我國(guó)高房?jī)r(jià)抑制方案研究

□文/畢國(guó)強(qiáng)

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

從1998年房改以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)逐步走向市場(chǎng)化，商品房成為改善老百姓居住環(huán)境的主要力量?，F(xiàn)在我國(guó)居民的人均居住面積已經(jīng)翻了一番，住房質(zhì)量也得到了明顯的改善，但應(yīng)看到我國(guó)住房具有的消費(fèi)品和投資品雙重屬性。作為消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間，我國(guó)目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。

2010年中央出臺(tái)新國(guó)十條后，各地方政府紛紛跟進(jìn)，新一輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)成交量開(kāi)始萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)開(kāi)始遏制。但是目前的房地產(chǎn)商們還心存幻想，仍然企圖綁架政府來(lái)抬高房?jī)r(jià)，他們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展會(huì)波及到幾十個(gè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，政府為了保證經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不會(huì)輕易對(duì)房地產(chǎn)痛下殺手，但高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響到社會(huì)的穩(wěn)定，高房?jī)r(jià)必須適時(shí)得以抑制才能保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康良性發(fā)展。

二、高房?jī)r(jià)原因分析

（一）宏觀調(diào)控失靈，治標(biāo)不治本。從2003年開(kāi)始全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非理性的上漲，中央政府采取措施抑制房?jī)r(jià)時(shí)已經(jīng)不起作用，幾輪的調(diào)控都以失敗告終，房?jī)r(jià)成了越調(diào)越高，2006年到2007加速上漲，在金融危機(jī)后的2009年，房?jī)r(jià)基本是井噴式上漲。這時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到普通老百姓買不起的程度。政府在保證房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)該采取有效的措施從根本上降低房?jī)r(jià)，而不應(yīng)當(dāng)犧牲老百姓幾代人甚至未來(lái)幾十年的幸福來(lái)買一套房。

（二）土地時(shí)緊時(shí)松的供應(yīng)政策，導(dǎo)致房屋的土地成本增加。為了保證地方財(cái)政的收入，土地財(cái)政是地方政府業(yè)績(jī)體現(xiàn)的重要方式，而高房?jī)r(jià)必然帶動(dòng)高地價(jià)。時(shí)緊時(shí)松的土地供應(yīng)政策，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商囤積土地，通過(guò)炒地牟取暴利。在開(kāi)發(fā)商和地方政府的合作下，越來(lái)越高的房?jī)r(jià)成為了必然的趨勢(shì)。

（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)顛倒導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。房源供給不合理導(dǎo)致有效供給的減少，一些城市的中低價(jià)位的商品房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位住宅所占比例不到10%，而高房?jī)r(jià)占到40%以上。住房供給結(jié)構(gòu)的顛倒，容易導(dǎo)致住房危機(jī)，引起房?jī)r(jià)的不合理上漲。

（四）投機(jī)資本的炒作。由于國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不夠，對(duì)于多套房貸取得較容易，持有成本較低，使得炒房成為全民運(yùn)動(dòng)，炒房者越來(lái)越多，價(jià)格越來(lái)越高，但是這種擊鼓傳話的投機(jī)游戲，一旦一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)、金融、建筑等其他產(chǎn)業(yè)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。

（五）扭曲的消費(fèi)觀念使房?jī)r(jià)高昂。過(guò)分強(qiáng)調(diào)房屋投資、增值的附加功能，超出本身的購(gòu)買能力去買房，這些不良的消費(fèi)觀念只會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲而不是下跌。在房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著追漲殺跌的心理，以致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性很大。真正有居住需求的消費(fèi)群體才是房地產(chǎn)和整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證。一些專家媒體的別有用意的輿論導(dǎo)向?qū)е孪M(fèi)者的不理性的消費(fèi)，最終被房地產(chǎn)商和銀行所剝削。

