重慶市公租房政府供給模式經(jīng)驗借鑒

□文/張 娜

住房是人類生存的必要物質(zhì)條件。隨著房地產(chǎn)市場價格的不斷攀升，住房問題成為了改善民生問題的重要內(nèi)容之一，也成為了一個具有政治屬性的社會問題。眾所周知，單純依靠市場不能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來解決。為了保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步，有關(guān)政府部門出臺了一系列的住房政策，例如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等相關(guān)管理辦法。

作為保障性住房的組成部分，公租房解決的主要是“夾心層”住房難的問題?！皧A心層”主要指的是既沒有經(jīng)濟(jì)實力購買商品房，也沒有滿足申請條件去購買經(jīng)濟(jì)適用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。這部分人在社會中所占的比重正呈擴(kuò)大之勢，他們對住房的關(guān)注度要強(qiáng)于其他群體。

基于這樣的原因，重慶于2010年2月啟動了大規(guī)模的公租房建設(shè)計劃，并逐漸形成了所謂的重慶樣本。重慶公租房的推出，改變了目前中國城市住房供給主要由市場提供的單一供房體系，將住房供給模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ吓c市場供給并舉的雙軌運行機(jī)制，為我國公租房的發(fā)展帶來了新的經(jīng)驗和新的思考。

一、公租房的定義

《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》將公共租賃住房定義為：政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。公租房實際上是政府為解決社會“夾心層”住房問題而主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房，公租房的建設(shè)主體是政府。它是對我國現(xiàn)有保障性住房體系的一個補(bǔ)充。

公共租賃住房提供的是過渡性保障，基本原則是“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊倍皇恰熬诱哂衅湮荨钡睦砟睢，F(xiàn)階段，保障性住房的供需矛盾極其突出，作為一種新的保障性住房，公共租賃住房的建設(shè)運營還處在摸索階段，不確定的因素很多，但這無疑是今后保障性住房發(fā)展的主要方向。發(fā)展并完善保障租賃市場，是住房保障體系的重要舉措。

二、重慶公租房發(fā)展現(xiàn)狀

在未來若干年，重慶市制定規(guī)劃將建4，000萬平方米公租房，預(yù)計在2010～2012年的3年內(nèi)，每年建設(shè)1，000萬平方米，今后視社會需求再建1，000萬平方米或更多公租房。2011年重慶市還將開工建設(shè)8個公租房項目，包括北碚水土、九龍坡西彭、大渡口釣魚嘴、巴南區(qū)龍洲灣、渝北區(qū)木耳、復(fù)盛、空港保稅區(qū)、西永微電園等，共計1，350萬平方米。重慶市對公租房的建設(shè)，以“五化”標(biāo)準(zhǔn)保品質(zhì)。設(shè)計高端化；戶型人性化；公交立體化；綠色生態(tài)化；設(shè)施配套化。因此，重慶市公租房具有以下特點：

1、規(guī)劃合理。公租房小區(qū)分為主城區(qū)項目和遠(yuǎn)郊區(qū)項目，主要布局在主城區(qū)一、二環(huán)線之間新規(guī)劃的21個聚居區(qū)中，有較成熟的產(chǎn)業(yè)支撐。

2、交通方便。每個公租房小區(qū)均處在軌道交通的站點附近，公交路線充足并適當(dāng)設(shè)置公交轉(zhuǎn)運站場，保證小區(qū)居民能夠出行方便。

3、配套完善。超市、農(nóng)貿(mào)市場等生活服務(wù)設(shè)施配套，設(shè)有社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、文化、體育、社區(qū)管理、警務(wù)等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和公共活動場地，水、電、氣、電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊配套齊備。

4、環(huán)境宜居。由有實力、高水平的設(shè)計單位對公租房樓宇立面、小區(qū)景觀和活動場所進(jìn)行設(shè)計，設(shè)有門禁系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)等八大智能化系統(tǒng)，為標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代居住小區(qū)。小區(qū)容積率控制在3.5～4.0之間，綠化率35%左右，與周圍普通商品房樓盤大體相當(dāng)。

5、戶型合理。戶型在30～80平方米，60平方米以下的占總量的85%以上，分為單間配套、一室一廳、兩室一廳和三室一廳，廚房、廁所等功能齊全，能滿足不同類型人群和家庭的基本居住需求。

6、租售并舉。在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準(zhǔn)確定的價格購買。購買后可以繼承、抵押，不得出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等市場交易。因特殊原因需轉(zhuǎn)讓的，由政府以購房價加利息回購，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。

三、重慶公租房政府供給經(jīng)驗借鑒

重慶市在建設(shè)公租房的過程中，已取得階段性的勝利。目前，已經(jīng)陸續(xù)有民眾搬進(jìn)了公租房。最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市。重慶市公租房建設(shè)自開始就受到了各界的普遍關(guān)注，并為我國政府供給公租房提供了一些實踐經(jīng)驗。

