房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治
——析房地產(chǎn)宏觀新調(diào)控緣何成效不彰

劉春潮

(黃岡師范學(xué)院數(shù)計學(xué)院,湖北黃岡 438000)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治
——析房地產(chǎn)宏觀新調(diào)控緣何成效不彰

劉春潮

(黃岡師范學(xué)院數(shù)計學(xué)院,湖北黃岡 438000)

本文用制度分析法和資產(chǎn)預(yù)期理論分析了新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不彰的原因,從社會、經(jīng)濟(jì)、國際、金融泡沫史等角度論證了房地產(chǎn)繼續(xù)宏觀調(diào)控的必要性,用成本收益理論和機(jī)制設(shè)計理論提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治的八項(xiàng)措施,尤其是首次提出了盡快提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)、預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險基金,利用金融辦法來壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;必要性;標(biāo)本兼治;制度分析;預(yù)期;機(jī)制設(shè)計

中國社會科學(xué)院的 2011《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年,房價漲幅從2009年的 25%左右,預(yù)計可能下降到 2010年的15%。房價上漲速度雖然放慢了,但仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。2010年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是 8.76,相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)三口之家 8.76年不吃不喝可買一套 90平米的房子。直接后果就是,有 85%的城鎮(zhèn)居民家庭都無力買房。[1]然而,據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》報道,截至 12月 1日,萬科 2010年度銷售總額突破 1000億元。這一數(shù)字,相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。在調(diào)控政策不斷推出的 2010年,以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè),卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績。[2]種種跡象顯示,中國政府從 2009年 12月開始的、堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,壓縮房地產(chǎn)泡沫,似乎卻成效不彰。

一、房地產(chǎn)新宏觀調(diào)控緣何成效不彰

(一)現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)體制和金融體制,造成住房供不應(yīng)求、住房成本節(jié)節(jié)攀升,形成房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期 現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)政府壟斷體制造成財源嚴(yán)重不足的地方政府利用城市房地產(chǎn)設(shè)租尋租,現(xiàn)有的金融體制造成社會資金過度集中在銀行,這樣,現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)體制使住房供給人為緊張?，F(xiàn)有的將房地產(chǎn)稅費(fèi)集中到增量房地產(chǎn)者身上的房地產(chǎn)稅體制、廉價的住房按揭費(fèi)體制不僅使住房需求被人為地放大,而且使住房成本人為地攀升,造成中國城市住房無限的稀缺性,并且已經(jīng)形成政府、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投機(jī)者投資者、銀行的四位一體的房價上漲的利益共同體,造成中國房價只漲不跌單邊牛市的預(yù)期,導(dǎo)致各種資金想方設(shè)法大肆炒作房地產(chǎn),造成地價房價節(jié)節(jié)攀升新高不斷。

(二)“穩(wěn)定房價”提法不科學(xué),造成房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期 中央政府為了防止房地產(chǎn)下跌過快造成金融危機(jī),新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出了“穩(wěn)定房價”的口號?！胺€(wěn)定房價”提法不科學(xué),給房地產(chǎn)市場造成政府保障房地產(chǎn)只漲不跌。中國房地產(chǎn)已經(jīng)過度商品化、金融化,房地產(chǎn)在中國已經(jīng)成為投機(jī)的金融工具,具有“跟漲不跟跌”的羊群性。房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期下,房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行無風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資者和投機(jī)者無風(fēng)險的暴利資產(chǎn),信貸資金、投機(jī)資金、投資資金不斷蜂擁而入造成的房價不斷上漲是房地產(chǎn)暴利的源泉,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,要銀行放棄優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),要房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者放棄暴利,談何容易?

(三)與當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策矛盾 首先,與保增長不同步 ——房地產(chǎn)作為地方政府最偏愛的增長點(diǎn),既然中央政府要保增長,在土地供給量嚴(yán)格受中央控制的情況下,只好讓地價房價同時增長才能保增長。其次,與寬松的貨幣政策矛盾——連續(xù)寬松的貨幣政策造成國內(nèi)流動性大肆泛濫,此時進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控猶如抱薪救火,薪不斷火能滅?

