商業(yè)地產(chǎn)的主流模式

◎ 萬達商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理 楊澤軒

時下，商業(yè)地產(chǎn)已成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展下一個黃金十年的主引擎，就連萬科、綠城、金地等這些曾經(jīng)力主做減法經(jīng)營的企業(yè)，在面對住宅地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化和其市場空間備受擠壓的情況下，也不得不再次擎起商業(yè)地產(chǎn)這面大旗。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

2011年商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)大鱷角逐的區(qū)域。前有萬達、華潤、凱德，后有中糧、萬科、恒隆、寶龍。過去的一年里加碼布局商業(yè)地產(chǎn)，成為了房企重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)注重點。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬達集團2011年上半年收入突破618.2億，完成上半年計劃的153%，同比增長69.7%，預計萬達集團全年收入將突破1000億。今年年初，很多曾號稱“絕不涉足商業(yè)地產(chǎn)”的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛改口?！罢斜Ｈf金”四大住宅地產(chǎn)巨頭中，已有三個明確表態(tài)“從商”。萬科宣布，未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占其總投資額的30%；金地則將在今年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項目。

除萬科、龍湖等傳統(tǒng)房企試水商業(yè)地產(chǎn)之外，一支來自零售業(yè)的巨頭亦已崛起：王府井、上海百聯(lián)、宜家、樂購等國內(nèi)外零售巨頭2011年起，紛紛買地自建物業(yè)，起航商業(yè)地產(chǎn)。

早在2007年，全球三大零售商之一的樂購集團便成立了樂購地產(chǎn)公司，負責國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營。最近，樂購地產(chǎn)正忙著在全國各大城市復制其“樂都匯購物中心”。這是一個純粹的商業(yè)項目，由樂購集團買地自建持有經(jīng)營，規(guī)模一般在4～6萬平方米，樂購超市自然是當仁不讓的主力店，租戶則是必勝客、達芙妮等樂購的長期戰(zhàn)略合作伙伴。這些零售業(yè)巨頭不像萬達和龍湖那樣，斥巨資開發(fā)城市綜合體；也非一般的地產(chǎn)商，通過出售產(chǎn)品短期套現(xiàn)；而是自成一派，打造以購物中心為主的純粹的商業(yè)產(chǎn)品，既可滿足自用需求，又可對外出租，實現(xiàn)長期持有經(jīng)營。

大批房企選擇轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)有如下原因：針對住宅地產(chǎn)的政策調(diào)控，這一輪調(diào)控嚴厲且密集，這在一定程度上限制了住宅地產(chǎn)的發(fā)展；同時國家對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正在日漸重視，包括在“十二五”規(guī)劃中，也表明了對商業(yè)地產(chǎn)的支持態(tài)度。此外，就是企業(yè)從自身戰(zhàn)略發(fā)展角度去考慮從而選擇介入。

商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢

目前，國內(nèi)進入商業(yè)地產(chǎn)圈的企業(yè)有三類：一類是房地產(chǎn)出身，從做房地產(chǎn)開發(fā)開始然后涉足商業(yè)地產(chǎn)。包括萬達、寶龍等很多房地產(chǎn)商。第二類是商業(yè)零售商。宜家、華人萬家等都屬于這種類型，這些商業(yè)零售商以他們專業(yè)優(yōu)勢開始進入商業(yè)地產(chǎn)。第三類，以資本優(yōu)勢進入商業(yè)地產(chǎn)的投融資公司。

在樓市調(diào)控力度不斷嚴厲以及貨幣緊縮等的疊加效應影響下，大量開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)形成了兩種轉(zhuǎn)型模式：銷售型與持有型。銷售型模式照搬了住宅開發(fā)的老套路，飽受非議。但在銀根收緊的情況下，快速回籠資金對企業(yè)尤其重要。而作為國際商業(yè)地產(chǎn)的主流模式的持有型，正逐漸被國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商接受，得到了包括萬達、陽光新業(yè)、華潤等的青睞。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在“北上廣深”，有超過70%的商業(yè)項目為持有型物業(yè)。商業(yè)物業(yè)的價值在于運營，真正的利潤點是通過長期持有經(jīng)營獲得的。但對于轉(zhuǎn)為持有型的開發(fā)商而言，運營的困難遠要比銷售型多得多。

