三菱地所落子中國

| 文· 本刊記者 闞世華

2011年2月，日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所宣布與香港新灃集團合作，發(fā)展及經(jīng)營位于中國沈陽的旗艦店——高級名牌特價購物中心尚柏奧萊，正式進軍中國市場。這是三菱地所首次在海外拓展業(yè)務(wù)，此舉足見三菱地所對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的重視與信心。其中，三菱地所向新灃支付7,962萬元人民幣，以換取Premier Ever的37.5%股權(quán)，余下62.5%股權(quán)則續(xù)由新灃集團持有；Premier Ever持有Rivergold全部已發(fā)行股本80%權(quán)益。而Rivergold則持有沈陽奧特萊斯房地產(chǎn)100% 間接權(quán)益，沈陽奧特萊斯房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)為管理及經(jīng)營尚柏奧萊。

三菱地所屬三菱集團的一個核心企業(yè)，是日本人氣最旺、最頂尖的大型綜合建筑設(shè)計事務(wù)所，專于城市規(guī)劃、城市開發(fā)、市區(qū)重建、高檔超高層寫字樓開發(fā)及設(shè)計，超高層及各種規(guī)模的高檔商品住宅開發(fā)及設(shè)計，在日本持有大量的商業(yè)及住宅組合，其中包括在東京中央商務(wù)區(qū)之內(nèi)的30多個主要建筑物及位于紐約及倫敦的建筑物。此外，上海浦東新區(qū)科技創(chuàng)新中心、上海銀星皇冠假日酒店、上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃等建筑作品是三菱地所設(shè)計向中國遞交的一張“名片”。

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快和拉動內(nèi)需政策的落實，二三線城市必將成為中國未來主要的經(jīng)濟增長點之一。多家外資開始在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻動作，不約而同地布局二三線城市。三菱地所這次在沈陽的動作，恰好表明其中國棋局的一顆“棋子”已經(jīng)落定。

中國機會

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2003-2010年，一二線城市購物中心數(shù)量增長約2.2倍，而三四線城市增長了將近10倍！這無疑表明市場需求正吸引海量資金向二三線城市快速蔓延。

香港佳兆業(yè)集團城市綜合體項目空降盤錦、馬鞍山億豐環(huán)球商業(yè)中心在建26萬平方米城市綜合體、華強集團投資33億建石家莊華強廣場城市綜合體、華潤萬象城和寶龍商業(yè)綜合體簽約西安灃渭新區(qū)、保利香港以2.82億美元在浙江余姚投建城市綜合體、金鷹擬建48萬平方米的世界最大百貨、寶龍地產(chǎn)未來5年寶龍城市廣場的數(shù)量將達到100個、眾美集團將選擇二三線城市新興區(qū)域重點打造眾美·歡樂匯……萬科、華潤、保利、中糧、綠地等地產(chǎn)巨頭均以超過30%以上的資產(chǎn)比例殺入商業(yè)地產(chǎn)……

中投顧問高級研究員黎雪榮一言以蔽之，受國內(nèi)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策與中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展前景影響，外資地產(chǎn)商的投資正在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

新灃集團負責(zé)人認為，鑒于中國國內(nèi)和國際旅游蓬勃發(fā)展的客源市場，使零售業(yè)處于發(fā)展的前端，與三菱地所成立合營企業(yè)，不僅可透過技術(shù)及實際經(jīng)驗的交流來提高公司的競爭地位，同時還客提供一個平臺，讓集團在行業(yè)里能有長遠發(fā)展；透過公司在國內(nèi)豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗和廣闊的網(wǎng)絡(luò)，再加上三菱地所的卓越聲譽和在購物中心發(fā)展與經(jīng)營的專業(yè)知識，兩家公司將產(chǎn)生有利的協(xié)同效應(yīng)。集團有信心為中國名牌特價購物中心市場的消費模式帶來嶄新一頁，并期待將來可借此聯(lián)盟于中國的主要城市開拓更多潛在的商機。

其實，在很早前由于日本國內(nèi)市場空間有限，部分資金充裕的日本企業(yè)開始赴美大規(guī)模收購房地產(chǎn)、企業(yè)等各類資產(chǎn)。1989年，三菱地所曾不費吹灰之力，掏出近2,000億日元購買了象征美國財富的大樓洛克菲勒中心。

當時的一些日本企業(yè)還收購了大批觀光旅游房產(chǎn)項目和商業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)日本媒體報道，到上世紀80年代末，日本投資者在美購買的不動產(chǎn)占美國不動產(chǎn)總量的10%。但是，三菱地所始終未能從該項目經(jīng)營中盈利，直至1995年為彌補巨額赤字而低價出售，以本幣計價的虧損額高達800余億日元。同一時期，日本企業(yè)在美國收購的房地產(chǎn)項目大多數(shù)也都經(jīng)歷了類似命運。

