我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析

□文/吳正宇

21世紀(jì)以來，我國人口老齡化進(jìn)程不斷加快。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2010年我國60歲以上的老齡人口為1.77億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.26%，其中65歲及以上人口為1.19人，占8.87%。人口老齡化的迅速發(fā)展必然要求社會加大適合老年人的老年住宅、老年養(yǎng)生護(hù)理及其配套設(shè)施建設(shè)，必然推動養(yǎng)老地產(chǎn)這一朝陽產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。但目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)尚處于起步和探索階段，因此探討適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，需要對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境進(jìn)行深入分析。

一、政治法律環(huán)境分析

為保障老年住宅適合老年人的需求，我國分別于1999年頒布了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，2002年頒布了《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，2005年頒布了《住宅建筑規(guī)范》，這些都對老年住宅做出了一些原則性規(guī)定，但由于沒有從老年人的年齡和健康狀況考慮進(jìn)行細(xì)分，在建設(shè)中對老年人的需求考慮也不多，因此具體實(shí)施很困難，基本沒有得到落實(shí)，老年住宅的開發(fā)與建設(shè)進(jìn)展緩慢。

為促進(jìn)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，國家出臺了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。如，2000年10月1日起執(zhí)行的《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》規(guī)定：（1）對政策部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個(gè)人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅；（2）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個(gè)人等社會力量，通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃方面，國家提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，構(gòu)建符合中國國情的“9073”養(yǎng)老格局（90%通過家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。同時(shí)，國家還加快了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三個(gè)行業(yè)性聯(lián)盟，即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進(jìn)的研究、護(hù)理、實(shí)踐一條龍聯(lián)盟。此外，目前我國正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進(jìn)行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費(fèi)用支出問題；對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也在征求意見。雖然總的來看，目前我國有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的政策、法律法規(guī)和制度還不健全。但傳達(dá)出的政策信息是，政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進(jìn)度的加快逐步推出。

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

北京太陽城集團(tuán)董事長兼總裁朱鳳泊認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是自然環(huán)境，但更重要的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口增容政策是否具備，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平是否能與之相匹配。如果開發(fā)商選擇一個(gè)城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)城市的人均GDP要達(dá)到5，000美元以上，城市人口增容要較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也要較快，類似的條件都具備才能支撐起整個(gè)城市的養(yǎng)老定位。早在2003年，上海的人均GDP就已經(jīng)突破5，000美元大關(guān)，而北京的人均GDP在2005年也突破5，000美元，天津市的人均GDP在2006年超過5，000美元，廣東省的人均GDP在2008年超過5，000美元。據(jù)新華社北京2010年10月17日電，展望“十二五”，中國經(jīng)濟(jì)總量將穩(wěn)居世界第二位，人均GDP將超過5，000美元?？梢姡覈_發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)條件正在逐步成熟。

而從地產(chǎn)行業(yè)來看，經(jīng)過連續(xù)幾年的房價(jià)暴漲，在當(dāng)前國家抑制投機(jī)性住房需求的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)必將經(jīng)歷一次大的調(diào)整。雖然沒有人能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和深度，但保障房、廉租房、商品房并舉的多元化住房供給政策，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。從目前來看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15～20年的時(shí)間可以開發(fā)。20年后，我國的房子將會大量地剩余。按照現(xiàn)在的計(jì)劃生育結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)。待祖輩、父輩去世后，會有至少4套房留下來，房子會供過于求，想賣都賣不掉。而那時(shí)我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，老年人居住的肯定不是要幾百平方米的住房，而適合老年人的公寓等需要大力開發(fā)，這是未來人口轉(zhuǎn)型后房地產(chǎn)需要調(diào)整發(fā)展的方向。

三、社會需求環(huán)境分析

養(yǎng)老地產(chǎn)于上世紀(jì)七十年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模各異的老年住宅。從我國來看，由于傳統(tǒng)習(xí)慣等多方面原因，家庭養(yǎng)老占很大比例，但另一方面隨著家庭結(jié)構(gòu)的小型化和空巢家庭越來越多，家庭養(yǎng)老功能在弱化，這勢必增加老年人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式的需求。不僅如此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，老年人對待晚年生活的觀念和態(tài)度也在逐步發(fā)生變化，更多老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，希望在老年時(shí)光里激發(fā)第二個(gè)青春期。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行在福建省所做的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入長者更認(rèn)為，市場上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無法滿足他們的需求。

同時(shí)，來自國家老齡委的最新數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費(fèi)需求已超過1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元，而當(dāng)前每年為老年人提供的產(chǎn)品總價(jià)值卻不足1，000億元。2011年3月，溫家寶在政府工作報(bào)告中明確指出，“十二五”我國每千名老年人擁有各類養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到30張，2.15億老年人將享受到更加完善的養(yǎng)老服務(wù)，巨大的市場需求缺口將帶來巨大的開發(fā)機(jī)遇。

[1]荊寶潔，肖明，張曉玲.人口老齡化變量：地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2011.4.28.

[2]汪權(quán).養(yǎng)老地產(chǎn)是“朝陽產(chǎn)業(yè)”[N].廈門晚報(bào)，2010.12.16.

[3]馬琳.城市運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)要遵循適宜原則[N].中國房地產(chǎn)報(bào)，2010.6.21.

[4]新華社.十二五要避免中等收入陷阱[N].東方早報(bào)，2010.10.18.

[5]曹怡婷.養(yǎng)老地產(chǎn)拓荒[N].理財(cái)一周報(bào)，2011.4.1.