旅游房地產(chǎn)概念探析★

付海燕 桑廣書 許 靖

旅游房地產(chǎn)20世紀(jì)初在地中海產(chǎn)生，至今已有100多年時(shí)間，根據(jù)營銷方式的不同將旅游房地產(chǎn)分為時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。20世紀(jì)90年代，旅游房地產(chǎn)在我國的海南出現(xiàn)，近年來在旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重推動(dòng)下發(fā)展迅速，但是迄今為止還沒有明確的、公認(rèn)的、權(quán)威的旅游房地產(chǎn)定義。國內(nèi)目前使用的名稱有旅游房地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等，其實(shí)指的都是同一事物，在此不作區(qū)分。隨著我國旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念內(nèi)涵進(jìn)行界定很有必要。明確旅游房地產(chǎn)的概念，在學(xué)術(shù)研究方面可以促進(jìn)旅游房地產(chǎn)相關(guān)研究的深入，在產(chǎn)業(yè)方面可以避免有的開發(fā)商借旅游房地產(chǎn)之名拿地開發(fā)其他物業(yè)，有利于消費(fèi)者明確判斷目標(biāo)物業(yè)是否屬于旅游房地產(chǎn)，有利于政府加強(qiáng)監(jiān)控與管理，從而保護(hù)各方利益，使我國旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。本文在回顧旅游房地產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)展的基礎(chǔ)上，分析目前對(duì)旅游房地產(chǎn)概念的不同理解，探析旅游房地產(chǎn)的概念實(shí)質(zhì)，提出筆者的粗淺看法。

1 旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生可以追溯到20世紀(jì)初。20世紀(jì)初地中海沿岸開發(fā)了大量的海濱別墅，吸引歐洲和北美的貴族、富商蜂擁而至，使地中海地區(qū)很快成為歐洲的度假業(yè)中心。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)出了以分時(shí)銷售來招攬客戶的方式，房地產(chǎn)界和旅游界普遍認(rèn)為這是旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開始的標(biāo)志。但是從地產(chǎn)的用途來說，筆者認(rèn)為海濱別墅是旅游房地產(chǎn)，而分時(shí)銷售的時(shí)權(quán)酒店只是房地產(chǎn)的一種營銷方式。因此，筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)應(yīng)起始于20世紀(jì)初。20世紀(jì)70年代中期，美國經(jīng)濟(jì)蕭條造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為了處理積壓與空置，盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入“時(shí)權(quán)酒店”，取得了巨大的成功，從而使“時(shí)權(quán)酒店”風(fēng)靡全球。在我國，旅游房地產(chǎn)的萌芽出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代～90年代，旅游房地產(chǎn)是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，趨于飽和，利潤空間減少，旅游業(yè)從觀光逐步向度假型升級(jí)的過程中，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型產(chǎn)物?？梢哉f，市場(chǎng)對(duì)旅游和房地產(chǎn)的交叉需求促成了我國旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生[1]。1994年海南出現(xiàn)了我國最早的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目——南海傳說。但是由于售后出現(xiàn)各種糾紛，南海傳說至今也沒有從法律糾紛中脫身。旅游房地產(chǎn)由于概念模糊、產(chǎn)權(quán)不清、法律不規(guī)范等問題，一直有著很多的詬病，備受指責(zé)。但是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展又是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然。

2010年1月4日《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》(簡(jiǎn)稱《若干意見》)正式發(fā)布，建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略?！度舾梢庖姟分姓f:積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中“與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)”的表述在中央政府文件中屬于首次，可以解讀為旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)交叉產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)?！度舾梢庖姟愤€提出:“加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理”，應(yīng)該說這是發(fā)展產(chǎn)權(quán)式度假酒店積極的“信號(hào)”。2010年4月29日，由新浪網(wǎng)、易居中國、攜程網(wǎng)、如家酒店集團(tuán)、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(微博)五家海外上市公司共同發(fā)起的中國旅游地產(chǎn)服務(wù)(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱中旅服)在海南三亞喜來登度假酒店宣告成立。2010年12月11日，由中國住交會(huì)組委會(huì)、中國房地產(chǎn)報(bào)社、中國旅游報(bào)社共同主辦2010年CIHAF中國住交會(huì)“中國旅游城市開發(fā)暨旅游地產(chǎn)論壇”在深圳市會(huì)展中心召開。