事實上，從去年開始，外資房地產(chǎn)企業(yè)就加速其在中國的擴張步伐，希望通過商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)定的收益，來對抗經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的波動。隨著住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控與降溫，進入2011年，外資對商業(yè)地產(chǎn)投資擴張再次提速。

“收購是跨國公司進入中國房地產(chǎn)市場的通用做法?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，一些資金實力薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)希望尋求股權(quán)合作開發(fā)；另一方面，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景與長期的投資收益也被他們所看重。

對于跨國公司在中國商業(yè)地產(chǎn)的活躍投資，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，相對寬松的商業(yè)地產(chǎn)政策吸引了外資的進入，同時也顯示外資普遍看好我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。中國城市化進程的加速以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費的提升都將促使商業(yè)的快速發(fā)展，這些無疑將大大促進商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

“目前來看，我國一線城市商業(yè)地產(chǎn)份額基本飽和，外資投資將很大一部分影響到二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)?！崩柩s說，外資投資將有利于提高資金流向效率，對我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起到引導(dǎo)和促進作用。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，全國辦公樓銷售面積增長了26.4%，商業(yè)營業(yè)用房面積增長了8.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長了46.3%和22.1%。據(jù)北交所相關(guān)人士介紹，近來北京產(chǎn)權(quán)交易所舉行的年內(nèi)首個項目推介會上，商業(yè)地產(chǎn)項目占據(jù)了來自全國14宗項目中的9宗?！叭ツ瓯苯凰山坏姆康禺a(chǎn)項目中，絕大部分也是商業(yè)地產(chǎn)項目。”

“除了住宅地產(chǎn)的調(diào)控助推外，目前商業(yè)地產(chǎn)的升溫主要還是受宏觀經(jīng)濟的整體向好所拉動?！毕尕斪C券地產(chǎn)行業(yè)研究員張化東認為，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外資、內(nèi)資企業(yè)對商鋪、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的需求會越來越大。

“商業(yè)地產(chǎn)多年來一直發(fā)展穩(wěn)健，政策限制少，獲益穩(wěn)定?！敝袊鴮懽謽茄芯恐行闹魅蝿P認為，目前住宅市場受宏觀調(diào)控影響很大，而商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目前是房地產(chǎn)最好的避風(fēng)港。一向因為投資大、稅費高、回報周期長而遭冷落的商業(yè)地產(chǎn)如今逐漸成為投資的“主旋律”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前投資首選的是商業(yè)地產(chǎn)，占比達到38.2%，而選擇住宅的開發(fā)商銳減，只有12.3%。

黎雪榮分析稱，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融資效率優(yōu)勢明顯，但總量具有“瓶頸效應(yīng)”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，境外房產(chǎn)投資基金大約有近千億的投資規(guī)模，但是外資投資心理較為謹慎，“投機”心理決定著投資資金規(guī)模不可能進一步擴大，進而也不可能取代國內(nèi)開發(fā)商的主導(dǎo)地位?！伴L期而言，國內(nèi)開發(fā)商將逐漸占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將由投資沿海一線城市，轉(zhuǎn)為投資內(nèi)地重點城市，投資性質(zhì)將以穩(wěn)健為主?！崩柩s表示。

新城市中心

如今，已成功入駐沈陽沈北新區(qū)的尚柏奧特萊斯正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，預(yù)計將于明年4月正式運營。作為日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所與香港新灃集團首次合作的開發(fā)項目，尚柏奧特萊斯旨在將最純正的“奧特萊斯”模式引入東北，以歐美小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格打造最純正的美式奧特萊斯商業(yè)街道，各商鋪之間緊密相聯(lián)，形成一個集購物、文化、娛樂、休閑的超大型、超完備的城市新中心。

所謂的奧特萊斯，其實是一種銷售模式的簡稱。它最早起源于美國，由商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店為其構(gòu)成專業(yè)的供貨渠道。經(jīng)過了百年的進化，奧特萊斯除了保持其原有生產(chǎn)廠商供貨直銷的模式以外，功能更加齊全，實現(xiàn)了休閑購物一體化，并且講究購物環(huán)境。以馳名世界、質(zhì)量上乘的品牌，超低的價格銷售，舒適便捷的歐式小鎮(zhèn)購物氛圍三大特征為基礎(chǔ)，使得消費者趨之若鶩。

奧特萊斯模式在中國的崛起有目共睹。自2002年燕莎奧特萊斯開業(yè)至今，在不足十年的時間里，奧特萊斯模式成為焦點。根據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行統(tǒng)計，作為面對高端客戶群的“品牌折扣中心”，奧特萊斯開始被復(fù)制到全中國各個城市。

