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    中坤試水“第四代商業(yè)模式”

    2011-09-19 04:59張曉蕊
    房地產世界 2011年4期
    關鍵詞:商業(yè)地產商圈商業(yè)模式

    張曉蕊

    北三環(huán)聯想橋南的大鐘寺中坤廣場,是中坤地產在京打造的首個商業(yè)綜合體項目,總投資額近40億,它也是北京三環(huán)以內最大的綜合性商業(yè)地產項目之一。

    中坤投資集團的地產發(fā)展之路,貫穿著董事長黃怒波“倡導精神消費”的理念。

    從處處飄散著文化氣息的度假地產,到在京首次試水的商業(yè)地產項目,締造新的生活消費方式的意義,大于房地產建筑本身的意義。

    大鐘寺中坤廣場,盤踞北三環(huán),一個有著40萬平米體量的第四代商業(yè)地產項目逐步揭開面紗,中坤在商業(yè)地產領域的創(chuàng)新與期待,在此實踐。

    黃怒波的詩意之筆

    中坤投資集團董事長黃怒波是個商人,但他更喜歡詩人的定位。畢業(yè)于北大中文系,出刊過多本詩集,在詩壇占有一席之地的黃怒波,是一個性情中人。不僅從其詩篇中,還從其對集團下地產業(yè)務的分兵布局即可看出,形散之筆,神則聚于“倡導精神消費的”發(fā)展理念之中。

    成立于1995年的北京中坤投資集團,在眾多房地產企業(yè)中算是個異類。曾通過開發(fā)住宅并獲利頗豐,卻在2008年宣布全面轉向商業(yè)地產和旅游、度假地產領域。目前,中坤集團已經擁有了安徽、湖南、北京、新疆,以及遠至美國的多個項目。

    在房地產調控最嚴厲年度,黃怒波說,現在的調控形勢,政府試圖出重拳把房價上升過快趨勢控制下來,對房地產不是一件壞事。最近看到很多地產企業(yè)都在開始考慮向別的領域轉型,像度假地產,旅游地產,無論如何,2011年處于一個僵持的狀態(tài),民營企業(yè)可能會走出一條路,就從單純的住宅市場讓出一部分,從終點上往服務產業(yè)鏈延伸。

    中坤正在走這樣一條路。中坤地產的核心戰(zhàn)略為“以地產為核心的稀缺資源差異化經營”。在黃怒波帶領中坤的轉型思路中,除了在旅游地產方面的實踐外,商業(yè)地產也是其轉型的重要方向。

    北三環(huán)聯想橋南的大鐘寺中坤廣場是其作品之一。這是中坤地產在京打造的第一個商業(yè)綜合體項目,總建筑面積43萬平方米,總投資額近40億。它也是北京市三環(huán)以內最大的綜合性商業(yè)地產項目之一。

    不過,在商業(yè)地產項目林立的北京城,黃怒波所期待的,是一種更新銳的商業(yè)模式,它可以提供一種全新的生活方式。商業(yè)模式突圍

    第四代商業(yè)模式?這是在商業(yè)地產概念頻出的城市中,中坤地產希望詮釋的概念。中坤集團董事長黃怒波所期望中的大鐘寺廣場,要像北京的一個旅游景點。

    中坤集團總裁焦青表示,我國的商業(yè)模式已經過了三代,從最早的供銷社模式,到第二代的百貨大樓模式,再到第三代的Shopping Mall模式,基本上是十幾年更替一代,它們的共同特點是主要以購物為主。Mall也引入了其他經營形式,但購物面積仍達50%以上。

    焦青表示,“第四代商業(yè)模式”的購物已不再是最重要的功能。大鐘寺中坤廣場主要聚集了購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能,其中的運動、娛樂、休閑占有相當重要的比例。

    走訪現場,記者看到,大鐘寺中坤廣場由四個獨立的商業(yè)體組成,各個商業(yè)體之間有連廊相通,獨立又統(tǒng)一。四個商業(yè)體之間設計為商業(yè)街區(qū)。

    為符合體驗消費,休閑娛樂為中心的商業(yè)綜合體定位,廣場引進了復合業(yè)態(tài)。王府井百貨集團旗下第一個青春時尚子品牌HQ尚客百貨已開業(yè),家樂福、國美電器作為首批開業(yè)的主力店也已開門迎客。

