qū)域轉(zhuǎn)一圈，這是事實(shí)，如果白駕車時(shí)間會(huì)更短些，記者一行自駕車從武清最北至最南端只用了十幾分鐘，但能感覺得到武清主城區(qū)的邊界在不停地向外拓展。正在拆遷的農(nóng)村與已經(jīng)平整好的土地，以及高大的施工設(shè)備成為城鄉(xiāng)接合部的主要景象。

大房企獵物

最早進(jìn)入武清的大牌開發(fā)商是保利地產(chǎn)，早在2007年，保利就進(jìn)入武清，如今的保利上河雅頌和保利海棠灣都是武清當(dāng)?shù)赜忻臉潜P，隨后，多家大型國有以及民營房地產(chǎn)公司進(jìn)入武清。

恒大地產(chǎn)在三四線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，2009年，恒大介入武清一級(jí)土地開發(fā)，土地儲(chǔ)備超過百萬平米，2010年11月15日，恒大以，1.74億元拍下位于武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)的津武(掛)2010－181、179地塊，以起始價(jià)成交，兩塊土地合計(jì)面積為13.29萬平米，土地樓面價(jià)最低為1136元／平米，項(xiàng)目定名為山水城。

與保利上河雅頌相距不遠(yuǎn)的是奧克斯地產(chǎn)開發(fā)的盛世天下，總開發(fā)面積在51萬平米左右，住總在武清開發(fā)區(qū)擁有27.6萬平米住宅項(xiàng)目，同時(shí)在幫助武清進(jìn)行舊村改造。首創(chuàng)集團(tuán)也在武清擁有四平方公里的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目，目前尚未進(jìn)入市場，首創(chuàng)相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)此不愿意多談。

中房集團(tuán)董事長孟曉蘇發(fā)起成立的匯力基金在武清也有項(xiàng)目，其中案名為陽光墅的項(xiàng)目土地儲(chǔ)備達(dá)550畝，一期開發(fā)200畝。同時(shí)，據(jù)匯力基金網(wǎng)站顯示，除陽光墅項(xiàng)目外，京津時(shí)尚廣場、翠金湖、中歐論壇等在武清的項(xiàng)目都與匯力基金有一定程度關(guān)系，其在武清已深耕多年。

龍灣地產(chǎn)在武清的土地儲(chǔ)備面積最大，這個(gè)曾經(jīng)在北京做過龍灣別墅的開發(fā)商在武清占地12000畝，目前已啟動(dòng)500畝，建筑面積近40萬平米，因土地儲(chǔ)備面積巨大，龍灣地產(chǎn)具有相當(dāng)野心，想以歐美國家的“新市鎮(zhèn)”概念為藍(lán)本，建造一座人口超過lO萬的衛(wèi)星城，這個(gè)最早以教育起家的開發(fā)企業(yè)，最讓人期待的就是項(xiàng)目內(nèi)的學(xué)校配套。

金泰地產(chǎn)的第一個(gè)土地一級(jí)整理項(xiàng)目就位于武清，預(yù)計(jì)整個(gè)一級(jí)土地整理投入資金50億元，整體投資將近百億。與龍灣地產(chǎn)在武清的項(xiàng)目具有某些相似之處，金泰也計(jì)劃將項(xiàng)目建成為“集綜合商業(yè)服務(wù)、高尚居住、體育休閑、都市旅游、康體娛樂為一體的生態(tài)宜居新城”，這個(gè)名為泉洲水城的項(xiàng)目計(jì)劃建成后規(guī)模達(dá)900萬平米，人口達(dá)15萬。

動(dòng)輒百萬平米的大型項(xiàng)目可見武清土地供應(yīng)的旺盛，與天津市內(nèi)土地供應(yīng)相對(duì)匱乏相比，武清等遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為天津土地供應(yīng)主要區(qū)域。以一個(gè)數(shù)據(jù)為例，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度武清土地出讓面積占比天津整體出讓面積的12.36％。

當(dāng)?shù)卣畬?duì)于區(qū)域改造的意愿很強(qiáng)烈，2009年7月，“2009年天津武清土地推介會(huì)”在當(dāng)?shù)卣匍_，吸引了諸多房企參加，在推介會(huì)上，共推出21宗土地，面積達(dá)2447公頃。據(jù)一位在武清當(dāng)?shù)赜许?xiàng)目的開發(fā)商私下對(duì)記者說，“該給的都會(huì)給，但是天津?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)監(jiān)管比較嚴(yán)格”，天津的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策先于北京實(shí)行。

能夠想見武清對(duì)于城市發(fā)生翻天覆地變化的美好想象，但依靠地緣優(yōu)勢與大體量的土地供應(yīng)吸引來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至是大牌開發(fā)商，也有其弊端，“龍灣地產(chǎn)開發(fā)的龍灣城是我們都比較期待的項(xiàng)目，不過可能項(xiàng)目周期會(huì)很長，將那些想法一一落地不僅需要錢，也需要時(shí)間”，一位不愿具名的開發(fā)商說。

