我國廉租房制度存在的問題與對策

□文/陳 靜

住房問題是一個世界性的問題，是關系到國計民生的經濟和社會問題。住房問題的實質是公共住房問題，即城市低收入階層困難群體的住房問題，其核心是這一群體居民收入與住房價格的關系問題。我國在住房領域實施的一系列改革措施，如鼓勵住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，我國正處于社會主義初級階段，經濟發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購房很困難，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內容，也是我國構建和諧社會的必然要求。然而，“房價高、住房難”已成為困擾我國居民的一大難題，住房困難說明我國當前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建設與供給。

一、廉租房制度的涵義

“廉租房”顧名思義就是廉價出租的房子，它不以贏利性為目的，由國家自籌資金建設的具有齊全設備，適當規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項社會保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。

二、廉租房制度存在的問題

第一，廉租房法律法規(guī)不健全。我國現(xiàn)行的住宅制度非常零散，各自為政，沒有統(tǒng)一的立法，廉租住房、經濟適用房、住房公積金和商品房之間的關系不清，制度之間無法很好地協(xié)調。由于廉租住房制度的立法層次低，執(zhí)行的力度不夠，導致了廉租住房制度很長時間一直停滯不前或者各地方政府對廉租住房制度進行異化演變。

第二，政府住房保障職責缺位。政府在房地產開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此，這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確、政府在居住基本權利保障方面執(zhí)行落實力度不夠、過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經濟發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經常性的缺位和越位。

第三，保障資金和房屋供給不足。廉租房建設一般有兩個條件，即土地和資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼，并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。

第四，廉租住房制度的保障對象過窄。按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。但現(xiàn)實情況是，一方面，即使是經濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

第五，準入機制和退出機制不完善。我國經濟發(fā)展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當缺乏，然而廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免保障對象錯位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，將有限的資源用于最需要保障的家庭，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。同時，騰退機制是廉租住房制度的重要內容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房退出機制很難得以實行，“有進無出”的推出機制會增加政府的財政壓力，導致新生的弱勢群體無法獲得住房保障。

三、完善廉租房制度的對策

第一，完善相關法律、法規(guī)。完善的法律能強制規(guī)范住房市場的行為，促進其健康發(fā)展。我國應盡快制定一部廉租住房制度的行政法規(guī)，對廉租住房制度建立成果進行整理和歸結，建立廉租住房制度的科學體系，對廉租住房制度的保障對象、保障方式、保障標準、資金保障、房屋保障、準入和退出機制以及對各種違法違規(guī)行為的懲罰措施進行詳細的規(guī)定，同時要加大廉租住房制度的執(zhí)行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實。

第二，充分發(fā)揮政府職能作用。廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設當中。再次是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環(huán)節(jié)。最后是協(xié)調人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

第三，為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強金融資產的流動性，轉移和降低商業(yè)銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。

第四，增加廉租房建設和供給。隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據(jù)各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。擴大廉租房政策的覆蓋面，大力發(fā)展公共租屋。為了解決無力購買經濟適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭住房問題，不能將之排斥在廉租房保障對象之外。引導居民樹立買房與租房都是住房消費的合理形式的觀念，有效地緩解房地產市場緊張的供需關系，促進房產市場健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展。

第五，完善保障性住房準入與退出機制?，F(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可最大限度地提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

四、結語

建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會的角度來說，廉租房是一種社會財富的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效地解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會福利待遇中，這將從制度上保障每個公民無論貧賤都有良好的居住場所。廉租房制度在我國還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會關注，也是我國和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會長久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科學發(fā)展觀，能有效地解決民生問題。因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。

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