房地產(chǎn)項目造價控制措施研究

劉 陽

0 引言

房地產(chǎn)項目的開發(fā)最終追求的是項目實(shí)體本身，但項目的效益特別是經(jīng)濟(jì)效益好壞，更能夠體現(xiàn)項目本身的價值，因此結(jié)合本項目在造價管理方面的經(jīng)驗(yàn)和體會，主要從項目建設(shè)的各個階段控制的要點(diǎn)和方法展開，希望能夠?qū)ζ渌椖吭靸r控制的措施有所幫助。

北京某科技園項目作為2011年北京市批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)工程，規(guī)劃建筑面積100多萬平方米，此次項目是該項目的二期子工程，包括地下1層，地上4層的科技研發(fā)樓，地下2層，地上4層的員工工作活動中心以及道路及配套設(shè)施，總建筑面積8萬多平方米，地下建筑面積也有3.7萬m2，合同采用邀請招標(biāo)的方式，最后確定一家公司作為總承包單位，負(fù)責(zé)工程的總體施工和管理工作。

1 招投標(biāo)階段的造價控制措施

1.1 招標(biāo)方式的選擇

本項目在前期招投標(biāo)階段，選擇采用邀請招標(biāo)方式，主要考慮到小范圍招標(biāo)可以節(jié)約費(fèi)用。由于參與投標(biāo)的單位有限，有利于調(diào)動投標(biāo)商的積極性，可以大大節(jié)約業(yè)主和投標(biāo)商的費(fèi)用，提高中標(biāo)率，并大大縮短了招投標(biāo)過程的時間。雖然限制了競爭范圍，把許多可能有實(shí)力的競爭者排除在外，不符合公平競爭的原則，但可以節(jié)省更多的時間把目光投放在后期的施工和管理方面，有利于項目造價的總體把握。

1.2 履約保函的規(guī)定

科技園二期項目工程規(guī)定在投標(biāo)階段，為保證工程能夠順利實(shí)施，要求總承包方須交納履約保證金，具體金額按照合同金額的10%，履約保函截止日期為2011年6月30日。

承包商應(yīng)提供正式保函提交草稿交測量師及發(fā)包人審核，審核無誤后方可開具正式保函。

1.3 注意評標(biāo)細(xì)節(jié)

在評標(biāo)過程中，由于采用工程量清單綜合單價報價方式，總承包方可以根據(jù)工程款收款的前后順序采用不平衡報價方式調(diào)整工程款的數(shù)量和早晚，但是對于嚴(yán)重的不平衡報價，在承包商的大部分工程款收款之后，承包商總是采用抽調(diào)人手、轉(zhuǎn)移設(shè)備等拖延時間和忽視質(zhì)量的方式對待后續(xù)工程的完成，因此，開發(fā)商就有必要采取相應(yīng)的對策來預(yù)防承包商的嚴(yán)重不平衡報價。科技園二期項目工程作為總工程的二期項目，在吸取一期工程中總承包商的類似做法的教訓(xùn)基礎(chǔ)上，主要使用的反不平衡報價對策如下:

1)在招標(biāo)評標(biāo)階段，組織一班素質(zhì)較高、善管理的評標(biāo)隊伍，有目的的審查投標(biāo)單位提交的工程單價，防止承包商的不平衡報價引起的實(shí)際工程實(shí)施過程中消極施工，發(fā)生脫節(jié)情況，造成工程質(zhì)量低下和工期的延誤。

2)對于施工過程中，總承包商可能因?yàn)槭┕し椒ê蛨D紙變更提出洽商變更的項目，以簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議的方式，將單價偏高的項目報價調(diào)下來。

3)在合同中規(guī)定使用獎罰分明的具體措施，對于故意消極對待工程后期施工的承包企業(yè)，實(shí)施重罰，影響嚴(yán)重的將其列入黑名單，明確告知沒有下次合作的機(jī)會。

2 施工階段的造價控制措施

施工階段工程項目造價構(gòu)成各部分中，材料成本占據(jù)工程總成本中的比例比其他方面要大得多，單純的節(jié)約材料費(fèi)，不僅僅要從材料的使用本身著手，而且要求在整個材料的各個歷經(jīng)階段，比如采購、運(yùn)輸、保管、領(lǐng)取及廢料回收等一系列環(huán)節(jié)，綜合采取相應(yīng)的措施降低這部分的支出費(fèi)用?？萍紙@二期項目工程根據(jù)成本材料與造價控制的關(guān)系，在施工過程中主要采取的造價控制措施包括以下內(nèi)容。

2.1 對工程材料造價的控制

2.1.1 材料采購決策

材料的價格、質(zhì)量、所需數(shù)量和時間，以及運(yùn)輸方式等要根據(jù)項目的具體情況作出適當(dāng)?shù)倪x擇，考慮周全，既要保證項目正常開展所需的質(zhì)量、數(shù)量，又要保證不形成積壓，造成場地占用和損耗，更要盡量避免或減少二次搬運(yùn)?？萍紙@二期工程在項目施工過程所涉及的所有材料的價格，按照一定不能超過合同訂立時目標(biāo)成本的單價，在保證工程質(zhì)量的前提下，供應(yīng)數(shù)量也盡量不要超過目標(biāo)成本所列的數(shù)量。對于材料市場價格的變動，注意對系統(tǒng)資料的積累，提前了解市場價格動態(tài)信息，做到了主動預(yù)防提前準(zhǔn)備。