2 旅游房地產(chǎn)已有概念評(píng)述

2.1 強(qiáng)調(diào)旅游房地產(chǎn)的功能

沈飛最早從旅游六要素之一——住的角度提出了旅游房地產(chǎn)的概念，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分地實(shí)現(xiàn)了旅游的功能[2]。這是目前在國內(nèi)最為廣泛接受的概念。孫紅亮、陳淑云、鄧仕敏也從旅游房地產(chǎn)的度假功能角度定義了旅游房地產(chǎn)的概念，孫紅亮認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式[3]。陳淑云提出旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及經(jīng)營的模式，全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能[4]。鄧仕敏認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)[5]。以上四個(gè)概念反映了旅游房地產(chǎn)的基本功能，但沒有很好的把旅游房地產(chǎn)與一般的酒店相區(qū)分，也沒有體現(xiàn)出旅游房地產(chǎn)與旅游區(qū)的關(guān)系。

2.2 強(qiáng)調(diào)旅游房地產(chǎn)依托的旅游資源

胡浩等認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以旅游為目的，以旅游資源(包括自然景區(qū)和人造景區(qū))為賣點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)為營銷方式，房產(chǎn)開發(fā)全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)[6]。樊志勇則認(rèn)為，所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)[7]。宋丁認(rèn)為，符合中國國情的旅游房地產(chǎn)概念應(yīng)該是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都是旅游房地產(chǎn)[8]。周在泉認(rèn)為直接間接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)、景點(diǎn)有密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)[9]。祝曄等認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是指以旅游景觀為依托，以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)[10]。

以上概念強(qiáng)調(diào)了旅游房地產(chǎn)與旅游資源、旅游區(qū)的關(guān)系，但沒有明確旅游房地產(chǎn)的功能。

2.3 強(qiáng)調(diào)旅游房地產(chǎn)的運(yùn)營方式

司成均等認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指主要滿足旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，以自然、人文資源為依托，在旅游景區(qū)及其緊密區(qū)域開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、景區(qū)住宅、會(huì)務(wù)中心、展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱[11]。鄒益民等認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)商機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)運(yùn)動(dòng)村產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項(xiàng)目[12]。上面的概念強(qiáng)調(diào)了旅游房地產(chǎn)的運(yùn)營方式，并列舉了主要類型，但是隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)營方式會(huì)更加多樣化，這樣此概念帶有局限性。

2.4 其他觀點(diǎn)及不足

邱仁都等認(rèn)為，旅游地產(chǎn)顧名思義是指旅游加地產(chǎn)，它是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品[13]。此概念的新意是強(qiáng)調(diào)了旅游房地產(chǎn)的商業(yè)性，而且從旅游接待角度定義概念，具有一定的創(chuàng)新，但是不足之處在于沒有明確旅游房地產(chǎn)與旅游景觀的關(guān)系。王秋璐認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是以旅游開發(fā)為動(dòng)力，以發(fā)揮旅游項(xiàng)目的度假、休閑、娛樂等功能來提升地產(chǎn)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和旅游互動(dòng)發(fā)展的綜合性社區(qū)[14]。此概念的不足在于把旅游房地產(chǎn)定義為一個(gè)社區(qū)，筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)所形成的居住區(qū)應(yīng)該不等同于傳統(tǒng)的社區(qū)。丁名申等認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以旅游為主要服務(wù)手段的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)[15]。此概念范圍太廣，無法區(qū)分旅游房地產(chǎn)與一般的酒店等地產(chǎn)。徐翠蓉、吳老二、劉艷紅等人則從廣義、狹義，還有中義的角度定義旅游房地產(chǎn)。徐翠蓉認(rèn)為，所有與旅游業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)都可以叫作旅游房地產(chǎn)，這是一個(gè)相對(duì)寬泛的概念。狹義的定義是旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機(jī)，以優(yōu)美的景觀和良好的度假休閑配套設(shè)施為主要特征，以本地區(qū)以外的人群為主要銷售對(duì)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目[16]。吳老二等認(rèn)為，可以從廣義和狹義兩個(gè)角度來理解旅游房地產(chǎn)。廣義上，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫作旅游房地產(chǎn);從狹義上，旅游房地產(chǎn)特指引入分時(shí)度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)[17]。劉艷紅把旅游房地產(chǎn)分為狹義旅游房地產(chǎn)、中義旅游房地產(chǎn)和廣義旅游房地產(chǎn)三個(gè)層次。狹義旅游房地產(chǎn)只包括旅游住宿設(shè)施，中義旅游房地產(chǎn)包括旅游住宿設(shè)施和旅游非住宿設(shè)施兩類，廣義旅游房地產(chǎn)則是旅游住宿設(shè)施、旅游非住宿設(shè)施和其他旅游服務(wù)設(shè)施的總稱[18]。筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是具有實(shí)踐性的項(xiàng)目，其概念必須具有明確的內(nèi)涵，才能從法律、項(xiàng)目實(shí)施、購買等方面明確權(quán)利、義務(wù)主體，避免誤導(dǎo)消費(fèi)者、避免開發(fā)商投機(jī)等問題的出現(xiàn)。