宜居與移居之間

在環(huán)北京地區(qū)中，恐怕很少有像武清這樣吸引如此多的大型房企扎堆進(jìn)入的地方，在信融君悅高級(jí)地產(chǎn)營銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理焦向輝看來，武清的發(fā)展程度要比其他幾個(gè)區(qū)域成熟，同時(shí)，不僅有北京的利好，也有天津的利好，加上價(jià)格相對(duì)比較合理?！拔淝迨亲钤绲膰壹?jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，它有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐……全國有75％的自行車是從武清推出去的，60％的毛毯是從武清運(yùn)出去的?！?/p>

從北部進(jìn)入武清，感覺如同進(jìn)入了北京的亦莊區(qū)域，低密度的廠房排列整齊，穿過開發(fā)區(qū)，到達(dá)武清核心區(qū)域，綠化程度較高，市政建設(shè)基本齊全。武清有河流穿過，即使正在不斷進(jìn)行土地整理與新建建筑，城市空氣依然不錯(cuò)。

到武清置業(yè)的人都一定會(huì)到保利上河雅頌轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，作為第一個(gè)進(jìn)入武清的大型房企，該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與園林建設(shè)在武清的普通住宅中算是首屈一指，售樓處也要相對(duì)其他項(xiàng)目熱鬧很多，在接待記者的銷售人員手中，記者看到部分簽訂合同業(yè)主的證件，發(fā)現(xiàn)很多都為非武清本地人。

銷售人員介紹，在接待購房者時(shí)首先會(huì)關(guān)注是否為本地人，如果不是，是否需要辦理藍(lán)印戶口，孩子所在年級(jí)，這也是幾乎所有武清普通商品住宅項(xiàng)目銷售人員接待客戶時(shí)的問題，不過上河雅頌外地人購買的比例要稍高于其他項(xiàng)目。

“本地人很多還是比較喜歡低一點(diǎn)的板樓，不太習(xí)慣這種高層建筑”，保利上河雅頌全部35棟樓都為高層建筑，最矮18層，最高33層。根據(jù)已經(jīng)建成的樓體來看，樓間距不是很大，記者人工使用腳步丈量，個(gè)別樓與樓之間可能僅有30米左右的間距。

但是這依然擋不住上河雅頌銷售的氣勢如虹，住總尚清灣的武姓負(fù)責(zé)人也告訴記者他們的銷售情況還不錯(cuò)，拿出的房子所剩無幾，年后會(huì)加推花園洋房等低密產(chǎn)品。至于奧克斯的盛世天下也表示購房者關(guān)注程度很高。

這幾個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)差不多，經(jīng)過折扣之后都在7000元／平米之內(nèi)，這也是吸引了不少來自北京的購房者的原因之一。來自北京的購房者趙女士的想法直接，但是能代表大多數(shù)在這購房人的心態(tài)，“為了孩子上學(xué)，均價(jià)也不高，放在那里兼做投資用吧”。

但相對(duì)來說，上河雅頌的地理位置最佳，周邊配套較為齊全，部分樓座已經(jīng)入住，將會(huì)帶動(dòng)更多人氣聚攏。雖然武清房子的價(jià)格在北京購房者來看確實(shí)不高，但武清的車位基本保持在8萬－10萬元每個(gè)的價(jià)位上，武清的私家車擁有率比較高。

不僅是普通商品住宅，別墅項(xiàng)目在武清賣得也不錯(cuò)，同為保利地產(chǎn)開發(fā)的保利海棠灣在2010年12月18日首次開盤當(dāng)天，推出的62套別墅產(chǎn)品全部售罄，總成交金額達(dá)到2.1億元。

2011年，武清將迎來放量的一年，除已經(jīng)開盤仍在出售的項(xiàng)目外，恒大、龍灣與金泰都可能人市，雖然地理位置不同，這三個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品類型都較為齊全，體量巨大，將帶給市場帶來巨大的供給。經(jīng)濟(jì)適用型藍(lán)印

如果沒有藍(lán)印戶口，武清的房地產(chǎn)市場將會(huì)對(duì)購房者失去很大吸引力，在《天津日?qǐng)?bào)》上一則名為《津城樓市凸現(xiàn)七大亮點(diǎn)》的文章中提到，2009年1月至7月，天津外來人口購房數(shù)量增加，“1月至7月份，外來人口在津購房287.4萬平方米(27619套)，同比增長157.6％，占全市總量的34.9％，比去年同期提高12.6個(gè)百分點(diǎn)”，2009年2月。正是天津藍(lán)印戶口降低門檻之時(shí)。

