義烏能否消化3.5萬(wàn)的樓面價(jià)?

曹宇震

去年12月24日，義烏北門(mén)街12＃地塊拍出36.81億元，樓面價(jià)達(dá)3.5萬(wàn)元／平方米。新地王折射出浙江縣域樓市的當(dāng)下生態(tài)。

溫州的一幅地塊曾拍出37億元的天價(jià)，樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元／平方米。義烏地王雖稍有不如，但溫州是地級(jí)市，而義烏則僅為縣級(jí)市。因此，不少業(yè)界人士認(rèn)為，義烏地王的標(biāo)志意義更為明顯，尤其是能折射出浙江縣域樓市的當(dāng)下生態(tài)。

為進(jìn)一步了解業(yè)內(nèi)所說(shuō)的這層“意義”，本刊對(duì)此進(jìn)行了大量采訪了解，試圖揭秘義烏地王產(chǎn)生背后的原因。

三聯(lián)控股是何方神圣?

北門(mén)街地塊掛牌的消息早在數(shù)月前已經(jīng)傳開(kāi)。據(jù)記者了解，該地塊地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，南臨市政府和市中心內(nèi)首屈一指的園林，秀湖公園，景觀資源和地段優(yōu)勢(shì)在義烏幾乎無(wú)出其右，因此地塊的拍賣(mài)吸引了大量房開(kāi)的目光，不但義烏本地的房產(chǎn)大佬悉數(shù)到場(chǎng)，在浙江地產(chǎn)界數(shù)一數(shù)二的綠城房產(chǎn)也加入展團(tuán)，其掌門(mén)人宋衛(wèi)平更是親臨督戰(zhàn)。

當(dāng)?shù)貎r(jià)超過(guò)26億時(shí)，宋衛(wèi)平即黯然離場(chǎng)，而此時(shí)的溢價(jià)已經(jīng)達(dá)到16億。此后的競(jìng)價(jià)方都是義烏本土企業(yè)，主要在義烏現(xiàn)代房產(chǎn)和浙江三聯(lián)控股之間展開(kāi)。至當(dāng)天下午5時(shí)許，起始價(jià)為107700萬(wàn)元的北門(mén)街12#地塊，最終以超過(guò)700次的舉牌，被三聯(lián)控股以36.81億元拿下。

北門(mén)街地塊的歸屬塵埃落定后，擊退宋衛(wèi)平軍團(tuán)的浙江三聯(lián)控股引起不少人的注意。

據(jù)資料顯示，該公司僅為二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，雖成立于1997年，但13年來(lái)的開(kāi)發(fā)面積僅為20多萬(wàn)平方米，有媒體聲稱，該公司的實(shí)際能量其實(shí)遠(yuǎn)超過(guò)它的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其背后的真正大佬是新近崛起的“義烏財(cái)團(tuán)”，這個(gè)聚集了數(shù)家義烏著名企業(yè)的財(cái)團(tuán)中，還包括新光控股集團(tuán)和萬(wàn)廈房產(chǎn)這些當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界的資深角色。

此外，義烏的銀海房地產(chǎn)有限公司也參與了此次拍地的合作，其掌門(mén)人駱有才是義烏房產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)慕巧?。也就是說(shuō)，綠城其實(shí)是敗給了半個(gè)義烏房產(chǎn)集團(tuán)。

據(jù)知情人士介紹，駱有才此前因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目上的失利沉寂多時(shí)，而此次拿下北門(mén)街駱有才出力甚多，屬于王者歸來(lái)。甚至有當(dāng)?shù)厝吮硎?，三?lián)控股的實(shí)際掌權(quán)人就是駱有才。

至于義烏財(cái)團(tuán)，其真名為浙江富越控股集團(tuán)，成立于2004年9月9日，注冊(cè)資本為一億元。該集團(tuán)成立不久就參與了幾次較為引人注目的收購(gòu)和并購(gòu)案，包括2005年3月份以3億元拍下杭州城西的三號(hào)地塊，以及同年5月26日，以3億元收購(gòu)上海美麗華集團(tuán)。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，這種幾家企業(yè)聯(lián)手拿地的形式在浙江較為普遍，溫州企業(yè)也精通此道，一個(gè)項(xiàng)目可以聚集許多合作企業(yè)，等項(xiàng)目完成了就各奔東西，然后看看還有無(wú)繼續(xù)合作的可能。采訪中三聯(lián)控股的董事長(zhǎng)馬文生也向媒體透露，會(huì)為該項(xiàng)目新成立一家運(yùn)作公司。

這種抱團(tuán)合作使得外來(lái)開(kāi)發(fā)商很難殺進(jìn)浙江當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。溫州是最為極端的例子，雖然當(dāng)?shù)貥鞘杏退@人，但除了綠城集團(tuán)外，幾乎沒(méi)有一家一線外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，而即使是綠城的鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目，據(jù)溫州知情人士透露，綠城也只是占了較小的股份。

縣市的房?jī)r(jià)高過(guò)了地市?