房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，他們是怎樣從商業(yè)地產(chǎn)市場賺錢的？以新加坡公司嘉德置地為例，北京西直門嘉茂，是嘉德置地旗下項目，首先用13.2億私募基金買了購物中心的一期，然后迅速通過資產(chǎn)規(guī)劃，設備重整，專業(yè)運作，項目在1年4個月之后試營業(yè)。這其中，專業(yè)運作費用投入1.5億，加上前期13.2億的費用，共計14.7億。嘉德置地旗下另外一個上市的公司，能過發(fā)行REITs，接下來10月份以17億人民幣收購他的一期，這中間有2.3億盈利空間。接著，這個上市公司通過發(fā)行股票收購這個項目，發(fā)行過程中，用了1.88億新元，每股新元比原來新元溢價30%，這兩個過程中嘉德置地賺了約5個億。這個項目仍然在嘉德置地手中，它仍然要收取管理過程中的各項收益，但是在運作過程中，用他的專業(yè)在資本市場短短時間內(nèi)賺了5億。

商業(yè)地產(chǎn)五種模式

目前，企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)有五種模式：第一，國際企業(yè)運作模式。主要是資本運作+資產(chǎn)經(jīng)營；第二，央企孵化運作模式。央企有錢，政府可以免費提供資金和資產(chǎn)，央企做的比較精，比較穩(wěn)；第三，實力民企的運作模式。主要做法是銷售物業(yè)現(xiàn)金流滾動資產(chǎn)，做成綜合體是最主要的體現(xiàn)，除此之外像世紀金源大盤住宅開發(fā)來沉淀持有物業(yè)也都是模式；第四，零售企業(yè)運作模式。商業(yè)專業(yè)+現(xiàn)金流保障推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)主流零售企業(yè)采取這種方式發(fā)展；第五，金融企業(yè)運作模式。這種模式是穩(wěn)定購買+資產(chǎn)管理。

國際企業(yè)運作模式呈現(xiàn)如下特點：第一，多產(chǎn)品和多地區(qū)平衡。例如新加坡的凱德置地的平衡是國際企業(yè)里面做的非常好的，他的平衡使得這個企業(yè)能保持百年基業(yè)。第二，全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。這個行業(yè)中如果想多賺利潤，想縮短資金周轉(zhuǎn)時間等，把核心競爭力控制在自己的手里叫做全產(chǎn)業(yè)鏈。第三，以資本運營和資產(chǎn)經(jīng)營為突出優(yōu)勢。第四，注重產(chǎn)品運營效率。它的租金水平各方面比較高，跟資產(chǎn)收益有關(guān)。與凱德置業(yè)運營相接近的有香港市場發(fā)展比較成熟的瑞安、太古等，他們值得業(yè)界借鑒的，就是這些大的外資企業(yè)進入中國，在他們不了解當?shù)厥袌鰰r，都選擇了合作。

央企孵化運作模式，國內(nèi)最典型的企業(yè)是華潤。華潤下屬有很多公司，有很大現(xiàn)金流資金池，內(nèi)部資金流通快捷，進入資本市場之前，內(nèi)部孵化，集團成熟之后打入上市的資產(chǎn)包，從資本市場上給集團獲得利益。央企孵化模式是一般的民企根本無法比擬的，目前華潤在操作上以專業(yè)外包為主，內(nèi)部建設為輔。這樣做的目地就是使建設速度、品質(zhì)、投資回報這三方面的平衡。和華潤比較像的還有中糧地產(chǎn)。

實力民企的運作模式中，以萬達模式最為典型。萬達的模式專注于城市綜合體，他的特點就是多地區(qū)平衡，一二三線城市全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。以速度和模式為突出優(yōu)勢，這是所有的民企模式。你的錢拿的快，還得也快，為了降低成本，為了實現(xiàn)風險的最低化，速度必須要快，否則資金流回轉(zhuǎn)有問題。注重風險控制，這是萬達非常注重的，包括從前期拿地開始。目前民企房地產(chǎn)公司主要的方式就是第三產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流穩(wěn)資產(chǎn)，用銷售型物業(yè)回轉(zhuǎn)沉淀商業(yè)地產(chǎn)。

零售企業(yè)的運作模式中，蘇寧是個代表的例子。蘇寧零售地產(chǎn)雙線發(fā)展，零售業(yè)提供低成本的現(xiàn)金流，有的基本上壓供貨商的賬期，等于免費白用。銷售型的地產(chǎn)同時在做，持有型物業(yè)沉淀資產(chǎn)，最后通過資本市場獲利。這種做法比較典型還有深圳的茂業(yè)、宜家、TESCO。

金融類企業(yè)運作模式的代表如中投聯(lián)達平安、國投等，他們手中持有大量現(xiàn)金，由于政策的原因，有比例各方面投資的限制，他們主要以成熟寫字樓和成熟物業(yè)為主。

無論是哪種商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)市場最終考驗的是公司之間的競爭水平和企業(yè)的運營能力。