三、高房?jī)r(jià)抑制方案

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效需求過(guò)旺，真正對(duì)應(yīng)滿足老百姓消費(fèi)需求的有效供給卻嚴(yán)重不足，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供小于求的局面，從而導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲且居高不下，這是房?jī)r(jià)過(guò)高的原因所在。國(guó)家必須對(duì)瘋狂的投機(jī)炒地、炒房行為進(jìn)行打擊，采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，限制房?jī)r(jià)非理性上漲，減輕老百姓購(gòu)房壓力。

（一）實(shí)行土地新政，降低地價(jià)，征收物業(yè)稅，從源頭控制房?jī)r(jià)

1、嚴(yán)格制止炒地現(xiàn)象，加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)打擊土地囤積行為。嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)，滿兩年未開(kāi)工的，無(wú)償收回使用權(quán)。我國(guó)的房?jī)r(jià)中土地出讓金占到30%～40%，其他稅費(fèi)也在20%～30%之間，主要的費(fèi)用只是集中在前期費(fèi)用，而持有階段較低的成本有利于炒房客的投機(jī)。應(yīng)改革土地出讓方式，將土地出讓金和其他稅費(fèi)合并為為物業(yè)稅，增大保有階段的費(fèi)用，壓縮投機(jī)炒房的空間，使房?jī)r(jià)歸于理性。

2、應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財(cái)稅體制改革緊密結(jié)合?！笆濉逼陂g，將土地批租作為地方政府重要財(cái)政收入來(lái)源的做法已不可持續(xù)，要采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級(jí)政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長(zhǎng)效機(jī)制。未來(lái)，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實(shí)收到預(yù)期效果，關(guān)鍵看財(cái)稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

（二）調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，限制高檔房，增加中低型住房。改善供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，保證市場(chǎng)的多樣化，較低的價(jià)格能起到對(duì)其他商品房的帶動(dòng)作用，對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定作用。

1、政府的財(cái)政預(yù)算中，應(yīng)加大用于住房保障中廉租房和公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的資金比例，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與其中的建設(shè)。

2、在大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)方面加強(qiáng)對(duì)中小戶型、中低價(jià)位普通住宅給予優(yōu)惠政策支持。通過(guò)大力發(fā)展低價(jià)房，解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的問(wèn)題。

3、根據(jù)市場(chǎng)要求，對(duì)超大面積住房和資源、能耗較高的別墅類、超大戶型高檔建筑限制開(kāi)發(fā)，減少高檔房的比例，開(kāi)征高檔商品房空置稅，刺激高檔商品房降價(jià)銷售，從而使整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)降低。

（三）提高資本金比例，逐漸取消預(yù)售制度

1、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。對(duì)于商品房空置量大、負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格審批其新項(xiàng)目并進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目不予貸款。

2、提高資本金比率。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例從20%提高到35%及以上，提高開(kāi)發(fā)商在住宅投資中所占的比例。逐步取消預(yù)售制度，該項(xiàng)制度在改革開(kāi)放之初，是為了加快解決住房問(wèn)題而采取的吸引投資的政策。但現(xiàn)在如果繼續(xù)推行預(yù)售制度，它所形成的商品房虛擬性帶來(lái)的一些弊端將暴露出來(lái)，甚至給一些不良開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)，搞“空手套白狼”的買賣?，F(xiàn)在預(yù)售制度的任務(wù)已經(jīng)完成，有效時(shí)限已滿，完全可以考慮取消。

（四）要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)行多軌制的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破只有房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)、政府開(kāi)發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如，可以采取“政府出地，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)施各類房屋的建設(shè)，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價(jià)增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購(gòu)買者征收。還應(yīng)改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向?qū)嵭杏袟l件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標(biāo)（限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限戶型）等。

（五）治理哄抬炒作行為，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的熱炒。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)紕漏制度，加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息的控管，政府應(yīng)定期向社會(huì)公開(kāi)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)，同時(shí)也提高房?jī)r(jià)的透明度。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)設(shè)計(jì)圈套、虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、發(fā)布不真實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，有意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者的記入企業(yè)的信用檔案，予以公開(kāi)曝光。