(四)與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況矛盾 首先,與地方政府的土地財政格格不入 ——房地產(chǎn)稅費(fèi)作為地方財政支柱,在沒有新的財政收入來源保障時,地方政府決不會輕易放棄土地財政,也絕不會輕易加大無利可圖保障型住房的投入,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,就變成作為決策者中央政府的雷聲大,作為執(zhí)行者的地方政府雨點(diǎn)小,房價怎能不漲?其次,與節(jié)節(jié)攀升的通貨膨脹不合拍——連續(xù)寬松的貨幣政策造成國內(nèi)流動性大肆泛濫,帶來物價不斷上漲,造成通貨膨脹預(yù)期不斷增強(qiáng),資金的強(qiáng)保值需求遇上中央政府穩(wěn)定房價的強(qiáng)承諾 (只漲不跌),正如干柴遇烈火,房價還能穩(wěn)定?

(五)房地產(chǎn)政策經(jīng)濟(jì)適用房定位不科學(xué)2003年 8月出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》導(dǎo)致房地產(chǎn)瘋狂上漲的不科學(xué)定位政策至今沒有糾正,該政策將中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房人為擴(kuò)大到商品房范疇,經(jīng)濟(jì)適用房用地高出讓金且須“招 ”、“掛 ”、“拍 ”——讓民生必需品走奢侈品的銷售模式,從此經(jīng)濟(jì)適用房土地價格不斷上漲,經(jīng)濟(jì)適用房價格也隨著不斷上漲,造成經(jīng)濟(jì)適用房越來越不經(jīng)濟(jì),以致形成夠條件的買不起超條件的造假買,這是經(jīng)濟(jì)適用房定位不科學(xué)的房地產(chǎn)政策的必然結(jié)果。

二、房地產(chǎn)繼續(xù)宏觀調(diào)控的必要性

(一)不斷上漲的高房價加速了貧富分化,加劇了社會危機(jī) 中國高房價的實(shí)質(zhì)是政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性,向無房少房的中低收入者過度征稅,和投資者、投機(jī)者利用中低收入者的廉價存款炒高房地產(chǎn)價格來剝削無房少房的中低收入者。不斷上漲的高房價加速了社會貧富兩極分化,一極是財政收入年年超常增長的各級政府和房地產(chǎn)暴富的少數(shù)投資者、投機(jī)者,另一極是越來越多的房奴、蝸居、蟻?zhàn)?、鼠族等多?shù)新型貧困者——新的社會不和諧鴻溝不斷在加深拓寬。

(二)房地產(chǎn)上漲加劇了潛在的金融風(fēng)險房地產(chǎn)持續(xù)上漲使大量資金持續(xù)投向房地產(chǎn),其中銀行的信貸資金比重越來越大,信貸資金的杠桿作用吹大房地產(chǎn)泡沫,在只漲不跌的預(yù)期下,銀行風(fēng)險意識日趨淡薄,加上負(fù)責(zé)盈利不負(fù)責(zé)虧損的代理激勵機(jī)制,銀行只追求短期盈利不顧長期風(fēng)險,不斷加大房地產(chǎn)信貸的比例與規(guī)模,不斷地助長房地產(chǎn)泡沫。但是,房地產(chǎn)市場有其內(nèi)在運(yùn)動規(guī)律,政府坐莊托市造成房地產(chǎn)只漲不跌單邊瘋狂牛市沒有可持續(xù)性,總有一天房地產(chǎn)泡沫會破裂,并且泡沫越大跌得越厲害。一旦房地產(chǎn)價格暴跌,銀行的房地產(chǎn)壞賬就會急劇放大,銀行巨額虧損,造成資不抵債,引發(fā)金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至社會危機(jī)。

(三)不斷上漲的高房價是向無房少房的中低收入者過度征稅,不利于非住房消費(fèi),不利于擴(kuò)大內(nèi)需 政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性向無房少房的中低收入者過度征稅,財政收入四成以上來自占 GDP7%的房地產(chǎn),GDP年年高歌猛進(jìn)、國家稅收年年超常增長,不斷上漲的高房地產(chǎn)價加大了無房少房的中低收入者的稅負(fù),無房少房的中低收入者的住房成本從此開始急劇上升,透支了無房少房的中低收入者的消費(fèi)能力,壓縮了非住房消費(fèi)需求。