2.1.2 進(jìn)場材料驗(yàn)收管理

對已經(jīng)進(jìn)入場地的所有材料，按照規(guī)定必須經(jīng)過報審，執(zhí)行嚴(yán)格的“四驗(yàn)”制度，準(zhǔn)確記錄材料的數(shù)量、品種、規(guī)格、質(zhì)量，驗(yàn)收時材料員、工長和倉庫管理員負(fù)責(zé)人必須在場，驗(yàn)收結(jié)束共同簽字確認(rèn)，不得有任何“繞過”的行為，出現(xiàn)“繞過”行為而未經(jīng)報驗(yàn)的設(shè)備、材料不允許在工程施工中使用，若已經(jīng)使用必須無條件拆除重新檢驗(yàn)或返工處理，發(fā)包商有權(quán)利但不限于以下或多種補(bǔ)救措施:

1)要求承包商不得使用未經(jīng)許可的設(shè)備及材料;

2)要求分包商返工;

3)要求降低合同價款;

4)接觸合同。

嚴(yán)禁證件不全的材料進(jìn)入現(xiàn)場和倉庫，減少次品造成的質(zhì)量損失。

2.1.3 施工過程中主要材料的控制和管理

1)商品混凝土:

加強(qiáng)進(jìn)場數(shù)量的驗(yàn)收，采用按圖紙扣減鋼筋體積計算混凝土量和按供應(yīng)量乘以0.95～0.98折減系數(shù)相結(jié)合控制結(jié)算數(shù)量，對商品混凝土供應(yīng)量進(jìn)行不定期的抽查。在每個施工流水段完成后，月底由預(yù)算員對當(dāng)月的預(yù)算量與進(jìn)場數(shù)量進(jìn)行比較，對商品混凝土供應(yīng)量與實(shí)物工程量對比分析，如發(fā)現(xiàn)超耗現(xiàn)象，及時上報項目部，由生產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)調(diào)查原因，杜絕此類事件的發(fā)生。負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的工作人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)混凝土澆筑過程中的指揮和監(jiān)督工作，嚴(yán)格控制墻、柱、梁、板混凝土的損耗率在1%以內(nèi)，其他零星部位混凝土的損耗率控制在1.5%以內(nèi)，從而達(dá)到控制成本的目的。

2)鋼筋:

工程所用的全部鋼筋的出場證書應(yīng)交工程師審批，鋼筋的所有試驗(yàn)都必須遵照有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。加工好的鋼筋都必須清楚的做好標(biāo)簽和識別標(biāo)志。施工工作嚴(yán)格按照圖紙，每月月底由負(fù)責(zé)項目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理和鋼筋工長對當(dāng)月的鋼筋使用量進(jìn)行核查，并與發(fā)放量、加工量進(jìn)行對比，確保鋼筋的損耗率控制在1.5%以內(nèi)，從而使得鋼筋材料的成本控制在總目標(biāo)成本的2%以內(nèi)。

3)模板:

項目由專業(yè)人員按施工圖繪制出高質(zhì)量的模板施工方案，在施工過程中所有模板都必須是干凈的，拆除的模板在隨后的施工中獲準(zhǔn)使用的，還必須用脫模劑徹底浸潤或處理。按照規(guī)定，所有的懸梁和懸板的模板都必須制成符合標(biāo)準(zhǔn)的上拱度，保證模板具有足夠的承載力、剛度和穩(wěn)定性，能可靠的承受新澆鋼筋混凝土的重量和側(cè)壓力以及在施工過程中所產(chǎn)生的荷載，在進(jìn)行混凝土終凝后的模板拆除工作時，拆除模板必須小心細(xì)致，嚴(yán)禁對模板進(jìn)行猛烈敲砸，避免混凝土磕碰損壞，引起質(zhì)量問題，減少模板的材料成本，這部分的費(fèi)用控制在總目標(biāo)成本的0.5%以內(nèi)。

除此以外，對工程使用機(jī)械臺班的造價控制，對人工費(fèi)的造價控制，對管理費(fèi)的造價控制也是工程施工過程中造價控制的重點(diǎn)。因此提高機(jī)械設(shè)備利用率，對施工機(jī)械進(jìn)行科學(xué)合理的組織與分配，以充分發(fā)揮其效能，提高施工過程中總體的生產(chǎn)效率，對降低項目成本有直接影響;勞務(wù)人工單價嚴(yán)格按照合同單價控制，做好施工現(xiàn)場人工數(shù)的記錄與考核，要保證工程項目中人工費(fèi)不超過合同人工費(fèi)單價，其次要合理安排組織工序，減少窩工和二次搬運(yùn)等情況的發(fā)生，提高工作效率，項目管理人員數(shù)量本著“精簡、高效率”的原則，合理配置避免出現(xiàn)人員閑置，人浮于事現(xiàn)象。