（六）開(kāi)征暴利稅和閑置稅。在房?jī)r(jià)暴漲的幾年，地產(chǎn)商和炒房客的利潤(rùn)高達(dá)1倍以上，而他們風(fēng)險(xiǎn)卻很小，對(duì)于這種暴利必須征收暴利稅，通過(guò)審計(jì)局的審計(jì)向其合理利潤(rùn)之外的利潤(rùn)征收100%的稅。這樣就可以從一定程度上降低房?jī)r(jià)，使其回歸正常的價(jià)格水平。作為承載房屋的土地資源是有限的，因此就必須合理地利用土地。

（七）引導(dǎo)合理消費(fèi)，使房?jī)r(jià)理性回歸。與炒房不同，老百姓擔(dān)心未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就為未成年的子女提前買房，還有的看到房?jī)r(jià)的上漲，就作為投資來(lái)購(gòu)買多套住房。如果鼓勵(lì)購(gòu)買二套及以上住房則會(huì)推高房?jī)r(jià)，低收入者就會(huì)更買不起房子，加重社會(huì)兩極分化，影響社會(huì)公平，同時(shí)還會(huì)造成資源浪費(fèi)。改善居住條件雖然是廣大百姓的迫切要求，但新增城市人口的住房消費(fèi)一般經(jīng)歷廉租、合租、租用階段后，再買低價(jià)房、中高檔房的合理購(gòu)房過(guò)程。

（八）地方領(lǐng)導(dǎo)人問(wèn)責(zé)制

1、房地產(chǎn)絕對(duì)不能成為一些地方領(lǐng)導(dǎo)撈取政治資本的領(lǐng)域。高房?jī)r(jià)的收益集團(tuán)主要是開(kāi)發(fā)商和地方政府，這既不利于民生也不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的以后發(fā)展。作為地方領(lǐng)導(dǎo)人，如果為了地方或眼前的利益而對(duì)房?jī)r(jià)上漲不理不問(wèn)、甚至縱容或哄抬房?jī)r(jià)的就應(yīng)該追究地方領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任。

2、應(yīng)該把改善民生與地方政府業(yè)績(jī)緊密結(jié)合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國(guó)香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50%和84%。地方政府要積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時(shí)要加快制定、完善全國(guó)統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴(yán)格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問(wèn)題，杜絕保障性住房的完全市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

四、結(jié)論

基于上述研究分析，高房?jī)r(jià)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且已經(jīng)影響到我國(guó)社會(huì)的更深領(lǐng)域。高房?jī)r(jià)涉及到眾多利益集團(tuán)的博弈，要想短期內(nèi)解決這一問(wèn)題任重而道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)雖然在一定程度上拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市的建設(shè)，并且?guī)?dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，但不容忽視的是民生問(wèn)題的日益凸顯以及金融信貸業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)影響到社會(huì)的穩(wěn)定，加劇了社會(huì)分配的不公平。國(guó)家中央政府已近開(kāi)始了新一輪的宏觀調(diào)控，高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為了工作的重點(diǎn)。地方政府采取的相應(yīng)積極措施也起到了效果，樓市開(kāi)始出現(xiàn)新一輪的降溫。在國(guó)家宏觀政策的引導(dǎo)和微觀經(jīng)濟(jì)體的理智配合下，高企的房?jī)r(jià)將會(huì)逐步受到抑制，最終回歸到合理的水平。

[1]吳建業(yè).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中高房?jī)r(jià)的負(fù)面影響分析[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)——經(jīng)濟(jì)研究，2009.

[2]楊飛.中國(guó)高房?jī)r(jià)成因的供求分析與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2009.1.

[3]賈文藝.中國(guó)目前高房?jī)r(jià)的研究[J].房地產(chǎn)研究，133.