(四)用來自無房少房的中低收入者的房地產(chǎn)的超額過度稅收補(bǔ)貼出口,不利于貿(mào)易平衡,加劇了國際貿(mào)易摩擦,不利于國際經(jīng)濟(jì)再恢復(fù)平衡

隨著國內(nèi)非住房消費(fèi)逐年萎縮,為了保就業(yè),中國政府不得不用來自無房少房的中低收入者的房地產(chǎn)的超額過度稅收進(jìn)行各種各樣的補(bǔ)貼來刺激出口,以致貿(mào)易年年創(chuàng)順差,全球最大外匯儲備國的外匯儲備年年創(chuàng)新高、國際貿(mào)易摩擦愈演愈烈,導(dǎo)致失衡的全球經(jīng)濟(jì)越來越難恢復(fù)平衡。

(五)房地產(chǎn)繼續(xù)大肆上漲沒有可持續(xù)性中國的房地產(chǎn)價格不可能無限地一直漲上去,即使政府百般呵護(hù),房地產(chǎn)泡沫遲早總會有一天會耗盡中國所有的資源與資金——不斷上漲的房地產(chǎn)推動勞動力成本土地成本不斷上漲,導(dǎo)致非房地產(chǎn)企業(yè)的國際競爭力不斷下降,從而貿(mào)易順差不斷下降乃至逆差,外資流入不斷減少乃至凈流出——央行的貨幣發(fā)行量被迫減少——失去漲力而破裂;而且高房價的大多數(shù)最終接盤者多為城市無房少房的居民和城市化帶來新增城市人口,他們絕大多數(shù)是中低收入者,內(nèi)在的漲力極為有限,總之,房地產(chǎn)繼續(xù)大肆上漲沒有可持續(xù)性。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治

(一)盡快用金融辦法來壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模 1.提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)。央行和銀監(jiān)會應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù),不妨先將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)基點(diǎn)提高 10%-20%,然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的 1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù) 5%,增加房地產(chǎn)貸款資本金。

2.盡快預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險基金。央行和銀監(jiān)會應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例,規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)對房地產(chǎn)信貸總額預(yù)征 10%-20%房地產(chǎn)風(fēng)險基金上交央行或銀監(jiān)會新設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險基金司,然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的 1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險基金 5%,應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,規(guī)避銀行負(fù)盈不負(fù)虧的代理風(fēng)險,減少納稅人救助成本。

(二)緊縮貨幣收緊流動性 緊縮貨幣收緊流動性是抑制通貨膨脹和資產(chǎn)價格泡沫的必由之路,因此,盡快降低過高貨幣發(fā)行量,升息讓存款利息不再負(fù)實(shí)際利率,升值讓人民幣國際購買力提高,這樣不僅讓投資者、投機(jī)者無法利用中低收入者的廉價存款炒高房地產(chǎn)價格來剝削中低收入者,而且讓中低收入者的存款不再縮水,讓中低收入者的購買力提高,從而提高中低收入者的消費(fèi)能力。

(三)盡快利用新稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場,抑制房地產(chǎn)市場的投資需求 1.開征房地產(chǎn)綜合稅鼓勵節(jié)約用地和節(jié)約住房。既征收土地的增值稅,又征收房地產(chǎn)的奢侈稅,應(yīng)以城市為單位對所有的房地產(chǎn)的住房面積和土地面積按市場價格加權(quán)折合成新的住房面積和土地面積,扣除本城市人均折合后的住房面積和土地面積后,分別統(tǒng)一征收負(fù)累進(jìn)房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。允許再扣除購租成本(可考慮利息成本),使多占土地者和多占住房面積者多交地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅——國有資源收益稅,避免現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅早買者低稅率晚買者高稅率、早買的多占土地者和多占住房面積者獨(dú)享房地產(chǎn)瘋漲暴利——地方政府新建城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的房地產(chǎn)級差地租造成國有資產(chǎn)收益無形在流失的弊端。不妨立法設(shè)計為:(1)對高出本市平均折合住房面積和土地面積分別統(tǒng)一征收累進(jìn)房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅——鼓勵節(jié)約用地和節(jié)約住房。(2)對低于本市平均折合住房面積和土地面積分別統(tǒng)一征收累退房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅——強(qiáng)化政府的住房保障責(zé)任。