    廣場內,每克拉美鉆石商場、紅橘子美食匯、萬寧、以及眾多快餐店,咖啡店提供了休閑場所。據記者了解,今年春節(jié)前后,新華國際影城、SONY體驗店、APPLE體驗店、IDO、有家川菜、傣妹豆撈、友仁居等商戶也將陸續(xù)開業(yè)。

    根據中坤的規(guī)劃,D座為聚集主力店的商業(yè)體,E座主打餐飲,C座擁有影城、電玩城、兒童休閑娛樂中心等,B座則依托大鐘寺已有的家居商業(yè)氛圍打造近2萬平米的高端百強國際家居城。

    對于大鐘寺廣場的此種運營模式,第一太平戴維斯有數據顯示,消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘,而在“生活方式中心”的消費者逗留時間約為2,5到3小時。此外,“生活方式中心”還具有高消費、高附加值和高利潤率的特點。

    養(yǎng)商之路

    圖紙上的愿景是中坤期待的,但是養(yǎng)商的陣痛期是每個商家都要經歷的過程。

    近日,記者走訪大鐘寺中坤廣場,商場一直處于人氣積累階段。面對業(yè)內對客流尚少的質疑,王府井尚客百貨相關負責人表示,“實際上,新店開業(yè)的客流比我們之前的預期要好,隨著新春來臨,促銷活動的進行,客流正在逐步增加,集團選擇此地作為尚可百貨的第一站,有一定的戰(zhàn)略意義?!?/p>

    聚焦大中寺中坤廣場所處的區(qū)位,比鄰13號線地鐵站大鐘寺站口,貼身北三環(huán)。在交通區(qū)位上的優(yōu)勢使得其本身具備一個新興商圈的基本條件。

    中坤商業(yè)運營部門負責人對記者表示,大鐘寺商圈,并不如西單、王府井一樣是一個傳統(tǒng)的成熟商圈,而需要商家通過業(yè)態(tài)組合,培養(yǎng)培育,重新塑造出新的商業(yè)氛圍。根據商業(yè)慣例,任何一個新的購物場所都需要經歷一定的養(yǎng)商期,逐步積累人氣。短則半年一年,長則兩至三年。目前,大鐘寺廣場只有D座主力門店集中開業(yè),隨著春節(jié)后餐飲、影城、電玩城等商家陸續(xù)開業(yè),復合業(yè)態(tài)加主力門店的組合將引爆這一商圈。

    翻看區(qū)域歷史,大鐘寺中坤廣場是前大鐘寺蔬菜水果批發(fā)市場的升級改造項目。由于城市的發(fā)展,目前北三環(huán)區(qū)域已逐漸成為北京市的中心地區(qū)。如今,大鐘寺商圈周邊各種大型商業(yè)項目林立,如,藍景麗家大鐘寺家居廣場、四道口水產批發(fā)市場、華聯超市、愛家國際收藏品市場、金五星電子市場、藝海國際商務會館等。

    雖然,背靠海淀區(qū),該地蘊藏著一定的消費能力,但與之相對應的消費、娛樂場所配套并不充足。這也使得大鐘寺商圈一直以來都處于雖有雛形,但無核心的局面。據公開資料顯示,大鐘寺商圈所在區(qū)域的自然人流由海淀區(qū)大量的就業(yè)人口、常住居民構成,保守估計,大鐘寺商圈覆蓋的人口超過150萬,大鐘寺商圈外圍二級商圈覆蓋的人口超過500萬;由公交線路、城鐵以及過往私家車輛所帶來的日人流量約為100萬。周邊及輻射商圈年均消費力達人民幣800億元以上。

    對于目前的運營階段,落戶廣場的北京國美電器總經理宋林林表示,“第四代商業(yè)模式”為北京國美未來開店開拓了思路,北京國美從大鐘寺商圈的規(guī)模、市場潛力、交通環(huán)境、周邊居民等方面進行全面考量,進駐此地具有前瞻性,業(yè)態(tài)的完善將形成互動的商圈關系,共促繁榮。

    王府井尚客百貨店的負責人表示,集團在此地打造尚客百貨,希望以此為試點,開啟王府井青春時尚子品牌的連鎖之路。集團也將整合資源,大力推廣品牌。新店將會推出校園卡的會員服務,在海淀區(qū)高校內推廣。這些人群或許目前的消費能力有限,但是未來具備很大的消費潛力,鎖定客群,就是鎖定新商圈。

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