當(dāng)有人計(jì)算出北門(mén)街35000元的樓面價(jià)后，不少人驚呼，義烏作為一個(gè)縣城，其房?jī)r(jià)居然超過(guò)了更上一級(jí)的金華市。其實(shí)義烏的房?jī)r(jià)早就超越了金華市。

據(jù)記者了解，金華市中心目前的房?jī)r(jià)僅在1萬(wàn)元／平方米上下，而義烏則在1.5萬(wàn)元／平方米以上。即使是這個(gè)價(jià)格，也是在去年上半年隨著全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的大潮跟著受益。至于此前，義烏的房?jī)r(jià)更是一路領(lǐng)先，幾乎始終是走在金華市區(qū)之前。這一現(xiàn)象背后的邏輯似乎也很簡(jiǎn)單。浙江的強(qiáng)縣弱市現(xiàn)象非常突出，發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大多起步于鄉(xiāng)村，城市受土地、用工等各種條件約束，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)反而落后。義烏的例子更突出，其經(jīng)濟(jì)活躍度一直在金華市區(qū)之上，2009年該縣市的人均GDP已經(jīng)超過(guò)了10000美元，幾乎是金華全市GDP的一倍。

其他省份大都是縣市向地級(jí)市，地級(jí)市向省會(huì)，這樣的移民模式，浙江這個(gè)現(xiàn)象很不明顯。紹興、麗水等市，據(jù)記者了解，其下屬各縣的居民并無(wú)移民到地市的明顯傾向，寧波臺(tái)州也或多或少有這一跡象。金華市的義烏是更極端的例子，市府在婺城區(qū)，記者去年曾在該區(qū)采訪，這是個(gè)市政建設(shè)和人文底蘊(yùn)都非常不錯(cuò)的城區(qū)，但當(dāng)?shù)氐娜丝诿芏葏s一般，不如義烏當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)繁榮。整個(gè)金華市的第一高樓也不在金華市區(qū)，而是在義烏，即在建的義烏世貿(mào)中心。

其他例子如：溫州的瑞安市，早在3年前其新房?jī)r(jià)格已達(dá)20000元／平方米左右，寧波的慈溪市，其價(jià)格也在大致相同的時(shí)間達(dá)到15000元／平方米以上，均價(jià)幾乎超過(guò)了同期寧波市的水平，而現(xiàn)在也已高達(dá)20000多元／平方米。類似的還有紹興縣的柯橋街道，因?yàn)楫?dāng)?shù)赜兄袊?guó)最大的紡織品交易市場(chǎng)，使得附近樓盤(pán)的價(jià)格早早就高于紹興市府所在的越城區(qū)，商鋪價(jià)格更高的令人咋舌，十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的也不在少數(shù)。

義烏的地位更特殊，這是一座商業(yè)城市，三產(chǎn)為2.8：43－8：53.4(該數(shù)據(jù)中的第三產(chǎn)業(yè)比例在浙江較為突出)，第三產(chǎn)業(yè)比重最高，而瑞安和慈溪?jiǎng)t以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，城市更多只是居住和娛樂(lè)功能，不如義烏尚有強(qiáng)大的商業(yè)功能。義烏市的移民向心力一直很強(qiáng)，用當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)高管人員的話說(shuō)，就是“供需矛盾突出”。

據(jù)悉，義烏的外來(lái)人口達(dá)100多萬(wàn)，和其他以打工人群為主的縣市不同，這部分人中相當(dāng)一部分是在經(jīng)商，極具購(gòu)買(mǎi)力，故此使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水漲船高。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外地人熱衷在義烏買(mǎi)房已是較為公認(rèn)的現(xiàn)象，如1月12日臺(tái)州的一份報(bào)紙?jiān)诹信e的四個(gè)當(dāng)?shù)厝嗽诋惖刭?gòu)房的案例中，義烏就占了一個(gè)，其他三個(gè)則是北京、上海、杭州。據(jù)金華當(dāng)?shù)厝朔从常毫x烏人一般不會(huì)去金華買(mǎi)房，金華吸引更多的是永康和武義兩縣，義烏人要么住在本地，錢(qián)不多的就往東陽(yáng)一帶流動(dòng)(記者注：東陽(yáng)的均價(jià)現(xiàn)在也超過(guò)了8000元／平方米)。但義烏市區(qū)的土地又少得可憐，目前的新盤(pán)也寥寥無(wú)幾，需求饑渴，拍賣(mài)又是采用原始的價(jià)高者得的模式，地王的產(chǎn)生也就在情理之中。