2.征收時間累進(jìn)房地產(chǎn)空置稅抑制囤地囤房——國有資源浪費(fèi)稅。一律按市場價格再征收時間累進(jìn)的房產(chǎn)、地產(chǎn)空置稅,不妨立法設(shè)計為第一年征收 10%的空置稅,第二年征收 20%的空置稅,第三年征收 40%的空置稅,第四年無償征收空置的房產(chǎn)、地產(chǎn),將收回的空置的房產(chǎn)作為保障型住房,以此來鼓勵存量住房出租,加大存量住房的出租率,降低房租,降低保障型住房的需求。

3.征收時間累退二手房地產(chǎn)賣方印花稅抑制炒房——國有資源穩(wěn)定稅。半年以內(nèi)征收 50%的印花稅,然后前五年按增加每半年降低 5%,第五年后按增加每半年降低 0.5%,直至 1%后保留不變。

(四)積極引導(dǎo)全社會參與保障型住房建設(shè),全方位拓寬保障型住房建設(shè)融資渠道,加大保障型住房建設(shè)力度 將小產(chǎn)權(quán)房、自建房、集資房重新納入保障住房的范疇,鼓勵社保基金、保險資金投入保障型住房,甚至可以考慮發(fā)行保障型住房長期建設(shè)國債。

(五)回歸房地產(chǎn)的民生本位,加快住房保障立法,強(qiáng)化各級政府住房保障責(zé)任 應(yīng)加快住房保障立法,用法律規(guī)定地方政府必須保障居民人人應(yīng)享有最低住房面積的基本居住權(quán),政府無法保障買得起房,但是必須保障租得起住房。政府應(yīng)借鑒德國政府長期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場特別是長期穩(wěn)定房租的基本立法與執(zhí)政經(jīng)驗(yàn)以及新加坡保障型住房的經(jīng)驗(yàn),可將 80%的居民納入保障型住房的覆蓋范圍(中低收入者應(yīng)保盡保),而且必須穩(wěn)定房租并保障租房者的長期租房權(quán),所有的保障型住房實(shí)行政府定價——保障型住房的交易價格和房租統(tǒng)一由政府規(guī)定最高限價,違者政府沒收非法所得并加倍罰款,所有保障型住房居住者和申請者退休前每年必須繳納保障型住房公積金——如個人所得的 10%,減輕政府財政負(fù)擔(dān)。

(六)加快財稅體制改革,保障地方政府有充足的稅收 加快財稅體制改革,壓縮行政成本,擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基,保障地方政府有充足的稅收,使地方政府的收入不再主要依賴新增房地產(chǎn)的稅費(fèi),徹底擺脫地方政府土地財政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。

(七)加快金融體制改革,鼓勵適度競爭,提高金融效率與效益 加快發(fā)展資本市場使資本市場與信貸市場平衡發(fā)展,尤其是大力發(fā)展債券市場使債券市場與股票市場平衡發(fā)展,降低資金過度向大銀行集中的積弊。積極支持發(fā)展為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所,中央銀行應(yīng)盡快建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的全國統(tǒng)一結(jié)算體系和全國存款保險制度,進(jìn)一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產(chǎn)信貸。

(八)改善內(nèi)資投資環(huán)境,拓寬內(nèi)資投資渠道改善內(nèi)資投資環(huán)境,拓寬內(nèi)資投資渠道,能分流資金,使千軍萬馬直奔房地產(chǎn)的畸形局面從根本上得到扭轉(zhuǎn)。

[1]中國社會科學(xué)院.2011《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》[OL].中國網(wǎng),2010-12-7.

[2]萬科銷售額提前 4年破千億樓市調(diào)控再失效[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì),2010-12-3.

D035-3

A

1003-8078(2011)02-150-04

2011-01-04

10.3969/j.issn.1003-8078.2011.02.46

劉春潮 (1968-),男,湖北麻城人,黃岡師范學(xué)院數(shù)計學(xué)院講師,理學(xué)碩士。

責(zé)任編輯 周覓