3 旅游房地產(chǎn)的概念實(shí)質(zhì)

旅游房地產(chǎn)是旅游和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，要明確旅游房地產(chǎn)的概念首先要分別明確旅游和房地產(chǎn)的概念。

對(duì)于旅游的定義，旅游界比較公認(rèn)的概念是:“旅游是非定居者的旅行和暫時(shí)居留而引起的現(xiàn)象和關(guān)系的總合。這些人不會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期定居，并且不從事任何賺錢的活動(dòng)”[19]。該概念到20世紀(jì)70年代被“旅游科學(xué)專家國際聯(lián)合會(huì)”(AIEST)采用并向世人推廣，故又被稱為“艾斯特”概念。從旅游的概念可以看出，旅游房地產(chǎn)不應(yīng)是購買者的固定居所。

國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)的定義是:土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。從房地產(chǎn)的概念可以看出，任何在土地的物質(zhì)定著物及土地本身都是房地產(chǎn)，它包括物質(zhì)實(shí)體本身及其權(quán)益。旅游房地產(chǎn)也應(yīng)該具有這一內(nèi)涵。

結(jié)合目前旅游房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)例華僑城、西遞宏村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目等，可以發(fā)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的一般開發(fā)程序是，先做旅游，通過興建或開發(fā)利用原有的旅游資源，大力宣傳，提升人氣，把生地做成熟地、旺地，再興建相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣就可以使一部分一次性的觀光型游客變?yōu)槎啻涡缘亩燃傩陀慰停挥杏慰屯Ａ粝聛砹?，才有可能消費(fèi)更多的產(chǎn)品，因此旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)常用過夜游客數(shù)及平均逗留天數(shù)等因素來估算一個(gè)旅游區(qū)的旅游收入。這就使得旅游地的旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰，只要旅游資源品質(zhì)不斷提高，房地產(chǎn)的品質(zhì)有保證，那么此區(qū)就可以得到持續(xù)發(fā)展。因此旅游資源必須是旅游房地產(chǎn)的依托，同時(shí)房地產(chǎn)物業(yè)又能夠提升旅游區(qū)的品質(zhì)，幫助旅游區(qū)留住游客。

同時(shí)，筆者認(rèn)為旅游公廁、休息亭等一大批旅游基礎(chǔ)設(shè)施都不應(yīng)該納入旅游房地產(chǎn)范疇，旅游房地產(chǎn)必須是商業(yè)地產(chǎn)。

綜上分析，筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)可定義為:依托旅游資源，服務(wù)旅游業(yè)的非第一居所的商業(yè)房地產(chǎn)，其價(jià)格和旅游資源的品質(zhì)有緊密關(guān)系。此概念不僅說明了旅游房地產(chǎn)與旅游資源的關(guān)系，還明確了旅游房地產(chǎn)的功能、性質(zhì)及其標(biāo)志因素，在實(shí)踐上和理論上具有一定的指導(dǎo)意義。

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