據(jù)一位不愿透露姓名的項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，在該項(xiàng)目購房的客戶50％以上是外地客人，而其中大部分都要辦理藍(lán)印戶口，而該項(xiàng)目房屋總價(jià)都在45萬以上，小戶型非常暢銷。

相比天津市區(qū)，武清在藍(lán)印戶口上更具優(yōu)勢，根據(jù)天津市公安局《津公指(2009)40號(hào)文件》最新的藍(lán)印政策，天津市購房入戶門檻由原來統(tǒng)一的100萬元大幅下降，各區(qū)縣分別降至80萬元、60萬元、40萬元不等。寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣降為40萬元。對(duì)于辦理藍(lán)印戶口來說，一次性付款是必要條件之一，雖然武清的教育資源不比市內(nèi)六區(qū)，但是無論從房價(jià)，還是從一次性付款金額來說，都更加親民一些。

對(duì)于不少在武清購房的家長來說，在武清買房就意味著給孩子購買了一張通往高考的便捷之路。因天津也屬高考自主命題省份，因此錄取分?jǐn)?shù)線不具可比性，不過從錄取比例上依然能看出高考升學(xué)壓力的大小，據(jù)天津當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2010年天津高考報(bào)名人數(shù)為7.1萬人，天津市高招辦落實(shí)招生計(jì)劃6.15萬個(gè)，高考錄取比例超過80％。山西同年高考錄取率為69.5％。

而如果作為成績較好的學(xué)生，去天津就讀高中能夠進(jìn)入好大學(xué)的可能性更大一些，以北京大學(xué)為例，根據(jù)北大招生網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年北大在天津計(jì)劃招文科生25人，理科生25人，這個(gè)數(shù)字雖然與在北京當(dāng)?shù)卣猩习偃说臄?shù)字低了很多，其他省份的總體人數(shù)或許超過這個(gè)數(shù)字，不過考慮到各地當(dāng)年報(bào)考人數(shù)，天津考生的優(yōu)勢還是不言而喻的。

據(jù)住總尚清灣相關(guān)負(fù)責(zé)人武先生介紹，在他們項(xiàng)目購房要求辦理藍(lán)印戶口的購房者，原本戶口所在地多為河北、山東、山西等周邊省份，很多人實(shí)際上并不是在武清當(dāng)?shù)豑作，以在北京T作的為主，也基本上都是一家人同時(shí)落戶在武清。

根據(jù)辦理藍(lán)印戶口的相關(guān)規(guī)定，將來想要在天津參加高考的藍(lán)印戶口學(xué)生必須有本市普通高中的學(xué)籍，同時(shí)要在學(xué)籍校就讀三年，這個(gè)要求其實(shí)并不過分，但是對(duì)武清當(dāng)?shù)氐钠胀ǜ咧袇s可能是個(gè)挑戰(zhàn)。

整個(gè)武清區(qū)最好的高中——楊村一中距離保利上河雅頌很近，就在項(xiàng)目的南側(cè)，根據(jù)學(xué)校官方網(wǎng)站上顯示，2010年這所中學(xué)共計(jì)10人考上清華和北大，考入中國人民大學(xué)、北京航空航天大學(xué)等，以及天津當(dāng)?shù)孛Ｄ祥_大學(xué)與天津大學(xué)的人數(shù)都不少。

不過這些考生考入楊村一中時(shí)在2007年，武清房地產(chǎn)尚未發(fā)展起來，學(xué)生中多為武清本地人，自各大房企進(jìn)入武清，特別是在藍(lán)印戶口進(jìn)入門檻降低后的2009年后，對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的爭奪可能將會(huì)提前至高中。同時(shí)，天津市教委明文規(guī)定，在籍學(xué)生不許市內(nèi)借讀，意味著武清未來新增生源將可能會(huì)面對(duì)較激烈的競爭。

相關(guān)教育資源的配套勢在必行，不過在記者采訪的這些項(xiàng)目中，很少有項(xiàng)目配套相關(guān)的普通高中建設(shè)，“開發(fā)商不會(huì)許諾讓業(yè)主的孩子上哪所高中，在武清，學(xué)生都是自己參加中考，進(jìn)入高中學(xué)習(xí)的”，武先生說，但在目前的項(xiàng)目中，政府也沒有要求開發(fā)商建設(shè)相應(yīng)的高中公建，以滿足未來可能出現(xiàn)的增多的生源。

與一手新房交易的火熱相比，武清的二手房成交并不熱烈，這也是藍(lán)印戶口惹的禍，根據(jù)辦理藍(lán)印戶口的規(guī)定，想要辦理藍(lán)印戶口，購買的必須為一手新房，并且是大產(chǎn)權(quán)房。武清當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介門店很少，即使在已經(jīng)相對(duì)成熟的住宅小區(qū)，也幾乎沒有多少中介門店。