義烏炒房客實(shí)力不俗

據(jù)金華一位姓吳的官員透露，說(shuō)到投資房產(chǎn)，人們大多說(shuō)到溫州炒房團(tuán)，其實(shí)義烏也有大批炒房客，實(shí)力比之溫州毫不遜色，在北京上海多有義烏炒房團(tuán)的身影。只是義烏人更低調(diào)，不愿聲張，故外界傳言不多。而義烏房?jī)r(jià)如此之高和這部分人也不無(wú)關(guān)系。

這位官員的說(shuō)法，從已經(jīng)舉辦了十四屆的義烏住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)即可印證。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w透露，在去年新政后進(jìn)行的一次該展會(huì)中，外來(lái)項(xiàng)目占到50％以上，其中大多是豪宅項(xiàng)目，可見(jiàn)義烏當(dāng)?shù)厝藢?duì)豪宅的熱情，以及對(duì)房產(chǎn)投資的精到。

2008年，有媒體披露了一個(gè)義烏原公務(wù)員下海炒房，8年時(shí)間資產(chǎn)從5萬(wàn)炒到500

萬(wàn)的案例，被各大媒體瘋狂轉(zhuǎn)載。至于義務(wù)小商品城的商鋪價(jià)格，更已紛紛創(chuàng)出天價(jià)。十幾萬(wàn)一平米的商鋪已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。

而凡是炒房團(tuán)頻繁涌出的城市，其房?jī)r(jià)必然也高。溫州、杭州、寧波等地都是一個(gè)現(xiàn)象。義烏房?jī)r(jià)之高便不足為奇。

但北門(mén)街3.5萬(wàn)元的樓面價(jià)仍要讓人存一個(gè)疑問(wèn)，即使義烏有幾十個(gè)漲高房?jī)r(jià)的理由，但能否消化這樣高昂的價(jià)格?

北門(mén)街留下一個(gè)懸案

在北門(mén)街地塊拍賣(mài)的當(dāng)天，義烏現(xiàn)代房產(chǎn)以24.6億元的地價(jià)競(jìng)得后宅分區(qū)商業(yè)配套中心地塊。以平均容積率1.9計(jì)算，樓面價(jià)為11574.2元／平方米。該地塊也是處于市中心，雖然地段稍次，但價(jià)格卻不到北門(mén)街的1／3。即使排除25％的商業(yè)面積，價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)為低。拍賣(mài)已結(jié)束了大半個(gè)月，在義烏最活躍的稠州論壇上，還是時(shí)常能看見(jiàn)關(guān)于北門(mén)街地王的評(píng)論，其中質(zhì)疑的占了大多數(shù)，更有人翻出駱有才在過(guò)往開(kāi)發(fā)歷史中的紀(jì)錄，證明北門(mén)街項(xiàng)目沒(méi)有前途。

相比較而言，義烏業(yè)內(nèi)大多持樂(lè)觀態(tài)度。在地塊附近還有一個(gè)項(xiàng)目，名為“都市·中央公園”，據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估計(jì)，該樓盤(pán)的價(jià)格將超出原先40000元／平方米的預(yù)測(cè)，達(dá)到50000元／平方米左右，這恰又印證了土地競(jìng)拍市場(chǎng)中的這個(gè)邏輯：“不是以現(xiàn)有房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而是以地價(jià)決定現(xiàn)有房?jī)r(jià)的走勢(shì)”。

義烏亮劍不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理吳國(guó)偉就向媒體表示，拍賣(mài)結(jié)果將影響義烏今年房?jī)r(jià)走勢(shì)，繼續(xù)走熱基本定調(diào)。義烏佳寶地產(chǎn)總經(jīng)理王文磊也持相同觀點(diǎn)，他表示，3.5萬(wàn)元的樓面價(jià)可能讓更多投資者將資金投向義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管明年調(diào)控政策依然，但該地塊周邊區(qū)域的一些樓盤(pán)，尤其是部分可以進(jìn)入二手市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的小區(qū)成交量可能攀升。目前步步緊逼的調(diào)控氣氛，幾乎難以在這些人的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)。似乎調(diào)控僅是針對(duì)北京上海等一線城市，“還輪不到我們”，這種氣氛甚至在寧波紹興等城市也很明顯，義烏作為三線城市似乎離調(diào)控更為遙遠(yuǎn)。

然而3.5萬(wàn)元的樓面價(jià)依然是個(gè)值得存疑的價(jià)位，首先這些業(yè)內(nèi)人士只是肯定了地王對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)，而不是項(xiàng)目本身的預(yù)期價(jià)格(50000元／平方米)是否合理。其次，和義烏爭(zhēng)奪剛性需求的東陽(yáng)和浦江，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)較義烏為低。再者，在義烏當(dāng)?shù)剡€有大量萬(wàn)元左右的住宅，以投資的角度看，上漲空間還會(huì)有多大?以三聯(lián)投資的實(shí)力，是否真能開(kāi)發(fā)出貨真價(jià)實(shí)的豪宅?這些疑問(wèn)或許將伴隨著中國(guó)樓市調(diào)控的大方向，在此后的兩年中揭曉其答案。