目前，全國大約有200多家以“奧特萊斯”命名的商場。奧特萊斯既分布在北京、上海等一線城市，同時也分布在杭州、成都等二、三線商業(yè)氛圍濃厚的城市。而今這股風(fēng)潮正在向東北地區(qū)蔓延。

據(jù)了解，沈陽一共有四家奧特萊斯模式的購物中心，它們分別是城東棋盤山賽特奧特萊斯，城西奧特萊斯購物中心，城南奧特萊斯精品折扣店和城北新灃尚柏奧特萊斯。奧特萊斯四面布局，搶灘沈陽主力消費市場，開始在東北地區(qū)的擴張。

尚柏奧特萊斯是時尚商業(yè)巨擘香港新灃集團聯(lián)合亞洲最大商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商三菱地所在內(nèi)地投資的第一家奧特萊斯商廈。作為全球最大的奧特萊斯投資商和營運商，三菱地所擁有經(jīng)驗豐富和技術(shù)先進的商業(yè)管理精英團隊，因而尚柏奧特萊斯無論在硬件設(shè)施還是軟件管理上，都具有國際頂級水準。

尚柏奧特萊斯整個項目總面積達8.7萬平方米，擁有停車位3850個，全部采用美式及歐式購物小鎮(zhèn)街區(qū)設(shè)計，配合兩條敞開式商業(yè)步行街和中央廣場，令人仿佛置身于歐洲的某個小鎮(zhèn)。尚柏奧特萊斯主題品牌優(yōu)惠廣場的核心部分更是名店林立，包含約150-200家世界一流品牌的優(yōu)惠店，每店面積150-1600平方米不等，目前已有多家國際一二線品牌簽約入駐，屆時將以低至3-7折的價格滿足當?shù)厥忻窈陀慰偷男枨?，讓消費者享受到真正的奧特萊斯購物模式。

沈北新區(qū)被批復(fù)為全國第四座新區(qū)城市后，越來越多的人開始關(guān)注沈北、認可沈北、進而轉(zhuǎn)向投資沈北、定居沈北。這里景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，聚集了眾多高校，同時還吸引了大量跨國企業(yè)的進駐，令沈北新區(qū)的購買力和消費力不斷攀升，顯示出無窮的商業(yè)潛力。

尚柏奧特萊斯作為東北三省引進的首家最純正的奧特萊斯銷售模式專營店，以及沈北新區(qū)第一家具有區(qū)域性商業(yè)模式的復(fù)合型購物中心，將增加沈北新區(qū)的商業(yè)內(nèi)容，并提升其經(jīng)濟活力和整體環(huán)境的商業(yè)價值，促進地區(qū)旅游、商貿(mào)、物流等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有助于沈北新區(qū)成為城市新中心，同時輻射鐵嶺、撫順、鞍山等周邊區(qū)域。

此外，專業(yè)的布局規(guī)劃、豐富的國際品牌合作資源、專業(yè)的運營管理讓尚柏奧特萊斯優(yōu)勢更加突出。在這里不僅僅是為了購物，而是在大自然中放松、休閑，度過一個愉快的假期。這里是全新意義的購物殿堂，是東北三省第一家真正意義上的奧特萊斯廠家直營商場。這里的種種實力條件，使得尚柏奧特萊斯項目一旦建成，將開創(chuàng)度假式奧特萊斯商業(yè)模式之先河。

目前，尚柏奧萊已正式進入招商階段。作為進軍中國市場的開山之作，三菱地所對新灃-尚柏奧萊的重視程度可想而知。掌控著包括紐約洛克菲勒中心、橫濱地標大廈等在內(nèi)的諸多全球知名商用地產(chǎn)的國際地產(chǎn)大鱷三菱地所表示，會將自身最優(yōu)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗和技術(shù)傾注到尚柏奧特萊斯的建設(shè)和運營上來。

現(xiàn)階段，尚柏奧萊周邊的配套建設(shè)項目，如酒店、服務(wù)式公寓、高級住宅、俱樂部等，正在逐漸落成，碧桂園、龍湖等高端地產(chǎn)項目也正在建設(shè)過程中。這些項目的匯聚，將加快把沈北新區(qū)打造成“沈陽副都——心臟”的步伐。

諸多業(yè)內(nèi)人士認為，有這些國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)巨擘們的大手筆開發(fā)和諸如三菱地所這樣的國際化開發(fā)商的進入，光環(huán)效應(yīng)下，未來十年內(nèi)，沈北新區(qū)將有望成為東三省及至東北亞經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。也因此，處于沈北新區(qū)的尚柏奧特萊斯，成了沈陽乃至東北三省地區(qū)最受矚目的商業(yè)地產(chǎn)項目之一。