1、土地供給充足。重慶市政府從2002年開始進(jìn)行土地儲備，2003年成立了專門負(fù)責(zé)政府土地儲備有關(guān)工作的重慶地產(chǎn)集團(tuán)。目前，重慶主城區(qū)用于城市建設(shè)的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲備的土地。同時，重慶市還將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)的供地，持續(xù)提高保障性住房用地占住宅用地供應(yīng)總量的比例。根據(jù)重慶國土房管局介紹，2010年1～9月份，全市已供應(yīng)保障房用地近700公頃，占住宅用地的比例達(dá)到33%。普通商品住房、保障房用地合計占住宅用地的比例達(dá)到97%。政府提供了建設(shè)公租房充足的土地供給，大大降低了公租房的建設(shè)成本。

2、多元融資渠道。重慶市三年建設(shè)4，000萬平方米的公租房，大概需要1，000億元資金。針對1，000億元建設(shè)資金的籌集問題，可通過現(xiàn)代化融資方式，即主要通過政府注資、依靠商業(yè)銀行貸款、公積金貸款、發(fā)行債券、房屋租售等方式吸引社會資金?；I集的資金可以通過以下三種途徑還款并支付利息：一是收取公租房租金平衡貸款利息；二是公租房的周邊配套商業(yè)設(shè)施通過出售、出租可以提供部分資金；三是按政府規(guī)定，公租房租住五年之后可按照成本價賣給承租人，實現(xiàn)一部分資金回流。

3、打破戶籍限制。重慶公租房的供應(yīng)對象條件為：凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。申請對象不受戶籍限制，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別。

4、重視選址且配套服務(wù)健全。重慶市建設(shè)公租房，并未將公租房僅僅安排在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而是實行公租房與商品房“混居”，“不搞貧民窟”。規(guī)劃興建中的21個公租房建設(shè)點分布在主城區(qū)一、二環(huán)線之間，交通、環(huán)境、配套等條件較好，平均容積率控制在3.8。承租人只需自己配備家具、電器等就可以直接入住。

四、關(guān)于政府供給公租房的思考

重慶市的公租房建設(shè)仍在起步階段，不確定因素很多，而且配套的法律法規(guī)還不完善，缺乏系統(tǒng)完全的約束機(jī)制。由此可以看到重慶市的公租房建設(shè)運營還存在著漏洞，仍然需要持續(xù)關(guān)注公租房建設(shè)過程中所產(chǎn)生的各種問題。

1、土地供應(yīng)中的博弈行為。在商品房開發(fā)中，土地供應(yīng)實行招拍掛制度，即有償使用，土地出讓收益是各地政府財政收入的重要組成部分。而公租房的土地來源為政府劃撥，即政府無償提供。正由于存在著這種懸殊的利益對比，政府提供給公租房的建設(shè)用地很可能位置較為偏遠(yuǎn)，并不能滿足城市上班族等的住房需要，使得公租房的功能實現(xiàn)受到限制。這就需要地方政府明確社會職能，改變發(fā)展觀念，犧牲近期的經(jīng)濟(jì)利益以實現(xiàn)社會的長期穩(wěn)定。

2、公租房建設(shè)資金缺口。公租房建設(shè)資金有政府土地出讓金按一定比例劃轉(zhuǎn)的部分，也有住房公積金運作產(chǎn)生的收益一部分，但是資金缺口仍然很大。政府應(yīng)在公共財政預(yù)算中安排住房專項資金，各級政府也應(yīng)每年劃撥一部分財政收入來充實專項資金；同時，要求銀行對此類項目建設(shè)資金的貸款提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，并由政府補(bǔ)貼其利息損失。

3、做好規(guī)劃選址和配套服務(wù)。公租房規(guī)劃選址應(yīng)從實際需求出發(fā)，明確需求層次，按照安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求進(jìn)行合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。同時，公租房的配套服務(wù)設(shè)施及周邊環(huán)境也應(yīng)體現(xiàn)簡約優(yōu)化特點，使公租房居住者能夠融入到環(huán)境中，使得生活更加健康生態(tài)。

4、重視公租房監(jiān)管工作。公租房監(jiān)管工作是一項公租房運營過程中的重要環(huán)節(jié)。第一，要設(shè)立合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的審核制度，并建立公租房申請者信用檔案，實現(xiàn)操作程序規(guī)范化；第二，要嚴(yán)懲外借、轉(zhuǎn)租等非法行為，進(jìn)行定期核查，降低公租房空置率；第三，實施有效的退出機(jī)制，采用科學(xué)的管理方式，提高公租房的使用效率，充分實現(xiàn)公租房的保障功能。

除了上述問題，還應(yīng)關(guān)注公租房的可持續(xù)發(fā)展、質(zhì)量等一系列問題。目前，全國正在如火如荼地興建公租房，在這樣的歷史時刻，對于公租房的重慶樣本的經(jīng)驗借鑒和思考有著現(xiàn)實意義，并且對公租房供給模式的探討將不斷深入下去，逐漸實現(xiàn)我國保障性住房體系的成熟和完善。

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