2.2 施工過程中預(yù)付款的規(guī)定

總承包方實(shí)際承擔(dān)合同金額(合同總價扣除制定項目暫定價及暫定款)的10%為預(yù)付款償還保證金，保函截止時間為2011年12月31日或預(yù)付款回扣完成之日，以較早時間為準(zhǔn)。

2.3 工程款的支付方法

工程支付款是項目成本的直接體現(xiàn)，對工程支付款的管理是可以間接的反映工程的進(jìn)展情況，反過來可以指導(dǎo)工程造價控制的效果。

科技園二期工程對進(jìn)度款采取審查支付方法，嚴(yán)格按照合同內(nèi)容，執(zhí)行申報進(jìn)度表→審核工程→確認(rèn)工程→審核單價及估價→簽署付款證書→審核手續(xù)、付款的循環(huán)過程進(jìn)行支付。

具體內(nèi)容如下:

1)進(jìn)度款每月申報一次，按合同約定程序執(zhí)行，付款寬限期為承包人提交符合要求的完稅發(fā)票后的15個工作日，每次支付扣除整個進(jìn)度款的10%作為保修金，保修金限額為合同總價(扣除指定項目暫定價)的5%。

2)變更價款支付:在變更實(shí)施完成，監(jiān)理確認(rèn)現(xiàn)場后，可按測量師審批金額的60%隨進(jìn)度支付或按業(yè)主最終審批金額的100%隨進(jìn)度款申請支付。

3)當(dāng)總累計中期完成額至合同總價(扣除指定項目暫定價即暫定款)的15%后，開始回扣預(yù)付款，每期回扣改期完成金額的15%，直至扣完;當(dāng)扣除金額累計達(dá)合同金額(扣除暫定款及不可預(yù)見費(fèi))的5%時，退回5%預(yù)付款保函;當(dāng)累計扣除至合同總價(扣除暫定款及不可預(yù)見費(fèi))的10%時，再退回剩余5%預(yù)付款保函;當(dāng)累積中期付款至80%后，剩余的預(yù)付款總額扣除完畢。

4)全部中期付款達(dá)到發(fā)包商及測量師認(rèn)可的預(yù)計結(jié)算金額的90%時停止支付，此付款比例不包括工程竣工驗(yàn)收返還的2.5%的保修金。

3 竣工驗(yàn)收階段的造價控制措施

工程項目進(jìn)行的最后一個階段是竣工驗(yàn)收，包括政府驗(yàn)收、設(shè)計師驗(yàn)收、物業(yè)移交驗(yàn)收、結(jié)算誠信驗(yàn)收等?？⒐を?yàn)收階段的造價控制的主要途徑就是竣工結(jié)算、編制竣工結(jié)算報告和對工程保修款的管理。

項目竣工驗(yàn)收階段編制竣工決算報告?？⒐Q算報告是綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財務(wù)情況的總結(jié)性文件。竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價值、考核分析投資效果的依據(jù)，反映建設(shè)項目實(shí)際造價和投資效果的文件。

1)竣工驗(yàn)收通過，并結(jié)算完成后支付至結(jié)算金額的97.5%，工程保修完成并驗(yàn)收后支付結(jié)算總價的剩余款項，結(jié)算期為全部工程完成后的12個月。

2)付款流程按申報審核流程，業(yè)主完成內(nèi)部工程進(jìn)度款審批程序，書面通知承包商開發(fā)票而且收到承包商提交的完稅發(fā)票后20個工作日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式向乙方支付該款項。

工程竣工驗(yàn)收階段，總承包方須預(yù)留部分工程款作為工程保修的保證款，科技園二期項目工程按照合同金額的5%作為工程的預(yù)留保修專用款項，在保修期內(nèi)完成所有保修任務(wù)之后，業(yè)主才將該部分工程款支付給總承包方，以免工程保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主還要重新投入資金人力等進(jìn)行工程的維修維護(hù)工作。

4 結(jié)語

科技園項目在項目工程造價管理的對策方面，將項目按照招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段的特點(diǎn)，充分考慮了影響造價的各個因素，采取按合同標(biāo)準(zhǔn)要求、著眼于整體關(guān)鍵在于抓重點(diǎn)的原則，制定并執(zhí)行計劃，實(shí)現(xiàn)對造價預(yù)期目標(biāo)的控制，對今后工程類似項目的建設(shè)是一次經(jīng)驗(yàn)的積累，成功的指南，也有待于在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升。

[1]齊 斌.淺析降低建筑工程造價的措施[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2000(5):21-24.

[2]張為華.談建設(shè)項目房地產(chǎn)建設(shè)工程造價控制措施[J].山西建筑，2005，31(8):170-171.

[3]成 虎.工程項目管理[M].北京:高等教育出版社，2004.

[4]張春流.論施工企業(yè)單項工程成本控制[J].淮海工學(xué)院學(xué)報，2003(2):41-45.